談樓市，最怕想當(dāng)年，若說到當(dāng)年沒買，直叫人腸子悔青，若當(dāng)年買了，如今也成就了一個個“土豪”。13年樓市風(fēng)雨，從最初的政策刺激購房到抑制需求，從2001年全年均價4222元/平方米到如今的14714元/平方米，13年來，廣州城市規(guī)劃發(fā)展迅速，珠江新城、番禺新城、白云新城……座座新城拔地而起，13年來，有人因為買樓已身家千萬，有人因為錯失時機買樓而煩惱。13年來，廣州樓市不斷擴容。

　　 樓價

　　 13年來僅有兩年樓價下降

　　 據(jù)相關(guān)資料顯示，廣州房價增長駛上快車道是在1990年后，環(huán)市東淘金路一帶的商品房如淘金花園等，價格已經(jīng)超過6000元/平方米；之后，天河北的東方明珠苑等，針對港澳客戶的售價也高達(dá)1.2萬元/平方米。那時，高利潤吸引了很多熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，大量資金盲目擠進(jìn)樓市。因此，在1993~1996年的短短4年里，住宅的供應(yīng)量由1993年的178.4404萬平方米升到1996年的400.6979萬平方米。

　　 到1997年，由于受到亞洲金融危機的波及，很多香港買家急于從廣州樓市抽身而退，留下大批爛尾樓，許多豪宅也被半價拋售。從那時起，廣州樓市長達(dá)7年的低谷期拉開序幕。與此同時，記者發(fā)現(xiàn)，2003年樓價下跌嚴(yán)重，不僅僅是受到金融危機的波及，更是非典襲擊，“非典”即是廣州的一場噩夢，更是廣州樓市的一場噩夢，根據(jù)當(dāng)年房管局公布的數(shù)據(jù)，2003年上半年廣州十區(qū)商品住宅均價為4279元/平方米，同比下降5.1%，當(dāng)年“五一”黃金周也因為“非典”基本無人看樓。

　　 然而，否極泰來，從2003年底，2004年初開始，直到目前，樓價開始了10連跳。其中，樓價上漲幅度最大的是2007和2010年，2007年漲了30%，2010年漲幅為40%，這是歷史漲幅新高，也是樓價首度邁向“5”位數(shù)，這樣的一個上漲趨勢跟政策出臺緊密相連。隨著國家對樓市政策的頻繁出臺，樓價波動明顯，2007年的樓價漲幅為30%，隨后金融危機和救市效應(yīng)，2008年~2009年樓價低位回落，隨后開始報復(fù)性上漲，以致達(dá)到了2010年樓價高峰，廣州當(dāng)年樓價就達(dá)到歷史巔峰為13107元/平方米，漲幅為38%，隨后，從2011年開始國家開始加碼對樓市調(diào)控，樓價開始穩(wěn)中增漲，2011年同比增加2.24% ，2012年同比增加4.5%，2013年同比增加8.07%(十區(qū)兩市價格同比)。

　　 政策

　　 從刺激消費到抑制需求

　　 綜觀近幾年的樓市宏觀政策，從最初的刺激購房到抑制需求，從最初的打擊投資客到目前對首次置業(yè)的限制，政策的力度和廣度都在逐步加大。

　　 1999年2月23日，央行下發(fā)文件鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國樓市。刺激購房的政策在2003年發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變。2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

　　 隨后，國家的宏觀調(diào)控就接連不斷，2006年5月24日，對于炒樓者，國家出臺了加大交易稅力度的政策。2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，二套房貸首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日，國務(wù)院通知要求，房價過高、上漲過快地區(qū)暫停發(fā)放三套房貸。9月29日，央行、銀監(jiān)會要求暫停發(fā)放三套房貸，房價上漲過快城市限定家庭購房套數(shù)。2011年調(diào)控政策再度升級，1月26日，“新國八條”出臺，要求各地確定年度新建住房價格控制目標(biāo)；二套房貸首付比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；不滿五年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)將按全額征稅等等。

　　 如今廣州樓市已經(jīng)處于限購、限價、限簽、限售等多種被限境況。

　　 規(guī)劃

　　 多個新城在廣州各區(qū)崛起

　　 10多年前老廣們常說“寧要河北一張床不要河南一間房”，如今這樣的觀念早就不存在了，如今的河南早已是豪宅價了。可以說，隨著廣州城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣州“北優(yōu)……”等規(guī)劃進(jìn)展，與此同時廣州座座新城拔地而起，珠江新城、華南新城、白云新城、南沙新城、蘿崗新城、廣鋼新城……隨著新城的確立、規(guī)劃逐漸落實，其樓價、地價也快速飛漲中。如珠江新城已經(jīng)從一派農(nóng)田演變成了如今的中央商務(wù)中心，其樓價已經(jīng)從2002年的6000~7000元/平方米上漲至如今的5萬~6萬元/平方米，甚至高達(dá)10多萬元/平方米；華南板塊從一派農(nóng)田、蕉林稻海、田園風(fēng)光演變成一座座大盤林立、配套日益完善、匯聚幾十萬新移民的城區(qū)，當(dāng)年2000~3000元/平方米的房價，如今也早已經(jīng)每平方米過萬元。

　　 白云新城樓市發(fā)展也相當(dāng)驚人。合富置業(yè)首席分析師龍斌曾表示，2000年至2005年，白云區(qū)的樓價比較平穩(wěn)，大概是每平方米四五千元，其供求關(guān)系也比較穩(wěn)定，大概是100多萬平方米的成交量，占廣州(900萬平方米)10%的市場份額。但2005年后樓價上升得非常快，基本上是每年漲1000元/平方米，到了2010年房價已達(dá)到1.2萬元/平方米，而今不少樓盤價格都已經(jīng)超過了3萬元/平方米。

　　 買家

　　 買多套房的現(xiàn)在都賺了

　　 身邊不少朋友常說：“唉，早知道我就應(yīng)該買哪里哪里的房子，現(xiàn)在肯定有百萬、千萬身家了”。的確，13年來城市在發(fā)展、樓價在快速上漲，不少市民因為早買房、投資有道為自己挖了第一桶金，也有不少人因為不斷錯失買樓機會而后悔。廣州市民郭女士本身并無固定工作，但是目前她一個月的房租收入有2萬多元，早年在嶺南新世界、廣州雅居樂花園、頤和山莊、時代玫瑰園等樓盤置業(yè)，其中兩套嶺南新世界，她于2002年購買了最早期的組團(tuán)“蝶云天”B區(qū)，當(dāng)時價格不到3000元/平方米帶裝修，如今可以租到4000多元/月。

　　 陳先生在祈福新邨生活已經(jīng)15年了，用他自己的話說就是：“祈福新邨養(yǎng)活了我全家。”1998年，中專畢業(yè)的陳先生來到廣州，在祈福新邨商業(yè)街的一家二手中介公司做銷售。他告訴記者，最開始祈福新邨一手業(yè)主80%都是香港人，從2000年起，一手業(yè)主陸續(xù)開始放盤，“2002~2003年祈福老區(qū)(A、B、C區(qū))的二手樓成交價每平方米2300~2500元。2003年初，我用自己多年打工的積蓄，買下了A區(qū)一個50多平方米的兩房單位，香港業(yè)主急于套現(xiàn)，成交價僅為11萬元。”陳小武說，從那以后他開始在祈福“炒房”，從2003年~2008年間，陳小武僅僅靠業(yè)余時間“炒賣”祈福新邨一個樓盤的房子就掙了人生的第一個500萬。

作者：佚名