北京十多年的樓市發(fā)展，也讓購房人煉就“火眼金睛”，“好戶型”成為購房的重要標準。而歷經(jīng)多次調(diào)控，北京戶型也從僅滿足居住需求，到現(xiàn)在普遍重視采光、通風(fēng)，甚至南北通透、明廚明衛(wèi)等舒適、宜居戶型。而最近一輪以“限購”為主要內(nèi)容的樓市調(diào)控，則讓購房人更愿意一步到位，也讓開發(fā)商研發(fā)出一些創(chuàng)新戶型。隨著城區(qū)土地的有限、房價的上行，緊湊實用的戶型也逐漸成為趨勢。

　　趨勢1 全功能戶型興起

　　2010年以后，因為限購、限貸等政策的影響，戶型面積趨于緊湊、更注重實用性的90平米“小三居”如雨后春筍般涌現(xiàn)。“小三居”總價更低，但實用功能依然很完善，能夠滿足一家三口的生活所需，一段時間內(nèi)購房人也不用再為換房而憂愁，這也是限購下滿足了購房人“一步到位”的購房需求。

　　據(jù)了解，以前北京的兩居室基本是在90-120平米，三居最小也是120平米，大點兒的三居室基本都在一百四五十平米之間，開發(fā)商對于面積和戶型的研究還沒有十分精細。而2010年以后，開發(fā)商針對剛需及改善型客群開發(fā)出了90平米左右的三居室，兩居戶型基本固定在80平米左右，甚至出現(xiàn)了70多平米的“微兩居”。

　　某機構(gòu)市場總監(jiān)認為，主要是限購政策導(dǎo)致的客群變化，以及價格提升后對購房者消費能力造成的制約。“這也是房價上漲帶來的必然趨勢，比如人多地少房價高的香港，戶型設(shè)計則是將緊湊發(fā)揮到了極致。”

　　目前，品牌開發(fā)商旗下的剛需樓盤，90平米的小三居戶型已十分常見，但使用功能并沒有減弱，甚至通過創(chuàng)新，功能變得更加強大，空間利用率更高。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，北方冬冷夏熱，南北通透這點倒是一直沒變化的。以前北方的產(chǎn)品設(shè)計相對粗糙，很難做到明廚明衛(wèi)，而現(xiàn)在三居基本上都能做到明廚明衛(wèi)了，部分兩居產(chǎn)品也能實現(xiàn)。為了實現(xiàn)采光通風(fēng)的舒適性，開發(fā)商也是有諸多戶型上的創(chuàng)新。

　　此外，為了增加使用面積、控制總面積，飄窗也在調(diào)控后更加風(fēng)行，一方面飄窗為贈送面積，可以增加使用面積，另一方面也能起到促銷作用。

　　趨勢2 “過渡房”設(shè)計也多元

　　因為限購，讓游離于政策束縛之外的商住產(chǎn)品一度升溫，成為很多無法滿足普宅購買條件的剛需族的另一個選擇。

　　“前兩年是因為首付不夠錯失很多買房機會，現(xiàn)在首付湊夠了，又要湊社保年限，等夠了滿足5年的條件，房價怕是又要漲了。還是先買一套小的商住房過渡一下吧，將來有條件了再置換。”大學(xué)畢業(yè)剛工作三年的趙宏即將和女友結(jié)婚，小戶型、低總價、交通便利的商住房已成為當前首選。像趙宏一樣，面臨居住問題的年輕剛需并不在少數(shù)。

　　而近些年面對眼前龐大的市場需求，房地產(chǎn)企業(yè)對于商住項目也開始了與時俱進的革新。縱觀市場上的商住產(chǎn)品都有著越來越鮮明的特色，其中多數(shù)都占據(jù)外部的優(yōu)勢環(huán)境，或者有鄰近城市核心區(qū)、毗鄰地鐵線路等先天便利；或者有自建商場、配件學(xué)校的后發(fā)優(yōu)勢，迎合了年輕剛需的生活方式和習(xí)慣。

　　與此同時，商住產(chǎn)品內(nèi)部的設(shè)計也在不斷推陳出新，從樓體的干掛石材到入戶大堂的水準，再到小區(qū)園林設(shè)計絲毫不遜色。最明顯的莫過于，從過去單一的“大開間”開始有了居住功能的區(qū)隔，通透一居和方正兩居等普通住宅中的戶型格局被越來越多地引入，且居室面積也更加多元，既有三四十平米的MINI戶型，也能找到100平米以上多居室的大戶型。更有一些項目貼上了標新立異的個性化標簽，LOFT、錯層等戶型相繼面世，精裝修交房省去不少麻煩等，都受到了年輕剛需的追捧。

　　趨勢3 “剛改”產(chǎn)品重視私密和舒適

　　“剛改”，作為本輪調(diào)控中衍生出的新概念，代表了另一類群體對住房的切實需求，他們是想要用既有住房換得居住條件更上一層的群體。而在當前，這個群體的需求已經(jīng)開始逐步釋放，并影響京城樓市供應(yīng)的整體結(jié)構(gòu)。一個比較典型的結(jié)果是，目前樓市供應(yīng)的房源均價并未產(chǎn)生太多變化，但總價上揚卻很明顯，就是由于130-150平米及以上的大中戶型產(chǎn)品開始扎堆入市所致。

　　記者通過與多位剛需改善性購房人交談了解到，他們最切實的需求就是較大的居室空間，不僅可以滿足兩代同堂，還可以避免家人由于生活習(xí)慣差異而帶來的干擾。此外，房企在整體的項目設(shè)計中也更講究性價比，在保證戶外園區(qū)及周邊設(shè)施等硬件要過硬的前提下，對項目自身的軟件也更加注重。

　　因為空間較大，設(shè)計發(fā)揮的余地也更寬泛，客廳、臥室朝南已不足為奇，而是通過拓展方式提高舒適度；獨立的衛(wèi)生間和衣帽間也成為“標配”。此外，入戶花園和花廳的引入同樣成為大中戶型個性化的發(fā)展方向。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前常見的大中戶型產(chǎn)品無非分為平層和躍層兩類，平層符合傳統(tǒng)的居住習(xí)慣；而躍層則更加注重私密性，更易實現(xiàn)動靜分區(qū)。

　　趨勢4 豪宅重視社交功能

　　本輪樓市調(diào)控，剛需住宅和豪宅的分界逐漸明晰，也形成了兩大截然不同的購買群體。剛需住宅主要滿足“住”的需求，而對于豪宅買家來說，在住之外，豪宅的社交功能越來越被重視。

　　此前，200平米左右的面積就算是寬綽的了，但現(xiàn)在不少豪宅買家對戶型面積的要求則是300平米以上。據(jù)記者了解，2010年調(diào)控后，相比普通別墅成交不平穩(wěn)，千萬級別的別墅、城市豪宅的成交依然堅挺。以前是買來“住”的，而現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計上更貼近高端人群的生活、社交需求，比如保姆房與主人臥室的分隔、電梯入戶、層高更高等，甚至使用功能也比以前豐富了。有些產(chǎn)品是專為企業(yè)會所定制設(shè)計的，或在使用功能上傾向于企業(yè)會所。

　　某營銷總監(jiān)告訴記者，他們的客戶中，有不少是私企老板，不少企業(yè)家以企業(yè)名義購買，用作企業(yè)會所使用。

　　相關(guān)負責(zé)人也表示，城市別墅具有私密性，又不遠離城市的繁華，也是業(yè)主很重要的一個社交場所。

　　郭毅分析，住宅產(chǎn)品的兩級分化越來越明顯，高端豪宅也越來越高端，高端豪宅的功能也越來越多元化了。

作者：佚名　　來源：新浪地產(chǎn)