那些矗立在街邊的高樓大廈，正在悄悄變換著主人。

　　本報記者獲得的一份非公開報告顯示，位于中關村的歐美匯大廈不久前已整體出售，交易總價超過10億元，買家是新東方教育科技集團。今年2月，江西銅業(600362,股吧)以74000元/平方米的價格，購入世紀財富中心4800平方米的物業，總金額達到3.55億。

　　不為外界所知的是，此前的2011年9月，山東黃金(600547,股吧)花1.68億在世紀財富中心購入2400平方米寫字樓，單價70000元/平方米。短短5個月，世紀財富中心的售價每平方米上漲4000元。

　　這就是“北京速度”。過去一年，北京寫字樓租金大幅上漲，且在第三季度超越上海，成為中國大陸寫字樓租金最昂貴的市場。高緯環球提供的報告顯示，2011年第四季度北京甲級寫字樓的租金（有效凈租金）同比增長73%，達到507元/平方米/月，在亞洲僅次于香港和東京。2.7%的空置率也是12年以來的最低水平。高租金必然推高售價。

　　如果用租金回報等等多種財務模型進行計算，北京的寫字樓會令很多外資買家望而卻步。

　　4月18日，高緯環球中國區研究部董事張平接受本報記者采訪時表示，相比內資買家，很多外資基金已經失去優勢。大多數內資買家購買物業以自用為首要目的，且有相應的預算。而外資則更加“糾結”于財務測算，他們并不認為某些大型物業會有購買價值。與此同時，外資基金還受到人民幣升值的困擾。人民幣升值意味著持有外資的機構投資者們，在中國的購買力下降。

　　來自高緯環球和第一太平戴維斯多家咨詢機構的報告顯示，2011年的大宗物業購買市場，內資是絕對主角。

　　按資金來源分，北京境內投資完全占據交易主體，占比達83%，較2010年相比上升23%。表明在北美和歐洲不利經濟影響下，北京內資需求表現更為強勁。但外資們會更加青睞上海。境外投資占上海總交易額的51.2%，超過境內投資2.4%。

　　某大型央企負責人告訴本報記者，位于北四環附近寫字樓還未建成，就已被一家大型地方國企預訂用作辦公物業。自從2009年開始，大型央企和國企掀起了一輪買樓熱。

　　2011年上半年，央企五礦集團以45億收購了北京第五廣場，計劃用作辦公樓。有意思的是，在掛出這筆45億元收購意向的當天，五礦集團發布了兩份關于融資的公告，稱將在近期發行2期短期融資券，面額50億元，用于補充公司及其子公司的營運資金。

　　類似的個案遠不止五礦一家。央企及大型企業集團已成為北京商業物業市場最為活躍的身影。2011年內北京重要成交大單，包括中國核電收購北環中心二期；金融街控股以總價40億收購中信城20萬平方米的城市綜合體等。

　　第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部董事王瓊對本報記者表示，央企、國企的買樓熱也與四萬億刺激計劃公布后，貸款相對容易有關系。隨著經濟增速放緩，央企和國企的買樓步伐也會有所放緩。市場也不支持直線式的上漲。一季度的數據顯示，北京甲級寫字樓租金漲幅環比放緩至6.1%。

　　王瓊預測，部分內外資企業的擴張將更為謹慎，預計至2012年底，租金漲幅將由2011年的44%放緩至15%左右。但據其所知，仍有大量的大宗交易正在醞釀。其中金融機構尤其是險資將會是主力買家。

　　一些有前瞻性眼光的外資基金，已轉而開始關注二三線城市的零售物業市場。仲量聯行零售地產投資業務及中國區投資業務總監翰德偉指出：“投資者的關注開始從傳統的一線城市，轉移到成熟度相對較低、居民收入增長和城市化發展表現更為出色的二、三線城市。更多的投資者將逐漸認識到中國的零售行業正在進行結構性的調整，從而更加偏重對零售地產市場的投資。”

　　根據仲量聯行最新發布的《2012中國零售地產市場投資展望》顯示，中國大陸地區2011年零售地產投資交易額創歷史新高，其中大宗投資交易總額約為265億元。零售地產占整個商業地產交易總額的30%，一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。外資投資者中，新加坡上市投資機構最為活躍，占全年交易總額的三分之一。