隨著北京高端住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，高端客群對(duì)城市核心區(qū)住宅功能需求正在出現(xiàn)明顯的細(xì)分趨勢(shì)。除了以單純居住為目的置業(yè)外，一種依賴于城市資源配套，同時(shí)又看重產(chǎn)品本身的復(fù)合性、功能性的置業(yè)需求正在悄然增多。

　　買家關(guān)注產(chǎn)品功能

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)北京高端市場(chǎng)出現(xiàn)冷淡。3月份，北京57個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓高端項(xiàng)目共成交135套產(chǎn)品，同比下滑7成，創(chuàng)下了除今年2月份以外的第二低值。至此，2014年1季度，北京公寓市場(chǎng)僅成交了399套產(chǎn)品，同比、環(huán)比分別降低了68%、100%。

　　在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來(lái)，2014年以來(lái)，在整體市場(chǎng)及豪宅市場(chǎng)成交縮水的態(tài)勢(shì)下，高端公寓的成交結(jié)構(gòu)卻反向單價(jià)的上游偏移，更彰顯出客群對(duì)高凈值高端產(chǎn)品抗跌保值優(yōu)勢(shì)的認(rèn)可。

　　與此同時(shí)，分析當(dāng)前市場(chǎng)成交發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者不再一味追求超大尺度和奢侈華麗，轉(zhuǎn)而更注重產(chǎn)品能否具備提供更多的實(shí)用性的功能屬性，比如高端社交平臺(tái)、個(gè)人愛(ài)好及個(gè)性化生活需求。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，目前這些高端業(yè)主渴望在城市中心擁有一套房產(chǎn)，使得既能夠承擔(dān)接待客戶、款待友人、小型聚會(huì)等社交平臺(tái)功能，同時(shí)又擁有收藏展示甚至是一種純粹滿足業(yè)主興趣愛(ài)好私屬空間的住宅產(chǎn)品。

　　中國(guó)城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)章惠生就表示，現(xiàn)在高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)的是，檔次高、多功能、高配置，必須要以功能屬性作為其價(jià)值屬性，不能只簡(jiǎn)單局限于居住的需求。

　　地段、區(qū)域優(yōu)勢(shì)是前提

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，功能型高端產(chǎn)品要想勝出，還要依托項(xiàng)目的地理位置，做適當(dāng)開(kāi)發(fā)。在CBD商圈，包括廣渠金茂府、鴻坤花語(yǔ)墅等項(xiàng)目，除了在項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)下了工夫外，其所處國(guó)貿(mào)核心位置與項(xiàng)目低容積率形成的強(qiáng)烈反差也是令其功能價(jià)值發(fā)揮到最大的原因之一。

　　鴻坤地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，以往十幾年，北京城市高端項(xiàng)目都是高層、高密度、高容積率產(chǎn)品壟斷市場(chǎng)，而別墅基本上在五環(huán)外、六環(huán)外?；ㄕZ(yǔ)墅項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)核心地段，卻是罕見(jiàn)的低密度規(guī)劃，坐擁城市核心資源的同時(shí)又具有別墅式生活體驗(yàn)是產(chǎn)品的重要特質(zhì)。

　　據(jù)介紹，花語(yǔ)墅占地面積2.7萬(wàn)平方米，總建筑面積6.5萬(wàn)平方米，以1.6容積率的別墅規(guī)格呈現(xiàn)出城市花園宅邸。同時(shí)，綠化率則高達(dá)60%，擁有獨(dú)特的低密度建筑形態(tài)及私密性設(shè)計(jì)。

　　同樣位于國(guó)貿(mào)商圈的廣渠金茂府，則主打“綠色”特性，3月30日，北京實(shí)驗(yàn)二小朝陽(yáng)學(xué)校LEED鉑金授牌儀式在廣渠金茂府舉行，這意味著亞洲首個(gè)LEED鉑金級(jí)認(rèn)證學(xué)校正式落位廣渠金茂府。

　　差異化競(jìng)爭(zhēng)成共同策略

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著后續(xù)供應(yīng)增加，高端產(chǎn)品要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，精細(xì)化、功能化是必不可少要素。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，由于2013年末出臺(tái)的調(diào)控政策使若干高端住宅項(xiàng)目推遲了入市時(shí)間，在未來(lái)9個(gè)月內(nèi)，北京高端住宅供給量將有所增長(zhǎng)，包括中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利海德公園項(xiàng)目都將在今年登場(chǎng)。

　　從企業(yè)看，包括方興、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等房企，在旗下高端產(chǎn)品中，均采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，以鴻坤為例，據(jù)了解，除了花語(yǔ)墅項(xiàng)目，鴻坤地產(chǎn)還開(kāi)發(fā)了林語(yǔ)墅另外一個(gè)高端項(xiàng)目。不同于花語(yǔ)墅的多功能型住宅，林語(yǔ)墅在打造西紅門區(qū)域的“全家庭型精裝”價(jià)值別墅。為此林語(yǔ)墅項(xiàng)目更注重產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和社區(qū)配套價(jià)值三大價(jià)值。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與剛需、剛改類置業(yè)群體對(duì)價(jià)格高度敏感不同，高端買家最看重的是產(chǎn)品的潛力，即“資源+品牌+品質(zhì)+服務(wù)”的綜合指標(biāo)。因此，品牌企業(yè)在優(yōu)質(zhì)板塊推出的高品質(zhì)產(chǎn)品，在日趨激烈的市場(chǎng)行情下占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)。

作者：佚名