廣州“穗六條”對外地戶籍購房者的限制，在四個一線城市中僅次于北京，這“砍掉”了三成外地戶籍購房量。今年第一季度廣州一手住宅庫存量在一線城市中居首，庫存需要31個月才能消化完。昨日，廣州市房協會發布《“穗六條”限購措施對廣州樓市影響的分析報告》(以下簡稱《報告》)，建議有關方面對“穗六條”進行適當修改，取消或降低非戶籍但在廣州就業、投資人口的購房限制，逐步以稅收政策取代現有的限購政策。

  廣州樓市現狀

  “限外”政策在一線城市中偏嚴厲

  2013年，深圳、北京、上海和廣州相繼出臺了“深八條”、“京七條”、“滬七條”和“穗六條”。在限購措施中的“限外”方面，僅上海(1年調整為2年)、廣州(1年調整為3年)提出延長納稅年限，北京(5年)和深圳(1年)維持不變。

  廣州市房協秘書長許國碧表示，與一線城市樓市限購新政對比，廣州“限外”偏嚴厲。“穗六條”出臺至今已經超過一年半，廣州的房地產市場已從原來的供求基本平衡轉向供大于求，偏嚴厲的限外措施成為影響廣州房地產市場平穩健康發展的關鍵。

  從供不應求轉向供過于求

  許國碧認為，“穗六條”的出臺有特定的市場背景，符合當時的客觀要求，但目前廣州房地產市場供求關系已發生逆轉，維持房地產市場平穩發展成為首要任務。

  2014年以來，廣州樓市發生了巨變：供求關系從原來的供不應求向供過于求轉變。2014年，廣州一手商品住宅供應1199.53萬平方米，同比增長13.1%;成交量835.92萬平方米，同比減少20.9%;庫存面積1905.76萬平方米，同比增長16.6%，存銷比為27，意味著市場需要 27個月才能消化完庫存。

  2015年第一季度，廣州一手商品住宅供應171.94萬平方米，同比減少5.5%;成交193.42萬平方米，同比減少5.1%;庫存面積 1973萬平方米，同比增長15%，存銷比攀升至31。廣州的去庫存壓力為一線城市之首，而深圳住宅去庫存壓力最輕，只需要8個月，其限購政策只要求外地戶籍購房者提供1年納稅證明或社保繳交證明。

  受訪房企

  非戶籍購房客占比降三成

  在撰寫《報告》的過程中，市房協選取6家廣州知名房地產企業的營銷高管進行電話訪問。這6家房企現有的樓盤銷售面積占全市成交總面積的50%以上，故他們的反饋很有代表性。

  訪談結果顯示，受訪房企普遍認為，限購措施違背了“樓市調控要回歸市場”的本意，誤傷了部分剛需和剛改購房需求;認為“限外”妨礙了廣州-國家中心城市目標戰略的實施，不利于吸引人才、資金進入廣州;“限外”嚴重影響樓市“去庫存”;一致認為，“限外”應該直接取消。

  根據訪談調查結果可知：“穗六條”出臺前，廣州非戶籍的購房客占成交客戶比例為45%～70%;出臺后，該比例銳減為15%～40%，即非戶籍購房客占比大幅減少30%。成交客的減少意味著成交量的減少，對于廣州目前高企的庫存而言，30%的成交量按照2013年全年廣州一手商品住宅的成交面積 1057萬平方米計算，約等于317萬平方米。由此可見，限購政策已經嚴重影響樓市的可持續發展。

  政策建議

  取消或降低外地戶籍購房限制

  今年3月廣州市統計局發布的《2014年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，廣州2014年末常住人口達1308.05萬人，其中戶籍人口842.42萬人，非戶籍人口465.63萬人，非戶籍人口已占廣州常住人口的36%。

  限購措施抬高了他們在廣州購房的門檻，可能迫使他們選擇遷離廣州。這將影響到廣州的招商引資和人才留用。

  因此，市房協建議有關方面對“穗六條”進行適當修改，首先取消或降低非戶籍但在廣州就業、投資人口的購房限制;其次逐步以稅收政策取代現有的限購政策。這將有助于廣州樓市甚至整個城市的持續健康發展。

  許國碧表示，作為行業機構來說，廣州房協主張差異化限購，南沙增城從化等新區可以適當放開限購，對于其中的“限外”則更應該適當調整。

  聲音

  在目前背景下廣州適當放開“限外”，預計只會帶來量的增長，房價會保持穩定不會大漲。

  廣州市房地產專家韓世同

  “限外”政策影響很大，目前想買這個小區房子的非戶籍購房者，大概占客戶群的五成。

  廣州白云堡豪苑銷售人員

  鏈接

  佛山放開限購后成交量增兩倍

  2014年，佛山住建局發布一手商品住宅的成交量為1002萬平方米，同比增長24.1%，同期廣州成交量為836萬平方米。這主要是受2013年底“穗六條”出臺影響，不少購房者轉到佛山去買房。2013年時，廣州一手商品住宅成交量是1057萬平方米。也就是說，有約兩成客戶分流到佛山樓市。

  報告認為，佛山從去年8月的局部放開限購到今天的全面放開，樓市成交大幅增長，但成交均價依然保持平穩，實現了房地產交易量升價穩的穩定發展態勢。最新公布的2015年5月份佛山住宅交易數據顯示，佛山一手商品住宅當月成交套數為15336套，同比增長222%;成交面積為171.27萬平方米，同比增長228%;成交均價為8450.55元/平方米，同比略降3.1%。

作者：佚名　　來源：中房網