前些年在二線城市中興起的CBD（中央商務區）、新區和區域金融中心建設熱潮使得這些區域的寫字樓物業建設呈現井噴式發展。記者在成都、重慶的調查中發現，寫字樓物業已經明顯出現供大于求的局面，整體空置率比較高，應警惕超

　　放量供應拖累局部租售

　　記者采訪了解到，重慶近年來新增優質寫字樓供應主要集中在解放碑、江北嘴、化龍橋等區域，供應速度從2010年開始急速上漲。世邦魏理仕的統計數據顯示：重慶市場優質寫字樓2011年新增供應約29萬平方米，2012年新增供應約31萬平方米，而2013年到2016年預期年均新增供應量將達到69萬平方米。

　　天量供應帶來的是重慶寫字樓市場的激烈競爭和較慢的去化率。以位于重慶南坪的國匯中心寫字樓為例，該項目盡管位于成熟商圈中，但是銷售情況并不理想。

　　重慶某大型房地產開發商某項目負責人告訴記者，從公司內部統計情況來看，住宅產品和商鋪產品的銷售情況遠遠好于寫字樓，本來應該是地產產品中利潤率最高的寫字樓卻因為去化率慢而成為公司利潤的拖累。

　　在成都，貫穿整個天府新區的南延線兩側，已經有超過50幢高層寫字樓豎立，而更多的寫字樓正在計劃修建。這個被規劃至2030年建成國際化現代新城的區域，目前商務配套還不成熟，面對超大體量的寫字樓供應，租金水平始終在低位徘徊。以號稱世界最大單體建筑項目“新世紀環球中心”為例，自今年6月底入市以來，租金報價僅停留在50元每平方米每月，比成都中心城區同級寫字樓租價低了一半。

　　需求不濟拉抬整體空置率

　　“一個城市第三產業尤其是服務業沒有發展到一定規模，就不具備吸納大規模寫字樓供應條件。”西南財經大學工商管理學院教授唐小飛說。根據世邦魏理仕的研究結果，在考慮20%空置率和45%的延期竣工因素之后，二線城市第三產業GDP需以28%的名義增長率才能消化同期供應。

　　但在上半年，成渝兩地第三產業的增速已經分別放緩到7.8%和11.6%，遠低于上述假設的28%。與此相伴的是兩地寫字樓物業的高空置率。世邦魏理仕的研究數據顯示，成渝兩地整體空置率分別達到40.7%和30.5%。

　　戴德梁行重慶公司總經理江冰河告訴記者，各大咨詢機構給出的空置率數據針對的是各自定義的優質甲級寫字樓，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業，空置率還將大幅抬升。

　　“嚴格來說，寫字樓的潛力跟GDP沒有直接關系，而更多地與服務經濟的成熟度有關系，后者才能帶來真正的市場需求。”中央財經大學中國金融發展研究院副院長同生輝指出，只有在服務業，特別是要素服務、會計評估、金融服務、法律仲裁、信息咨詢等現代商貿服務業發達的城市和區域的寫字樓物業才會有足夠的市場需求。

　　風險初現供求矛盾需穩步化解

　　供求矛盾加劇已經讓二線城市寫字樓物業出現了風險苗頭。某國有銀行重慶分行的工作人員告訴記者，現在針對購買寫字樓的貸款已經全面縮緊，如果不是優質物業，寫字樓貸款批準的可能性已經很低。“當前重慶寫字樓市場已經供過于求，空置率高就意味著投資者的還貸壓力非常大，那么出現違約的風險也就更高。”該工作人員表示。

　　同生輝認為，成都、重慶作為二線城市，第三產業的發展增長速度有限，如果過度開發甚至超前開發，則會給寫字樓開發商帶來隱患甚至引發地產行業的風險，由于地產行業和其他經濟行業部門的關聯性較強，進而引發對區域經濟的沖擊和影響。

　　有分析稱，二線城市寫字樓市場相對過剩源于地方政府與開發商的不謀而合。一些地方政府熱衷于開發新的中央商務區，借此推動土地銷售、基礎設施建設、房地產投資以及城市整體發展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長。

　　世邦魏理仕華西區副董事彭芳琪指出，地方政府當以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，按照當地經濟發展狀況，使商業土地供應量更趨合理化，而開發商應分散項目開發周期以避免與其他項目產生不必要的競爭，同時盡量開發差異化產品以滿足不同租戶的需求。

　　唐小飛則建議，二線城市的新興商務區在基礎設施和公共服務建設方面亦需要跟上土地供應的節奏，以同步解決和改善這些區域工作和居住環境滯后的問題，促進寫字樓市場向更健康的方向發展。

作者：佚名     源自：房訊網