“自住房對北京樓市的新房和二手房市場都造成了很大壓力。”某房企高層向《證券日報》記者表示，尤其對定位剛需的產品造成了很大沖擊，也將拉低北京樓市商品住宅的銷售均價。

　　事實上，據《證券日報》記者根據北京市住建委官方公開信息統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

　　對此，有業內人士向記者表示，自住房的大量入市將拉低整個北京樓市的成交均價，雖然中簽率極低，但房價低于周邊項目30%的誘惑攪動了購房者的買房心理，進而給樓市預期造成很大影響。

　　值得注意的是，受自住房入市、信貸緊張和庫存激增等多因素影響，亞豪機構市場總監郭毅認為，部分樓盤售價已跌至谷底，當前樓市抄底時機已經到來。

　　自住房入市速度加快

　　據《證券日報》記者統計，目前入市的11個自住房項目涵蓋了朝陽區、海淀區、大興區以及懷柔區，總計約1.8萬套。

　　事實上，據記者了解，下一個入市的自住房項目可能是華遠地產的華遠？和墅雅園。據華遠地產透露，公司位于大興孫村的自住型商品房項目華遠·和墅雅園將于7月份啟動網申，項目整體規模約15萬平方米，其中自住房面積約9萬多平方米，近800套，戶型主力為80平方米-90平方米兩居以及130平方米-140平方米三居。

　　“這是自住房項目中比較高端的產品，其1.5的容積率比很多改善型項目還低。”有業內人士表示，這意味著自住房供應產品類別和入市速度都有所改變。此外，據記者了解，華遠另一個位于門頭溝的自住型商品房項目也將于年內入市，該項目地處門頭溝核心區域，項目命名為華遠·西山雅園。

　　而據中原地產監測，截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊項目已有50多宗，涵蓋北京朝陽、海淀、通州等11個區域，其中朝陽區達到了8個項目，海淀區2個項目，順義區達到了6個項目，預計這些項目大部分都可以在2014年入市。也就是說，2014年，北京自住房將成交4萬套-5萬套。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，1.8萬套自住房的總量相當于北京接近一個季度的商品房住宅成交量。此外，若與2013年全年的商品房住宅成交量相比，4萬套相當于增加50%的供應。

　　張大偉進一步表示，單套總價不到200萬元的自住房對北京樓市影響非常大，加上信貸緊張，房價滯漲現象已經非常明顯。

　　此外，由于自住房2013年11月底入市后，項目入市速度加快，市場觀望情緒愈發濃厚，這導致二手房價格從2013年12月份開始微跌，截至目前，已經持續6個月未見回暖；而從新房市場來看，春節過后，成交量一直未出現往年的小陽春。

　　購房者抄底時機來臨

　　事實上，從北京二手房市場來看，據中原地產監測，預計今年上半年，北京二手房成交量將達4.4萬套，與2013年同期9.5萬套相比，不足一半，同比下滑幅度或將超過55%。對此，張大偉表示，這一成交量為有網簽紀錄以來的最低值。

　　《證券日報》記者也在調查過程中發現，大部分業主下調掛牌房源的價格，即使這樣，交易周期也加長不少，而且仍難以成功交易。

　　多家受訪的二手中介門店的銷售人員也比較灰心，其心理預期多為“預計6月份均價下調趨勢還將加速”。

　　無獨有偶，新房市場也一樣不樂觀。盡管房企推盤熱情高漲，但市場觀望情緒仍然濃厚，樓市成交量并未迎來回暖跡象。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，上周(6月16日6-月22日)北京商品住宅共成交1023套，環比之前一周降幅達到44%，成交均價為26642元/平方米，環比基本持平。此外，據統計，北京商品住宅庫存量在連續5個月保持漲勢后，目前已升至80263套，回歸到了2012年末的庫存水平。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，從目前的市場現狀來看，在房地產調控政策依然嚴峻的背景下，樓市缺少利好帶動，普通商品住宅下行局勢難以扭轉，庫存量還會進一步提升。不過，對于購房者來說，這意味著其有了更多房源可供選擇。此外，不斷累積的庫存沉淀了開發商大量資金，激發了房企降價促銷的動力，購房者也因此能夠得到實際的價格優惠。

　　值得關注的是，郭毅認為，“目前，部分樓盤的當前售價已經接近同一區域曾出讓的土地價格，可以說已跌至谷底，當前樓市抄底時機已經到來”。

作者：佚名