9月中旬上海樓市新房成交面積環比、同比增長明顯，根據上海中原研究咨詢部數據顯示：9月1日-20日，上海新建商品住宅（不包括配套動遷房）成交面積85.42萬平方米，環比、同比分別增長30.72%、90.79%；均價29658元/平方米，環比下滑6.43%，同比增長13.48%。9月上中旬房價環比上月同期下降主要是中低端項目成交占比較高所致，限價房和郊區樓盤成交活躍。不過，這并不影響高端樓盤的成交。

  “金九”如期而至

  高端和中低端一手房熱銷

  與 8月同期相比，9月中低端樓盤交易旺盛，高端樓盤微幅增長，而中間段價位樓盤成交比重收窄。9月上中旬，單價在6萬元/平方米以上的樓盤成交比重為 6.02%，比上月同期增長0.18%；單價3萬/平方米以下的樓盤成交占比72.82%，比上月同期增長8.41%；而3.1萬-6萬元/平方米樓盤成交占比為21.16%，比上月同期減少5.59%。

  9月中上旬，單價在10萬元/平方米以上的高端樓盤共成交了23套，其中徐匯衡山路板塊的“嘉御庭”成交最為火爆，成交11套，均價10.18萬元/平方米； 其次是盧灣淮海中路板塊的“茂名公館”成交了4套，均價12.75萬元/平方米；閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場（T2樓）”單價最高，交易了1套單價15.55萬元/平方米的房源。唯一成交的一個高端別墅項目是浦東北蔡板塊的“寶華海尚郡庭”，共成交了2套獨立別墅，單套面積在400平方米以上，均價達13.51萬元/平方米。

  專家觀點：

  上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示：從9月上中旬的成交量來看，預示著整個“金九”到來已經沒有懸念，從供應來看，住宅供應面積達128萬平方米，是8月的3.15倍，比去年同期增長76.29%，充足的供應量也預示著10月交易繼續保持旺盛的格局。9月上中旬高端項目上市量速度加快，上周高端公寓供應了3例，上市面積13萬平方米，其中閘北不夜城板塊的“新湖青藍國際一期”和閔行金虹橋板塊的“虹橋榮信苑”都是全新項目，這些新盤項目入市有望推動10月及以后高端住宅的成交繼續保持一定熱度。

  另外，一些中高端項目上市體量也不少，如上周浦東花木板塊上市的“陸家嘴梧桐公寓”體量達13萬平方米。不過，從售樓處獲知的消息是開盤時間尚不確定，預計會在10月底，實際上很多項目即便取得了預售許可證，但開盤時間和報價仍會按照其房屋預定情況而定，這也為11月、12月份樓市行情繼續熱銷打下了基礎。

  房東跳價成阻力

  高端二手房成交縮水兩成多

  據中原地產研究部數據顯示，進入9月，二手住宅市場每周交易量保持在8000套以上，“金九”成色不錯。但與一手高端住宅銷量攀升相比，二手高端住宅交易量比8月同期縮水兩成多，市場行情和期待有較大落差。

  據上海中原地產陸家嘴多家分行經理介紹，9月該地區高端住宅成交情況并沒有如市場期待的那樣出現熱銷場面，相反還有降溫的跡象。來客量和帶看量比8月減少 2-3成。掛牌方面也不太積極，一般來說一個小區，比如仁恒濱江園一般會有七八套房源掛牌，但9月份只有五六套新增房源，而且掛牌價有3%-5%的上漲。比如近期掛牌的仁恒濱江園的3房戶型，總價都在1100萬元以上，而上月相同戶型還掛出過不到1千萬元的價格。由于目前掛牌房源總價都在1000萬 -2000萬元，去化難度加大，導致銷量和8月同期相比下滑1-2成。

  據上海中原地產古北多家分行經理介紹，進入9月，買家數量和上月基本持平，但受到掛牌房源嚴重不足影響，成交量比上月下滑有3成以上。比如交易比較活躍的古北瑞仕花園，9月新增掛牌還不足十套，而且掛牌的都是3房以上的大戶型。除去位置不好的之外，還有不能看房的，真正能賣的不足5套。另外，樓市持續向好，一些房東動不動就跳價，而且幅度30萬元起。比如近期有套古北瑞仕花園的3房，房東掛牌從1200萬元，后來有三四組客戶看過后馬上要求加到1250萬元。整個古北從4、5月份開始量價齊升，累計到現在差不多單價漲了1 萬元/平方米，而現在市面絕大部分是大戶型，總價就很可觀了。

  專家觀點：

  上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示：二手高端住宅成交量下挫是由多方面因素造成的。首先，上半年高端住宅成交勢頭強勁，拋出或是置換的房源釋放得比較充分，后續力量接續遇到障礙。其次，二手高端住宅價格漲幅比較可觀，自“3·30”政策后，一些區域累計漲幅達到20%，不少買家看著房價快速上漲，心理接受度有限，放緩入市腳步。最后，房東盲目跟風漲價，出售誠意度不夠。從賣方角度出發總想賣個高價，但有些房東不是根據物業類型以及市場行情來定價，對后市盲目樂觀，定價過于隨性。

  根據房企的推盤計劃，很多一手高端住宅將在9月末和10月份集中入市。屆時，市場選擇面將擴大。房企為了去庫存，在定價方面預計會保持很大的親和力。如果房東在價格方面仍比較堅持的話，二手高端住宅市場將處于被動局面。

作者：佚名　　來源：中房網