2013年土地市場依舊是高歌猛進(jìn)的一年，地王頻出，市場成交量價(jià)齊升，一線城市的高溢價(jià)地塊在成交地塊總量中占比普遍較高，各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長，房企拿地動作普遍積極。

　　今年，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市規(guī)模很小，無法影響整個(gè)市場格局，土地市場盛宴仍將持續(xù)。

　　1月17日，北京市國土資源局發(fā)布土地市場通告宣布，因故暫停京土整儲掛(豐)號、京土整儲掛(順)號、京土整儲招(通)號及京土整儲(通)號共4宗地的招標(biāo)/掛牌交易活動。按最初的出讓計(jì)劃，前2宗地應(yīng)于1月27日掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)，而后2宗地塊則應(yīng)于1月22日招標(biāo)出讓。

　　“今年開年以來，北京土地市場供求兩旺，土地成交量價(jià)齊升增長明顯。此次叫停四宗土地出讓，其主要目的很可能是為了降低土地市場熱度，以免輿論壓力過大甚至誤導(dǎo)市場預(yù)期。盡管如此，2014年土地市場的盛宴難衰，多半仍將延續(xù)2013年下半年以來的火熱態(tài)勢。”李瑩接受記者采訪時(shí)表示。

　　土地財(cái)政下的“供需兩旺”

　　去年，全國土地市場整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，其中一線城市土地成交量價(jià)漲幅尤為顯著。

　　報(bào)告顯示，2013年前11月，全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交面積高達(dá)65888萬平方米，比去年同期增長了21%。土地成交面積超過2000萬平方米的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交面積超過1000萬平方米的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。

　　同時(shí)，土地市場競拍情況也普遍較為激烈，據(jù)測算，重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率為19%，比去年同期提升了12%。溢價(jià)率超過50%的地塊數(shù)量明顯增多，重點(diǎn)城市成交地塊中11%為高溢價(jià)地塊，同比增長6%。

　　一線城市的高溢價(jià)地塊在成交地塊總量中占比普遍較高。深圳的高溢價(jià)地塊占比高達(dá)38%，該市年內(nèi)成交地塊數(shù)量較少，且有很大一部分為前海地塊，頗受房企關(guān)注。平均成交溢價(jià)率最高的城市分別為廈門和南昌，經(jīng)測算，其平均溢價(jià)率均超過50%。

　　有專家表示：“廈門和南昌兩地土地成交規(guī)模相對較小，一方面，單個(gè)地塊溢價(jià)率對城市平均水平的影響較為顯著；另一方面，目前企業(yè)普遍向一二線城市轉(zhuǎn)移，整體市場熱度持續(xù)提升，溢價(jià)率排名靠前的城市主要為一二線城市。”

　　土地市場的火熱也使2013年以來各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)達(dá)16029億元，同比增長大幅提升67%。

　　2013年前11月土地成交金額過500億元的城市達(dá)到10個(gè)，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達(dá)到500億元的城市僅4個(gè)，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，2013年的出讓金同比大幅增長169%。

　　一二線城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王記錄總是在不斷被刷新。全國重點(diǎn)城市土地成交總價(jià)最高的地塊成交金額高達(dá)217.7億元，僅次于2010年拍出的廣州亞運(yùn)村255億元的成交價(jià)格。同時(shí)重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地成交總價(jià)排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高，達(dá)到近五年來的最高峰。

　　“2013年房企融資環(huán)境相對寬松，銷售業(yè)績亦大幅提升，現(xiàn)金充裕，因而，盡管2013年9月底國土資源部要求地方禁止出地王，但各地仍然不斷有高總價(jià)地塊成交。”李瑩說。

　　“在土地年度供地計(jì)劃經(jīng)常完不成的背景下，房企普遍對后市預(yù)期過高。與此同時(shí)，地方政府每年都要實(shí)現(xiàn)一定額度的土地出讓收入，而上級管理部門又對土地出讓的數(shù)量指標(biāo)有明確的計(jì)劃和限制。地方政府自然希望每塊地都賣出好價(jià)錢，甚至越高越好。同時(shí)，由于保障房供地任務(wù)的壓力，地方政府多采用捆綁形式供地，使保障房的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊，這也是導(dǎo)致地價(jià)越來越高的原因。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)專家對記者表示。

作者：佚名