近來，廣州二手樓市轉(zhuǎn)售為租的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有所增多，而這部分租金較高的租盤，被部分受“三年社保政策”影響而暫時無法入市的“準買家”快速消化。這也導(dǎo)致市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的租金水漲船高。

　　平均租金同比上漲超一成

　　4月份以來是租賃市場的季節(jié)性淡季，廣州二手住宅的租賃宗數(shù)同比2013年第4月份有所減少，大致與2013年第四季度相當(dāng)。價格方面，據(jù)合富標準指數(shù)監(jiān)測，2014年4月廣州住宅平均成交租金為48.6元/平方米/月，環(huán)比3月上漲4.6%，同比2013年4月份上漲10.4%。

　　平均成交租金上漲主要是受結(jié)構(gòu)性的影響較大。據(jù)悉，本月轉(zhuǎn)售為租的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有所增多，而這部分租金較高的租盤，被部分受“三年社保政策”影響而暫時無法入市的“準買家”快速消化。調(diào)查顯示，海珠區(qū)西部的江南西、工業(yè)大道；番禺的華南、洛溪板塊以及天河區(qū)的天河中心片區(qū)等，租金均出現(xiàn)一定幅度上漲，漲幅在100—300元不等。不過，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，也有部分區(qū)域的租金走穩(wěn)，如白云、原芳村、花都、原黃埔等外圍及近郊片區(qū)。

　　市區(qū)核心地段物業(yè)小幅下調(diào)放盤價

　　據(jù)悉，目前業(yè)主心態(tài)大致平穩(wěn)，大部分叫價堅挺，議價空間不大，部分轉(zhuǎn)售為租。不過，小部分業(yè)主小幅回調(diào)叫價，高位出貨意愿增強，如急于“賣一買一”、個別貴價和大面積單位、要求一次性付款的業(yè)主等；也有個別物業(yè)較多的業(yè)主，小幅降價出貨，以優(yōu)化資產(chǎn)理財結(jié)構(gòu)。小幅下調(diào)放盤價的單位，既有天河、越秀、海珠、原荔灣等市區(qū)核心地段的物業(yè)，也有番禺、花都、白云等外圍及近郊區(qū)域成熟地段的較優(yōu)質(zhì)單位。這與過往地段稍偏的物業(yè)率先讓價有所不同。

　　由區(qū)域看，廣州各區(qū)域的樓價基本呈穩(wěn)中略降的態(tài)勢，其中白云、花都兩區(qū)的降幅稍大。由板塊看，大部分板塊的二手價格持穩(wěn)，個別板塊的價格小幅回調(diào)，主要集中在白云、花都、番禺等外圍及近郊片區(qū)，如白云的機場西—廣園板塊、黃石—廣花板塊，番禺區(qū)的華南板塊以及花都區(qū)。此外，天河的東圃板塊受蘿崗新盤分流的影響較大，二手價格略有回調(diào)。

　　買家心態(tài)各不同

　　調(diào)查顯示，地段成熟、綜合素質(zhì)較高、價格較合理的物業(yè)，依然受到中高端買家青睞；實力一般或略偏弱的買家會對比新盤與中心區(qū)物業(yè)后擇優(yōu)而入，決策時間明顯拉長。由此顯示，目前買家的心態(tài)大多較理性，過往略帶恐慌性的“相中即入”、“即看即下訂”、“海鮮價”等購房心態(tài)正逐漸消退。

　　入住需求迫切的買家，購房需求集中在200萬以下的兩房或“一步到位”小三房，部分“賣一買一”。這部分買家入住需求迫切且具有硬性，但本月的交投節(jié)奏有所放緩，大多青睞業(yè)主叫價有所讓步、素質(zhì)尚可的高性價比“筍盤”。一般來說，素質(zhì)尚可的單位讓價3%—5%左右，會受到這部分買家的歡迎。合富標準指數(shù)統(tǒng)計顯示，這部分買家占整體市場的兩到三成。此外，外圍高素質(zhì)的新盤，也會一定程度上分流這部分買家，如蘿崗的新福港、鼎峰等。據(jù)悉這部分買家約一成被外圍新盤分流。

　　實力較強勁的較高端改善買家，購房需求在300萬以上的較大面積優(yōu)質(zhì)單位。這部分買家需求不急切，購房心態(tài)較穩(wěn)定，但追價意愿也不高，對地段、景觀資源、學(xué)位以及產(chǎn)品綜合素質(zhì)均有一定要求。調(diào)查顯示，這部分較高端買家對具有一定資源稀缺性的中大戶型產(chǎn)品較為青睞，大多一次性付款。

作者：佚名