被戲稱為集“老、少、邊、窮以及地震重災區”于一身的四川省廣元市，下轄4縣3區全部為國家級或省級貧困區縣，2011年全市（包括下屬區縣）的GDP為403億元，城鎮居民人均可支配收入1.46萬元。根據2010年全國第六次人口普查數據，該市戶籍人口30萬人，常住人口則只有25萬人，比十年前減少5萬人。一份全國性選點調查表示，在溫州，征地后擁有固定工作的人口比例占49%，而在廣元，這一比例僅有3.31%。

　　然而，就是這樣一座經濟欠發達、勞動力外流現象突出的城市，其城市規劃和商業地產開發卻具有超前的眼光。為了建設“輻射川陜甘的區域性中心城市”、“人口達到60萬、面積達到61.2平方公里的大城市”，該市決定用3~5年完成6.67平方公里共30個棚戶區改造，總投資近200億元。項目建成后，市區將有100多幢高樓拔地而起。這是廣元建市以來最大規模的城市建設工程，項目改造總占地面積相當于廣元市城區建成區面積的1/7，涉及近2萬居民。

　　在突飛猛進的城市化過程中，廣元規劃建設了3個總體量約15萬平方米的大型購物中心，2個總體量52萬平方米的在售城市綜合體，五星級酒店、甲級寫字樓、影院、大型百貨和超市一應俱全。

　　“這樣的情況在全國其他城市概莫能外，隨便在哪座城市繞上一圈，都可以找到幾個定位幾乎相同的城市綜合體”。商業地產人張宇良表示，政府對商業地產的操作思路基本是政績工程，“以舊城改造之名把市區的專業批發市場外遷，就地打造核心區城市綜合體；在市區邊緣打造以會展為龍頭，以批發市場為主題，以酒店、住宅為支撐的城市綜合體。可以想象，在未來三到五年，一些城市的GDP基本要靠商業地產投資建設了。”

　　求新求大求全的思路，使得許多商業地產項目流于概念，盲目追求“國際化”、“大師設計”、“頂級奢華”等，但在實際運營中，定位與需求不符，招商與定位不符，人流與預期不符，使得許多匆匆上馬的商業地產項目面臨尷尬局面。

　　“以前，請老外做商業地產項目的規劃設計，一般是一、二線城市的時髦做法，而最近幾年，這股風潮大有向三、四線城市蔓延的趨勢，將老外奉若神明。且不說這里面起碼有一半都是假老外，就是真老外，也可能根本就不了解商業地產，更不了解當地的文化，硬是把一個本來很不錯的商業地產項目給坑了。現在這些遍地開花的商業地產項目，都應該吸取前車之鑒。”張宇良表示。

　　其中一個可以引以為鑒的案例，是位于廣元市中心以南1.5公里處，嘉陵江與南河兩江交匯點北岸的一個商業地產項目，請了“法國著名建筑設計大師”菲利普（Phillippe　Roudeau）擔綱設計，在該商業項目的官方介紹中說，該項目總建筑面積約13萬平方米，是集五星級酒店、高檔電梯公寓、大型商業物業和市政休閑廣場于一體的綜合型開發項目，“設計師Phillippe　Roudeau在該項目的設計中融入了西方建筑語匯，賦予項目以時尚、流行、個性等元素，使建筑集群溫馨浪漫，充滿了濃郁的歐洲風味。”

　　由于該項目的開發商——當地一家原先以住宅開發為主的房地產公司，立志把項目打造成該市的新商業中心并建設首家五星級酒店，于是“本著放眼國際一流水平的高度”，聘請了這家法國知名規劃設計公司，“歷經多稿，歷經多種中國特色式運作方式”，最終建成了一個“在我們看來是一個微型商業中心，在他看來是一個巨型城市綜合體的東西”。然而，商場開業后冷冷清清，商家業績平平，租戶換了一撥又一撥。

　　張宇良表示，原因有很多，比如不在核心商圈，業態規劃不合理，商管公司經營管理水平不行等，但最重要的則是法國公司的規劃設計導致的水土不服。“這個法國公司的設計理念就是一個散字，這種做法充分體現了外國同行們的"先進理念"。”張表示，“該項目的3萬平方米商業廣場是合圍式三層建筑，被切割為東西兩部分。連接東西兩部分的天橋及其外廊形成的"回"型是其平面動線，而垂直動線則是2層的廣場，通過步梯把人氣匯聚到2樓廣場，然后通過平面動線引導分散到其他店鋪。該2樓小廣場約600平方米，天橋寬3~5米，外廊2.5~3.5米。”

　　為了把“散”的精髓發揚到極致，利用江景資源突出“休閑、開放”特色，該設計方案打造了沿江的外鋪，從四面八方都可以出入商場。

　　“這個項目本來就不在城市核心商圈，存在人氣不足的弱點，再嫁接"散"字理念，好不容易匯集的商氣也散掉了，最后淪為開放式的老年活動中心。這是與國內商業地產一貫準則脫節的大忌，本來的目的是要聚氣，不論是外部交通的人氣商氣引導，還是商業建筑內的動線規劃都需要把人氣集中起來。”“該商場2樓以上店鋪租金25元/平方米/月，而老城核心商圈的百貨已經達到200元/平方米/月。”這就是該商業地產項目運營6年的現狀。

　　“沒有一個商業建筑是因為樓蓋得美輪美奐而成功的。有很多項目從設計本身來說無可指責，是個好設計，但就是缺乏人氣而成為一個個死鋪。”張表示，這個項目并非一無是處，但時機不對，過于超前，導致人氣不足，加上規劃設計問題，招商自然不理想，還有散售、后期無法全部統一經營等問題匯集在一起，不聚商氣，對于商人而言賺不到錢一切就都是錯的。”

　　類似這樣的規劃設計問題，在政府一心上馬的政績工程中同樣比比皆是。張說，“其實大家心里都明白，這完全是一個泡沫橫飛的政績工程。”