房屋贈(zèng)與是指一方(贈(zèng)與人)自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。限購(gòu)背景下，房屋贈(zèng)與可以躲避限購(gòu)嗎？房屋贈(zèng)與需繳納哪些稅款？被贈(zèng)與的房屋還可以再轉(zhuǎn)賣(mài)嗎？本報(bào)為您一一解析這些問(wèn)題。 

　　親屬間贈(zèng)與 免征兩種稅

　　房屋贈(zèng)與在一定條件下可以免交營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但需要繳納契稅，今后再轉(zhuǎn)讓則需要繳納20%的所得稅，而買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶所要繳納的個(gè)人所得稅為成交價(jià)的1%。所以，如果房產(chǎn)受讓者今后打算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，建議還是采取買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的方式，而不選擇贈(zèng)與。

　　根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅和征營(yíng)業(yè)稅。這三種方式是：(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

　　值得注意的是，若贈(zèng)與人與受贈(zèng)人非以上關(guān)系，受贈(zèng)人需要按照房屋評(píng)估價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅。

　　除此之外，個(gè)人向他人贈(zèng)與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，房屋權(quán)屬部門(mén)不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　受贈(zèng)房出售 征20%所得稅

　　在市場(chǎng)上，采取房屋贈(zèng)與方式進(jìn)行過(guò)戶的案例僅是少數(shù)，很大原因就在于受贈(zèng)房屋再次出售時(shí)，出售方要繳交易額20%的個(gè)人所得稅，這一稅率相當(dāng)之高。

　　根據(jù)規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

　　經(jīng)適房贈(zèng)與 先辦產(chǎn)權(quán)證

　　房屋的產(chǎn)權(quán)即為其所有者對(duì)房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利，只有同時(shí)具備了這幾方面的權(quán)利才稱得上是完全的產(chǎn)權(quán)，房屋贈(zèng)與的條件就是該房屋具有完全產(chǎn)權(quán)。

　　而根據(jù)國(guó)家現(xiàn)有規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者的使用權(quán)受到了一定的限制。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只能用于有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的本人使用，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)于他人使用。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有獲取收益的權(quán)利，也沒(méi)有贈(zèng)予的權(quán)利。

　　但購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購(gòu)房人可向政府交納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)，此時(shí)，便可以進(jìn)行房屋贈(zèng)與。

　　“假贈(zèng)與”過(guò)戶 暗藏風(fēng)險(xiǎn)多

　　現(xiàn)實(shí)中，有些購(gòu)房者想通過(guò)“假贈(zèng)與真買(mǎi)賣(mài)”的方式過(guò)戶，已達(dá)到規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的目的。

　　但事實(shí)上，如果雙方不符合可以免征稅的三種情況，受贈(zèng)人需要繳納的個(gè)稅稅率非常高，購(gòu)房人反而得不償失。其次，對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒(méi)有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此也不能辦理按揭貸款；而對(duì)原房主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方可能會(huì)在公證后以無(wú)償贈(zèng)與為由拒付房款，隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，在房產(chǎn)過(guò)戶中，買(mǎi)賣(mài)是操作較為便捷和安全的方式。一般來(lái)說(shuō)，假贈(zèng)與一般都會(huì)簽訂“陰陽(yáng)合同”，在過(guò)戶時(shí)走的是贈(zèng)與程序，實(shí)際上則為買(mǎi)賣(mài)行為，私下簽訂了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。由于贈(zèng)與合同是“陽(yáng)合同”，是法律承認(rèn)的合同，買(mǎi)賣(mài)合同是“陰合同”，法律不予承認(rèn)。一旦購(gòu)房人抵賴，拒絕給賣(mài)方支付房款，賣(mài)方將會(huì)有巨大損失。而對(duì)于受贈(zèng)方來(lái)講，日后再出售時(shí)還是要多繳納稅費(fèi)。

　　案例解析

　　1.有抵押的房產(chǎn)能否贈(zèng)與？

　　《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

　　根據(jù)以上規(guī)定，處于抵押期間的財(cái)產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓所有權(quán)是有條件的，要經(jīng)抵押權(quán)人同意。

　　案例：王女士與丈夫準(zhǔn)備離婚，兩人共有一套商品房，并且還沒(méi)有還完貸款，還處于銀行抵押期間，兩人已經(jīng)協(xié)商好將房屋贈(zèng)與給已成年的兒子。王女士如果要辦理上述房屋的贈(zèng)與合同公證，應(yīng)該先取得銀行的同意書(shū)或還清全部貸款再辦理贈(zèng)與合同的公證。

　　但如果王女士確實(shí)未能取得銀行同意，也暫時(shí)無(wú)法短期償還全部貸款，依然堅(jiān)持要辦理贈(zèng)與合同的公證，公證處通常也可以辦理贈(zèng)與合同公證，但必須在合同中附加抵押權(quán)人同意或還清全部貸款的生效條件。

　　2.房屋贈(zèng)與能否躲避限購(gòu)？

　　有些人目前已擁有多套住房，在限購(gòu)政策下，想采取“贈(zèng)一買(mǎi)一”的方式騰出購(gòu)房名額。但事實(shí)上，這種方式的成本很高，贈(zèng)與房產(chǎn)日后出售要繳交易額20%的個(gè)人所得稅，贈(zèng)與房產(chǎn)只有給直系親屬才能免個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　案例：張先生和王小姐婚前雙方各有一套房，婚前兩人購(gòu)買(mǎi)的都是一居室的小戶型。

　　結(jié)婚后，一居室則顯得有些局促，于是兩人想買(mǎi)一套兩居室改善居住條件。但按現(xiàn)行的限購(gòu)政策，房屋數(shù)量以家庭為單位，張先生和王小姐家庭擁有兩套住房，已不具有購(gòu)房資格。

　　二人手中有足夠的資金并出于資產(chǎn)保值增值的考慮，不愿先賣(mài)一套再買(mǎi)新房，便將其中一套房贈(zèng)與其父母。這樣既可以不賣(mài)房，又可以省下很多過(guò)戶的費(fèi)用。但前提條件是其父母必須具有買(mǎi)房資格。根據(jù)現(xiàn)行政策，只要是過(guò)戶，必須是有購(gòu)房資格的人才能過(guò)戶到自己的名下。

　　3.房屋贈(zèng)與能否逃避債務(wù)？

　　有些債務(wù)人為了逃避債務(wù)，將房產(chǎn)贈(zèng)與他人，并以身無(wú)分文為由拒絕償還債務(wù)。對(duì)此，法院將認(rèn)定為贈(zèng)與行為無(wú)效。

　　案例：2009年，姬女士成功打贏了一場(chǎng)官司，法院判決雷某向姬女士?jī)斶€借款共計(jì)20余萬(wàn)元。判決生效后，雷某以沒(méi)有償還能力為由拒絕履行判決。此時(shí)，姬女士發(fā)現(xiàn)，雷某早在一個(gè)月前就以買(mǎi)賣(mài)形式將自己唯一的房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給了雷某的父親。

　　姬女士認(rèn)為，雷某在拖欠債權(quán)人較大數(shù)額借款的情況下，將涉案房屋無(wú)償贈(zèng)與他人，雷某通過(guò)惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)達(dá)到逃避償還借款的義務(wù)。由此，姬女士提起了撤銷(xiāo)權(quán)之訴，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)雷某的房屋贈(zèng)與合同。

　　經(jīng)法院審理認(rèn)為，雷某以明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，又未收取對(duì)價(jià)，對(duì)債權(quán)人造成了損害，故撤銷(xiāo)此次贈(zèng)與行為。

　　4.過(guò)戶后能否撤銷(xiāo)贈(zèng)與？

　　根據(jù)規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移之前，贈(zèng)與人有權(quán)撤銷(xiāo)贈(zèng)與。經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與不可以撤銷(xiāo)；房屋產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，也無(wú)權(quán)撤回贈(zèng)與；具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同不可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

　　案例：蘇大爺將與老伴所有的5間房屋中的2間贈(zèng)與給了大兒子，其余3間贈(zèng)與給了小兒子。并與兩個(gè)兒子辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　此后，蘇大爺與小兒媳婦發(fā)生矛盾，提出到大兒子家居住。大兒子以分家時(shí)有約定為由，拒絕二老到自己家。

　　于是，蘇大爺起訴到法院，要求大兒子及兒媳騰房，把房子還給自己。但法院認(rèn)為，蘇大爺所立的分家單屬于贈(zèng)與合同。

　　既然房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，因此房子歸兩個(gè)兒子所有。蘇大爺要求大兒子返還房屋的請(qǐng)求不能得到法院的支持。

　　貼士

　　房屋贈(zèng)與常見(jiàn)形式

　　1.夫妻離婚時(shí)將房屋贈(zèng)與子女

　　2.夫妻離婚時(shí)一方將婚前財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與配偶

　　3.父母將房屋贈(zèng)與子女或者他人(區(qū)別于遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議)

　　4.公民將房產(chǎn)贈(zèng)與福利機(jī)構(gòu)

　　房屋贈(zèng)與辦理流程

　　1.房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要訂立一份房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，也就是贈(zèng)與書(shū)。

　　2.贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書(shū)和房屋的產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)到房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。

　　3.符合免營(yíng)業(yè)稅條件的贈(zèng)與雙方，必須向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅申請(qǐng)。申請(qǐng)免稅時(shí)，須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(shū)，撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(shū)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

　　4.繳納契稅和印花稅。

　　5.辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈(zèng)與的申請(qǐng)書(shū)，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份證件、原來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。