今年的土地市場，最熱的詞或許就是“地王”。一線和核心二線城市的“偏遠”地區頻頻被拍出“天價”，一次又一次刷新人們的認知。雖然三四線城市的高庫存和資本的強勢介入可以讓人理解地產商對于一線城市的爭奪，但是各種風險也不可忽視，如此多的豪宅賣給誰？

  “地王”頻出國企稱雄

  從今年初北京豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上的總價“地王”后，北京土地市場就開啟了地王模式。一路蔓延至門頭溝、昌平北七家乃至房山等“偏遠”區域，大大突破人們的傳統認知。

  實際上，當前土地市場大熱的城市不僅有北京，上海、廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京在本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，伺機漲價。

  值得注意的是，贏得“地王”的地產商多是資金雄厚的國企。來自第三方機構的數據顯示，2015年至今北京土地市場成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或國企摘得，只有10幅為民企摘得；上海同樣如此，在今年成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。

  有專家表示，一線城市土地市場進入“寡頭時代”，市場交易變成“豪門的游戲”。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

  資源與資本的集中是主因

  為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？

  在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市也就十多個，占全國城市的比例相當之小。并且在國家嚴控大城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。僧多粥少，必然進一步抬高地價。

  另一個重要的原因是資本的介入。結合上海新地王新江灣城來看，其開發商的母公司為四大國有資管機構之一信達資產，金融背景使其投資邏輯不僅是開發拿地，而是更多地去考慮資產配置，以便未來通過開發和資本運作來獲取收益。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“一線城市仍然是各大金融機構投資和資產配置的重點區域，對于‘不差錢’且融資成本低的他們來說，地王的‘天價’是全局戰略部署中還算合理的成本，這也解釋了為何地價相應走高。”

  除此之外，地方政策也在或多或少地推動這一現象。全經聯房地產商會會長任志強認為，北京的“配建”制度進一步誘發了“地王”現象。他表示，將商品房用地和保障房用地配建出讓，一方面使得商品房用地面積受到擠壓，影響供應規模；另一方面也將保障房的土地成本轉嫁到商品房之上，造成價格高企。

  房價推高 豪宅賣給誰？

  轟轟烈烈的地王“進行曲”讓人們感到瘋狂的同時，也嗅出了豪宅市場的危機。

  按照面粉與面包的邏輯，地價的攀升必然引發商品住宅出現高端化趨勢。如果算上2013年開始不斷出現的地王來看，未來新上市項目豪宅化已成為趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。

  但是目前這些“地王”所在區域內地段、配套、資源的缺失在短期內無法彌補。再加上體量大、地價高、位置一般、扎堆競爭等因素，一旦定價失誤或是產品營造不利，將來可能會陷入僵局，甚至是死局。可以預見，這些豪宅未來即使“活著”，也會相當辛苦。

  國家統計局近日發布的數據也印證了這一點。10月，北上廣深四個一線城市中，除上海住宅價格環比漲幅增加0.2個百分點之外，其他三個城市的漲幅均出現下滑。其中，北京漲幅收縮了0.3個百分點。“銀十”并無起色。

  亞豪機構市場總監郭毅也表示，房價環比漲幅的收窄，體現出目前一線城市房地產市場再次表現出后繼無力。地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但延緩入市將使房企背負巨大的財務成本，更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在一線城市“強者恒強”的環境里，一步慢則步步慢，甚至會導致房企退出一線行列。

作者：佚名　　來源：中房網