“到處都是紅旗的海洋、生產(chǎn)的景象，非常鼓舞人心，”回憶起2008年曹妃甸之行，萬年基業(yè)集團(tuán)投資發(fā)展中心（以下簡稱萬年基業(yè)）總經(jīng)理劉家勝仍然激動不已。

　　曹妃甸的愿景曾點燃了劉家勝和其團(tuán)隊的斗志，這一切與公司的理想高度吻合——綠色、生態(tài)、區(qū)域運營，曹妃甸國際生態(tài)城（房價 戶型 二手房 租房）迅速被列為萬年基業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的開幕大戲。然而，5年過去，萬年基業(yè)的曹妃甸項目仍停滯不前。

　　萬年基業(yè)曹妃甸生態(tài)城（房價 戶型 二手房 租房）遇到的挫折只是眾多企業(yè)在環(huán)首都城市發(fā)展中的縮影，現(xiàn)實問題難以逾越，即人口增長與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決。首都經(jīng)濟(jì)圈一體化3.0版本開啟，這些“先行者”繼續(xù)堅守。

　　200公里外的難題/

　　萬年基業(yè)之所以將腳步邁到200公里以外的唐山曹妃甸，緣于北京長辛店生態(tài)城項目的成功，如果能成功復(fù)制，難度可大大降低。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實卻骨感，實際開發(fā)過程中不可控因素很多。

　　不同于大多數(shù)企業(yè)的開發(fā)模式，萬年基業(yè)將產(chǎn)品線確定為城市生態(tài)區(qū)域運營開發(fā)，“北京長辛店生態(tài)城項目實際上是從2006年12月開始，我們委托英國的一家公司進(jìn)行項目設(shè)計規(guī)劃，2008年，與豐臺區(qū)政府、北京城市規(guī)劃院進(jìn)行區(qū)域生態(tài)規(guī)劃研究，最終在2010年獲得審批后取得了首發(fā)項目的開發(fā)權(quán)。”萬年基業(yè)集團(tuán)副總裁郭衛(wèi)東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　據(jù)北京市豐臺規(guī)劃分局局長楊浚介紹，長辛店生態(tài)城是將生態(tài)規(guī)劃融入到城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計與管理系統(tǒng)，生態(tài)控制指標(biāo)已納入規(guī)劃行政許可文件，規(guī)劃審查管理流程付諸實施。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，隨著長辛店生態(tài)城的建設(shè)，北京市規(guī)劃與國土部門已經(jīng)將生態(tài)控制條件納入規(guī)劃許可文件和土地招標(biāo)文件，建立了生態(tài)城市建設(shè)全生命周期的監(jiān)管體系。

　　但長辛店項目積累的經(jīng)驗未能在曹妃甸得到更好的發(fā)揮。

　　在接觸曹妃甸項目時，萬年基業(yè)基本已經(jīng)完成了北京長辛店項目的前期規(guī)劃。在劉家勝看來，與曹妃甸結(jié)緣也是偶然的機(jī)遇，“當(dāng)時我們正處于‘二次創(chuàng)業(yè)’的初始階段，公司計劃從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為區(qū)域運營商，并有綠色發(fā)展戰(zhàn)略，很多想法都與曹妃甸當(dāng)時打造的國際生態(tài)城發(fā)展理念不謀而合。”

　　據(jù)了解，當(dāng)時曹妃甸國際生態(tài)城已啟動，并委托瑞典SWECO公司制定曹妃甸新城生態(tài)指標(biāo)體系以及總體規(guī)劃，“他們也在尋求國內(nèi)企業(yè)參與投資，而我們專注做生態(tài)城項目的研發(fā)，在北京也有了一個項目，所以就決定與當(dāng)?shù)卣闪⒑献鞴敬蛟觳苠樯鷳B(tài)城。”劉家勝說。

　　雙方的計劃是將曹妃甸打造成全國生態(tài)城市的標(biāo)桿。“一開始我們和政府達(dá)成的合作是利用企業(yè)的資源、專業(yè)技術(shù)平臺以及投融資能力，政府制定規(guī)則提供平臺。”劉家勝說。

　　如果只是單純的住宅開發(fā)，那么，只要有足夠的需求存在，項目的成功基本就有了保證，但劉家勝認(rèn)為，對于需要大量產(chǎn)業(yè)依托的生態(tài)城項目來說，考驗的不只是開發(fā)企業(yè)的運營能力，更需要所在區(qū)域?qū)τ谀繕?biāo)產(chǎn)業(yè)擁有足夠吸引力，這種吸引力不僅依托區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ鄾Q定性因素還在于政策扶持的力度。

　　比如長辛店項目，“項目在2010年通過審批之后，政府在土地規(guī)劃、用地指標(biāo)、區(qū)域配套以及資金投入方面支持力度非常大。”劉家勝說。

　　“前期規(guī)劃的自由度非常大，幾乎沒有政策的限制，但后期政府的支持卻薄弱了很多。而唐山的支持力度有限，由于地緣關(guān)系，河北一直以來的發(fā)展都缺乏合力，最終這個區(qū)域出現(xiàn)了后勁不足的情況。”劉家勝說。

　　一位接近曹妃甸管委會的人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，由于整個河北都在壓減產(chǎn)能、轉(zhuǎn)型升級，很多項目的進(jìn)展都比較緩慢，“而且目前進(jìn)入的企業(yè)雖然大，但作為傳統(tǒng)行業(yè)，帶動性較差。比如首鋼，核心利潤還是留在了北京。”

　　紅利與博弈/

　　眼下，劉家勝基本還保持了每個月至少去一次曹妃甸的頻率，對于京津冀一體化，他也感覺到了些許變化。

　　“當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)開會的次數(shù)增多，都開始討論如何做好準(zhǔn)備。以前有投資意向的企業(yè)又重新有了聯(lián)系，大家都在互通有無，了解新的消息。”劉家勝說道。

　　“曹妃甸地處京津冀三角地帶的腹地，擁有北方優(yōu)質(zhì)的深海港口資源，同時土地不占用耕地指標(biāo)，灘涂用地的資源廉價且優(yōu)質(zhì)，作為承接京津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)溢出和升級都非常合適。”上述接近曹妃甸管委會人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從技術(shù)上看，曹妃甸國際生態(tài)城不存在問題，主要因政府管理部門的調(diào)整，規(guī)劃定位一直不明確，加之資金投入有限，只是停留在一個地級市的發(fā)展戰(zhàn)略上，很難引起國家的重視。

　　該人士透露，此前曹妃甸生態(tài)城的規(guī)劃是將生態(tài)城與港口分離，核心的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中不能有住宅的配套，但隨后又進(jìn)行了多次調(diào)整，直到現(xiàn)在定位都很模糊。

　　根據(jù)《唐山曹妃甸國際生態(tài)城概念性總體規(guī)劃》，2008年~2010年為生態(tài)城基礎(chǔ)設(shè)施和起步區(qū)建設(shè)階段，起步區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，形成6萬人左右的人口規(guī)模；中期(2011~2020年)要形成80萬人左右的規(guī)模；而遠(yuǎn)期(2020年以后)則要形成200萬人口、150平方公里面積的城市規(guī)模。

　　2012年曹妃甸新區(qū)成立，包括曹妃甸工業(yè)區(qū)、曹妃甸國際生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及唐海縣。但擴(kuò)容后的曹妃甸區(qū)總?cè)丝谝嘀挥?6萬人。

　　人口增長與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決，曹妃甸生態(tài)城只是京津冀融合的大背景下，很多環(huán)首都城市的一個縮影。

　　同樣作為生態(tài)城項目，長辛店與曹妃甸項目的不同命運似乎也能體現(xiàn)出不同發(fā)展環(huán)境、政府推力對于產(chǎn)業(yè)項目的重要性。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份關(guān)于《豐臺園西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》的報告顯示，北京長辛店生態(tài)城預(yù)期在2023年，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)的貢獻(xiàn)產(chǎn)出在250億元，就業(yè)崗位47300個。

　　不難看出，除了直接的經(jīng)濟(jì)效益，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動一系列與科技研發(fā)以及金融后臺服務(wù)相關(guān)的差異性商業(yè)及物業(yè)發(fā)展機(jī)會。這恰恰是京津冀一體化所需要推動的環(huán)節(jié)。

　　據(jù)記者了解，長辛店生態(tài)城項目的規(guī)劃研究主力并非只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括了豐臺區(qū)政府以及北京市規(guī)劃委員會，雖然由地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，但從園區(qū)規(guī)劃過程中的建設(shè)框架、土地、交通、能源、水資源等一系列環(huán)節(jié)都建立了嚴(yán)格的指標(biāo)，北京市規(guī)劃與國土部門更是將生態(tài)控制條件納入了規(guī)劃行政許可文件和土地招標(biāo)文件，力求實現(xiàn)低碳綠色。

　　房企的新角色/

　　10年過去，京津冀一體化的熱潮抵不過房地產(chǎn)開發(fā)大潮，在房地產(chǎn)開發(fā)下，北京成為購房者的“殤城”，而河北成為“睡城”。

　　顯然這并非京津冀一體化的本意，如果希望從賺“快錢”到賺“穩(wěn)錢”，獲得豐厚持久的收益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要新的變局。

　　“原來京津冀的發(fā)展還是相對本位主義，但現(xiàn)在上升到國家戰(zhàn)略之后，資源該如何分配、北京的資源怎么疏解，這些問題我們都很重視。”在萬科集團(tuán)副總裁毛大慶看來，京津冀一體化不再只是房地產(chǎn)開發(fā)，視野應(yīng)該更加寬廣。據(jù)毛大慶透露，需要跟北京的城市功能更加配套，這些城市配套將會成為萬科發(fā)力的重點。

　　在萬科的京津冀一體化戰(zhàn)略地圖中，目標(biāo)并非僅僅是住宅。在毛大慶看來，中國電子商務(wù)還處于初級發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市（房價 戶型 二手房 租房）周圍的高鐵、機(jī)場布局，空間很大。特別是京津冀一體化，城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來很多想象空間。

　　不同于住宅地產(chǎn)，工業(yè)物流地產(chǎn)雖然地價相對低廉，但能否吸引足夠的需求來支撐同樣面臨挑戰(zhàn)。據(jù)了解，萬科有意進(jìn)入物流地產(chǎn)，開發(fā)模式將更加金融化，“上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢來做服務(wù)商，這是我們的思路。”毛大慶說。

　　“從物流地產(chǎn)、倉儲到未來的全產(chǎn)業(yè)鏈，我相信這絕不僅僅是簡單的房地產(chǎn)。”毛大慶說。

　　曹妃甸區(qū)情簡介

　　位置

　　唐山市南部沿海，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置、河北沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶的中心區(qū)域，毗鄰京津兩大城市，距北京220公里，距天津120公里,處在京津冀一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)

　　時間

　　2012年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立

　　構(gòu)成

　　曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐山灣生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及3個鎮(zhèn)、10個農(nóng)場和2個養(yǎng)殖場

　　面積

　　1943平方公里，其中：耕地38萬畝，擁有可利用岸線69.5公里、已開發(fā)利用20.03公里。

作者：佚名