在經(jīng)濟下行明顯的情況下，宏觀調(diào)控政策“放松”已成共識，在這樣的情況下，不但抑制房地產(chǎn)投機難度增大，購房者寄希望的年內(nèi)房價再度下探或成泡影。

　　中國社科院昨日發(fā)布2012年《房地產(chǎn)藍皮書》指出， 需求低迷導(dǎo)致年內(nèi)幾乎不存在房價上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，在經(jīng)濟和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價，房價將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。

　　政府和房企各有“算盤”

　　據(jù)課題組成員、中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員李恩平介紹，在經(jīng)歷經(jīng)濟增速趨緩、土地出讓收入下降后，一些地方政府正面臨經(jīng)濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場以解燃眉之急；經(jīng)歷交易量萎縮、房價調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨盈利下滑、資金鏈斷裂風(fēng)險，必然試圖尋求為房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。

　　“政府與企業(yè)、中央與地方差異化的利益訴求，導(dǎo)致地方政府和企業(yè)在對中央政策的執(zhí)行和實施中，更積極尋找有利于自身利益的政策突破，消極應(yīng)對不利于自身利益的政策實施，導(dǎo)致調(diào)控政策的執(zhí)行和實施難度增大?！崩疃髌奖硎?。

　　李恩平認為，預(yù)期2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。

　　房價將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢

　　除了房地產(chǎn)本身的情況外，整體經(jīng)濟的下行，也為樓市調(diào)控松綁“創(chuàng)造”了“機遇”。

　　國家發(fā)改委投資研究所原所長、中國投資學(xué)會會長張漢亞指出，從數(shù)據(jù)來看，從去年四季度開始的經(jīng)濟下滑到今年二季度伊始并沒有止住，且有繼續(xù)下探的趨勢，投資、消費、外貿(mào)“三駕馬車”中，投資的下滑是惟一短期內(nèi)可以止住的?！耙环矫媸钦顿Y，比如重大工程，另一方面就是樓市投資?！痹趶垵h亞看來，正是由于對經(jīng)濟下行承受能力的不足，導(dǎo)致地方政府當(dāng)下放松調(diào)控的迫切性非常強。

　　盡管在張漢亞看來，房地產(chǎn)最困難時期已經(jīng)過去，但中國社科院社會學(xué)所研究員牛鳳瑞卻指出，“由于需求低迷，2012年幾乎不存在房價上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數(shù)開發(fā)項目面臨虧損”。牛鳳瑞判斷，在經(jīng)濟和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價，房價將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。

　　謹防樓市調(diào)控留下“后遺癥”

　　牛鳳瑞還特別提示，在政策調(diào)整的同時，必須密切關(guān)注本輪調(diào)控留下的種種“后遺癥”，其中包括地方政府房價調(diào)控目標與社會預(yù)期存在較大落差、調(diào)控對自住性住房需求存在一定的擠壓效應(yīng)以及不健全的保障性住房融資與管理機制等。

　　對此，李恩平代表社科院課題組也建議，未來應(yīng)探討首套普通住房優(yōu)惠政策和超大城市限購制度化，應(yīng)在完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，盡力避免在首付比例、利率等方面優(yōu)惠程度的頻繁調(diào)整，并結(jié)合城鎮(zhèn)體系建設(shè)、超大城市資源環(huán)境承載能力、房產(chǎn)稅征收，探討限購政策制度化的可行性。

　　“另一方面，促進保障性住房投融資主體多元化和市場化，完善保障性住房建設(shè)的投融資機制，包括完善進入、退出機制，完善分配機制，設(shè)置保障性住房專門管理機構(gòu)，配備專職管理人員。此外還應(yīng)當(dāng)防止在市場分化情況下形成的房地產(chǎn)市場壟斷，約束非房地產(chǎn)國企進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！崩疃髌奖硎尽?