今年2月21日，廣鋼新城第一批土地拍賣，算上配建房的成本，折算后的最高的樓面地價達2.3萬元/平方米左右，地價成本與廣鋼新城在售的一手樓盤元邦明月水岸的報價差不多。地價與樓價持平，是廣鋼新城在售的一手樓價太“白菜”，還是地價太“土豪”？

　　“2.5萬元/平方米以下的地，

　　可以放心地拍”

　　在4月底由羊城晚報主辦的“廣鋼新城未來發展高端論壇”上，有多年操盤經驗的中原地產項目部總經理黃韜表示：“這樣的地價很合理。廣鋼最后拍下來的結果，與我們拍地前和一些開發商的溝通結果是吻合的。在拍地前，我與媒體朋友、開發商都說過，2萬元/平方米是走不掉的，2.5萬元/平方米以上就不要再拍了。”

　　黃韜認為，市場的走勢、地價的波動和影響，靠單個人或單個房地產企業很難改變，市場到底是向上走還是向下走，其實與大環境、金融環境、政策等都有很大的關系。“當前的樓價與地價之間的關系，其實是很綜合、很復雜的關系。為什么開發商愿意這么高價拿地？憑什么預期未來買家愿意付出高價買房？其實背后是地塊所處的位置以及位置背后的一系列綜合因素。我覺得廣鋼新城的土地價格主要是區域背后整體價值的反映，這個價值包括地理位置、交通、環境及人文等因素。說到價格，市場能夠接受的，肯定有其存在的價值，包括政府的投入等。無論是政府還是開發商，對廣鋼新城地塊的價值都是綜合考慮的。”

　　“離中心區這么近的新城，除了廣鋼還有嗎？”

　　黃韜表示，現在廣州有很多“新城”，除了已經基本成形的珠江新城外，這幾年的規劃中，東部有山水新城，南邊有華南板塊、南站等，北面有白云新城，而西面，最具代表性的就是廣鋼新城。廣鋼新城距離中心區很近，其實就在中心六區內，因此，它不只是一個簡單的區域發展，而是會影響到整個城市的形象。而且目前中心區的地塊越來越少，廣鋼新城是很難得的一個，有自然景觀，有人文背景，交通配套以及位置等，可塑性都非常強，本身還有居住人口的認同性，不是完全在一個空白的區域建造的，而是在現有一定的基礎上去建造一個新的西區大城的概念，所以就地理價值來說，是很稀缺的。“開發商看好這個地塊，是因為在中心區，我想不到還有哪一個或者哪些板塊可以跟廣鋼新城相比。”

　　韓同投資顧問有限公司總經理韓世同也用“肯定”二字來形容廣鋼新城的優勢。“按照規劃，廣鋼新城未來很好，又是最靠近中心區的板塊，發展空間非常大，它本身就是中心城區的一部分，是中心六區的概念，位置不錯。”

　　“地價是高還是低，關鍵看未來的房價預期”

　　趙卓文表示：“判斷廣鋼新城的地價是高還是低，要看從什么角度出發，因為預期未來的房價是多少，便決定了你認為地價是高還是低。地價是否合理，可以從三個角度來看。第一個角度是大開發商的帶動作用。當年南海的千燈湖板塊，早期啟動的兩大開發商，一個保利、一個中海，把這個區域帶動了，該板塊的一手房價從五六千元/平方米一直帶到3萬多元/平方米。廣鋼新城比千燈湖有更好的產業基礎，區域內有一定的產業規劃，而且周邊有很多批發市場，很多人很有錢。第二個角度，可以看廣州中心區的土地供應。開發商想買有規模、有配套的地塊，在廣州幾乎沒有選擇，特別是在中心六區內，是沒有選擇的。所以我們看到包括珠海華發等外地企業都來拿地，在廣州中心區，就只有廣鋼新城還有相對具規模、配套比較合理、還有一點想象空間的地塊。除了這個板塊，現在即使給你100億元，你在哪里拿地呢？第三個角度，要看廣州城區的西片，其實很缺高檔樓盤，卻有很多有較強經濟實力的人口。廣鋼新城，包括它周邊的區域，如新荔灣，以及輻射遠至番禺西部、珠海，這個區域一直缺少高端定位的高品質樓盤。從這三個角度來看，廣鋼新城的地價很合理，開發商并非一時沖動，因為當地市場對高檔住宅有強大的需求。”

　　專家觀點

　　2.5萬元/平方米以下放心舉牌

　　黃韜（中原地產項目部總經理）

　　廣鋼新城拍地前我已經預測過，這里的地價會在2萬元/平方米以上。有幾個開發商在投標前，已經和我們公司進行過充分的溝通，我當時就說，地價在2.5萬元/平方米以下的，放心舉牌。

　　未來的地價可能會越來越值錢

　　趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理）

　　如果我們預判兩年后廣鋼新城的房價是4萬-5萬元/平方米的話，2萬多元/平方米的地價是合理的。第一期拍出的土地，位置還不如里面以后要拍的地塊，所以從發展的角度來看，廣鋼新城未來的地價可能會越來越值錢，還有一定的提升空間。

作者：佚名