2012年以來全國典型城市市場走勢可以分為兩個階段，1-2月為低迷期，3月以后交易量明顯回升；從具體城市來看，一二線城市市場總體好于去年，而近兩年以來一直表現(xiàn)突出的三線城市市場增長速度卻有所放緩；另外，從房價角度看，當前開發(fā)企業(yè)進一步調(diào)價的空間和動力都在縮小。

　　基于這樣的背景，我們預計下半年典型城市房價將陸續(xù)企穩(wěn)。這體現(xiàn)在這樣幾個方面。

　　市場——1-2月樓市仍處冰點，3月以后政策面緩和推動市場強勢回升

　　2012年以來，全國樓市可謂經(jīng)歷了一次過山車般的體驗，從1、2月份的谷底直上3、5月份的高峰。從cric監(jiān)測的十大重點城市來看，2012年以來的市場走勢大致可以分兩個階段：第一階段是1-2月份，此時在政策調(diào)控和傳統(tǒng)淡季的雙重影響下十大重點城市交易量處于絕對低位，單看絕對量甚至不如2011年同期；第二階段是3月份之后，市場交易量出現(xiàn)明顯增長，其中十大重點城市3月份的交易量已經(jīng)創(chuàng)下2011年1月（限購政策正式升級）以來的單月最高值，4月份經(jīng)過短暫緩沖之后，5月份再創(chuàng)新高，十大重點城市單月交易1012.88萬方，基本和2011年1月持平。

　　對于3月以來樓市呈現(xiàn)明顯回暖的趨勢，在我們看來主要原因在于政策面的變化。具體來說，3月份之后，地方政府或明或暗的放松調(diào)控再度興起，只要不觸及限購紅線基本都能得到監(jiān)管層的默許。而5月份之后，中央層面對于樓市調(diào)控仍未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但還是可以從其對待部分地方政府微調(diào)政策的態(tài)度上看出變化，諸如福建放寬戶籍、湖南宣稱出臺扶持剛需的優(yōu)惠政策，乃至于對于石家莊的直接挑戰(zhàn)限購底線，中央均未作出明確的表態(tài)，而這些尺度越來越大的救市政策如若出現(xiàn)在去年，毫無疑問是會被嚴厲叫停的。特別是此次降息已經(jīng)對市場預期產(chǎn)生了重要影響，在這一利好因素下，前期觀望的需求倒逼入市的現(xiàn)象在5月份后逐漸出現(xiàn)，未來樓市成交量預計將繼續(xù)保持回升的趨勢。

　　城市——一二線城市市場總體好于去年，三線城市增長速度放緩

　　從各線城市今年以來的市場成交表現(xiàn)來看，一二線城市與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化。撇開1-2月份來看（去年1月正值限購全面升級且1-2月是傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，市場存在較多特殊性），2012年3-6月份一線城市成交量共達到1016.89萬平方米，同比增長33.16%；樣本二線城市共成交3875.86萬平方米，同比增長39.76%；而樣本三線城市的漲幅則僅為13.07%，成交量為989.46萬方。

　　在我們看來，一二線與三線城市今年以來的分化，主要原因在于政策環(huán)境的差異。一二線城市在去年政策高壓之下，市場需求大量積壓。步入2012年以來隨著政策環(huán)境的逐步松動，以剛需為代表的市場需求正逐步釋放，則市場成交量好于去年是順理成章的事。但對于眾多三線城市而言，本輪調(diào)控在去年對其造成的直接影響明顯較小，政策并未完全傳導并覆蓋到三四線城市。因此三四線城市的需求在經(jīng)歷過去兩年過度的釋放后2012年正顯露出持續(xù)性的缺乏，另外一方面這些城市的市場需求一般都來自于本地，即使是一部分外來需求也隨著政策環(huán)境的改善逐漸向一二線城市回流，基于上述分析，三線城市成交量在今年的增長放緩不足為奇。

　　房價——三大原因決定當前企業(yè)繼續(xù)調(diào)價空間已經(jīng)不大

　　2012年以來，典型城市房價呈現(xiàn)以下幾個特點。首先，降價潮從去年年底的一線城市向二三線城市漫延，并呈現(xiàn)逐步擴大的趨勢；其次，更多的地方性開發(fā)商加入到降價行列，而不是僅限于典型的大牌房企；再次，中高端項目甚至是豪宅加入到降價的行列，這在過去幾年的調(diào)控過程中是較少出現(xiàn)的。

　　但是另一方面，從企業(yè)降價的幅度來看，其實去年的降幅并未繼續(xù)擴大，尤其在重點城市，今年以來調(diào)控最積極的項目幾乎都是當前新開盤的樓盤，而去年那波積極降價跑量的項目則表現(xiàn)明顯平靜，總體來看，今年典型城市房價正開始企穩(wěn)。從原因來看，主要有這樣三個方面。其一，2012年市場上在售或者將要入市的項目其土地基本都是在09、10年樓市高速增長期時購得，土地成本普遍偏高；其二，相當一部分房企、尤其是全國性品牌企業(yè)，去年以來的降價幅度已經(jīng)較大，幾乎達到自己的底線；其三，隨著樓市的逐漸回暖，且政策環(huán)境逐步放松，未來樓市向好的預期在加深，房企也缺乏繼續(xù)降價的動力。

　　結(jié)合以上三點原因，我們認為今年下半年之后，企業(yè)繼續(xù)降價的空間已經(jīng)非常小，典型城市價格將明顯趨穩(wěn)，而一旦市場成交持續(xù)回暖成真，則部分去年以來超跌的板塊或項目更有小幅回漲的可能。