2013年上海房價漲這么快，跟國內樓市格局轉換，開發商進入一線城市搶地，有很直接的關系。

　　 其實，從2012年下半年開始，在三、四線城市的房地產開發企業就發現了一個問題：項目開出來，第一期賣得不錯，第二期慢了一點，第三期就有些停滯了。有些市場人士就開始思考，并找到了原因：1.這些城市土地供應過熱，存量積壓嚴重；2.表面上國內城市常住人口比例突破50%，實際非農業人口只占35%，農民工置業入城步伐遠遠跟不上預期。

　　 三、四線樓市普遍過快進入到了“過剩”狀態，一、二線城市以旺盛的人口進入和相對緊俏的土地供應，繼續存在投資進入價值，這也導致了城市之間明顯的分化格局。在這種背景下，房企開始齊步回歸或新進入一、二線城市。

　　 由此，一線城市出現了土地市場競買激烈的場景，地價也不斷創出新高。一線城市的房價以土地市場為參照，在2013年創出歷史最高漲幅，并成為當年國內上漲最快的前幾位城市，便順理成章。

　　 這是2014年，上海房價高位起步的很重要市場背景。上海中原地產研究部總監宋會雍預測，上海土地市場的競買激烈局面，在未來幾年內都難有改變。對于三、四線城市而言，市場期待一部分逐步富裕起來的農民工群體“生活升級”，整個家庭入城，為三、四線樓市注入活力，但目前還沒有足夠的動力。

　　 雖然房價會受供求關系、地價因素的促動，但歸根到底，當前的房價和地價都是由預期決定的，上海也不例外。

　　 現在市場上一塊土地的價格，并不是由獲取這塊土地需要花費多少剛性成本決定，而是在這塊土地上搞地產開發，未來能賣到什么價錢來決定的。同樣，在房價預期指引下，現行房價是由投資需求聯手自住需求構建而成的。有了預期，需求就開始千方百計借助信貸這個梯子，梯子有多長，需求的手就能摸多高。

　　 在樓市中，信貸對供應的刺激效果遠遠小于對需求的刺激效果。所以，在放開流動性和信貸杠桿的背景下，樓市需求尤其是投資需求被大幅度調動。同理，信貸收縮也會對樓市需求起到抑制作用。

　　 宋會雍認為，此次信貸收緊并不是一時基調，而是將長期執行甚至會固化下來，這將讓中小房企面對銀信融資環境雙重嚴峻的困境。也就是說梯子就這么長了，需求能摸多高，取決于需求自己有多高。在這種情況下，有關房價的預期不可避免地要調整。原本一些借著梯子伸長的慣性才能夠得到的目標，現在肯定要落空、要回調。另外，2013年一、二線城市的房價漲得太快，對后市預期太高了，信貸一旦收緊，往下調整也屬正常。

　　 從1-4月份的市場數據來看，房價的拐點已經形成，短期沒有反彈的機會。

　　 根據中原地產價格領先指數的數據，2013年，上海的房價以每個月大約1.5個百分點的速度上行。進入2014年，增速迅速放慢，2、3月份增速均只有0.4個百分點，預計4月的數據還會繼續下調，走平的軌跡已經出現了。

　　 從市場案例中，有關降價也可以看得很清楚。在一手房市場中，龍湖好望山、綠城系列、星河灣系列，包括近期優惠促銷的金大元。在二手房市場中，4月剛需類項目最終交易價格比春節前后普遍下調5%左右；中高端掛牌價下降幅度普遍較少，但在實際交易環節中降價幅度集中在10%左右，極個別案例降價幅度達到30%。

　　 價格調整到這個位置上，需求并沒有穩住，與供應一起構建起市場底部，觀望情緒依舊濃厚，成交表現不溫不火偏低落。市場在4月份摸不到底部最關鍵的原因是，至今房價下調的空間還很小，不能導入足夠的自住需求來托底支撐，購房者之間的報價不能形成競爭關系。

　　 宋會雍結合買家的心理和前幾輪市場調整中階段性價格底線的位置來分析，較最高位下降10%-15%可能會是一個階段性的觸底價。也就是說，價格的底部支撐位置還要繼續向下尋找。回顧2013年，房地產開發企業的整體業績還不錯，因此在目前略微低落的成交情況下，至少堅持半年不會有大問題。2008年至2009年2月的市場調整過程中，上海月均成交量只有66萬平方米，房地產開發企業都挺過來了，相比今年4月份全市交易72萬平方米，月均成交量還未創新低。所以，4月份底部沒有摸到，5月、6月會繼續下探。

　　 參照前一輪調整的節奏，“金九銀十”將會是今年首次價格觸底的最后時機。

　　 2008年底系列“救市”政策紛紛亮相，隨后2009年3月上海全市成交量達到160萬平方米，大面積房企得以喘息。當然，如果今年7、8月份依然沒有形成價格底部，那接下來的情況就會大不同了。如果“援兵不到”，“金九銀十”可能是房企開展自救的好機會，期中也不排除一些房企會起早搶跑。

　　 如果把視野放開，一些深陷三、四線城市泥潭的房企所面臨的局面會比2008年更糟糕一些。2008年的時候，三、四線市場總體上還算平靜，企業一線受困，還能有三、四線市場補給。現在三、四線市場突擊無望，自身難保，一線城市的項目只能自救，盡早地來完成資金回籠動作。

　　 專家觀點

　　 梳理一下2014年全年的市場情況，基本就是這樣一個節奏：上半年市場成交溫和偏低；下半年，市場自身開始發力，價格調整加速，并驅動交投熱度上升。“金九銀十”借成交量回穩，夯實階段性價格平臺。預計該平臺位置較春節前后的價格峰值大約下調10%-15%。隨后市場借助這一波交易慣性，維系價格和成交量至年底。

　　 宋會雍認為，2015年的境況好轉機會不大，隨著三、四線樓市風險在價格上的爆發，誘發全面的“樓市黃金周期結束”的心理恐慌，上海樓市很可能會進入第二個價格底部的探尋。

作者：佚名