日前，國家統(tǒng)計局公布前10月70個大中城市房價。同比來看，70個大中城市中，除溫州外，另外69個城市全部上漲。其中，21個城市的房價漲幅高于10%，北上廣深的漲幅則超過20%，遠(yuǎn)超其GDP增幅和人均收入增幅。再聯(lián)想到今年市場上很多房屋是以“雙合同”形式交易，房價實(shí)際漲幅可能更高。

　　年初，廣州、深圳、廈門、南京等熱點(diǎn)城市，紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)——新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入增幅。眼下距年底不足兩個月時間，今年的調(diào)控目標(biāo)再次落空幾成必然，公眾再次感受到樓市調(diào)控“越調(diào)越漲”的怪圈效應(yīng)。

　　毫無疑問，2013年是繼2009年之后又一房地產(chǎn)爆發(fā)年份。2009年的“爆發(fā)”，很大程度上要得益于四萬億投資與寬松貨幣的刺激，但在2013年，政府沒有出臺大規(guī)模刺激政策，貨幣政策亦罕見地保持“不放水”記錄，房地產(chǎn)市場卻仍然“爆發(fā)”，原因何在？

　　綜觀這一年的調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，從年初新國五條出臺到三中全會召開之前，中國的房地產(chǎn)市場實(shí)際上出現(xiàn)了一個罕見的政策空檔期。在這個空檔期，制造業(yè)和出口持續(xù)低迷，地方政府的財政收入增幅出現(xiàn)大幅下滑，再加上自2009年積累下來的地方債密集進(jìn)入償還期，“開閘賣地”緩解財政支出壓力，幾成地方政府的唯一選擇。而“開閘賣地”直接導(dǎo)致地王效應(yīng)的頻出，“面粉比面包貴”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，繼2009年之后，市場上再次出現(xiàn)恐慌性購房。

　　在此意義上，廣州是一個比較明顯的例子。日前，人大代表視察發(fā)現(xiàn)廣州前十個月地稅收入增速只有6.6%，明顯低于往年增速和今年GDP增速，更讓人擔(dān)憂的是，地稅收入構(gòu)成中，汽車、化工等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)稅收均出現(xiàn)下降，唯有房地產(chǎn)相關(guān)稅收一枝獨(dú)秀。換言之，如果剔除房地產(chǎn)相關(guān)稅收，地稅收入是下降的。再聯(lián)想到廣州前幾年積累下來的巨額城投債逐漸進(jìn)入償還期，今年土地市場的火爆也就不難解釋了。

　　一言以蔽之，在政策空檔期與地方政府財政壓力的雙重驅(qū)動下，“賣地財政”越發(fā)猛烈，但毋庸諱言，這一局面不會持續(xù)太久，房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)一些實(shí)質(zhì)性的變化。

　　首先是貨幣政策面臨轉(zhuǎn)向，今年前十月，貨幣政策一直處于“不松亦不緊”的狀態(tài)，李克強(qiáng)總理亦多次強(qiáng)調(diào)要盤活“存量貨幣”，而市場人士也紛紛預(yù)測，美歐日等世界主要經(jīng)濟(jì)體已歷經(jīng)多年量化寬松，極有可能在明年逐漸收緊貨幣政策，這意味著國際熱錢會逐步轉(zhuǎn)向回流美歐，對中國的資產(chǎn)價格形成打壓勢態(tài)；另一方面，三中全會透露出的房地產(chǎn)長效調(diào)控思路愈來愈明晰，土地、利率等要素可能會逐步市場化，尤其是農(nóng)地有望與國有土地同等入市，將打破由地方政府壟斷土地供應(yīng)的局面，改變過去只抑制需求不增強(qiáng)供應(yīng)的調(diào)控思路，徹底改變房地產(chǎn)市場目前畸形的供求關(guān)系。

　　更為根本性的變化是，隨著新一屆政府對經(jīng)濟(jì)增長率容忍度的提高，房地產(chǎn)在歷經(jīng)15年的高速發(fā)展后，即將到達(dá)一個歷史性的拐點(diǎn)。而回顧以往的行政調(diào)控可以預(yù)見，這個“拐點(diǎn)”一定會由市場化機(jī)制倒逼而來。在此意義上，北上廣深近期加碼樓市調(diào)控力度，更像是年末突擊調(diào)控的短期性政策，不具備長期參考價值，亦不影響行業(yè)長期走勢。

作者：佚名     源自：房訊網(wǎng)