中國的房地產(chǎn)市場最終會制造出多大體量的公司？這是一個有趣的問題，因為它涉及到那些資產(chǎn)規(guī)模超過千億的地產(chǎn)企業(yè)的愿景。保利地產(chǎn)(600048,股吧)，便在這個群體中頗有代表性。

　　這家總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)逼近2000億元的公司，依然將自己定位為“成長型”企業(yè)，希冀最大限度地分享未來10~15年中國住宅市場可能帶來的紅利。雖然在過去兩三年時間內(nèi)，保利地產(chǎn)的部分財務(wù)指標表現(xiàn)出增速遞減效應，但其在速度和規(guī)模增長上極為剽悍的作風，注定了它一定會為自己尋求突破之門。

　　例如銷售上，春節(jié)過后的保利地產(chǎn)已經(jīng)明顯提速，3月份實現(xiàn)合同銷售額97.38億元，是1、2月的數(shù)倍。

　　主動降速過冬

　　保利地產(chǎn)2010、2011兩年的財務(wù)數(shù)據(jù)，與過去幾年相比，最大的變化體現(xiàn)在速度上。自從公司2006年上市到2009年，哪怕是行情極為嚴峻的2008年，公司收益的年增長速度都保持在50%以上，但到2010年，這一指標下降到30%左右。

　　2011年延續(xù)了上一年度的增長速度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，同比增長31.04%；實現(xiàn)凈利潤65.31億元，同比增長32.74%。

　　保利地產(chǎn)董事長宋廣菊的一句話給數(shù)據(jù)作出最好的注解：“未來公司將始終定位為高周轉(zhuǎn)、成長型企業(yè)，在行業(yè)嚴冬里‘冬泳’，力爭‘十二五’期間實現(xiàn)30%左右的年持續(xù)增長。”

　　這意味著，步入2010年后的保利地產(chǎn)已經(jīng)主動尋求速度上的調(diào)整，這種降速表現(xiàn)在多個方面，最為值得關(guān)注的便是土地擴張放緩和現(xiàn)金流的修復。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2006年上市后便啟動了激進的土地擴張，2007年用于新增土地的資金近200億元，2008年受到市場急劇惡化影響減少到60億，但仍然是同行中較高水平，到2009、2010年，這種土地上的膨脹達到極致，均超過400億元，幾乎與同期的銷售額持平。

　　但到了2011年，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模和銷售額仍然處于正增長階段，但土地投資額卻大幅度收縮，僅為200億元左右。該公司總經(jīng)理朱銘新透露，2012年的拿地計劃大約也是200億，但最終需視銷售回款和土地價格兩個變量決定。

　　保利地產(chǎn)的相對“收縮”戰(zhàn)略還體現(xiàn)在現(xiàn)金流的變化上。2010年底，公司經(jīng)營活動中現(xiàn)金流量為－220億，達到歷史峰值后扭頭向下，到2011年底，該數(shù)據(jù)下降至－79億。過去一年時間中，其投資活動和籌資活動中的現(xiàn)金流均同比大幅減少。

　　一位業(yè)內(nèi)人士評論，2010年保利地產(chǎn)出現(xiàn)巨大的現(xiàn)金流缺口的原因一方面來源于大肆的土地擴張，另一方面則是資本市場上的再融資活動未能實現(xiàn)；但到2011年底缺口的減少以及投融資額度的同比下降，則一方面暴露出融資的困難，另一方面也體現(xiàn)了公司在運營的天平上向保守一方的移動。

　　朱銘新表示，未來2~3年內(nèi)政策環(huán)境難以見到明顯變化，因此也不會希冀翻倍或者50%以上的增速，基于“3~5年再造一個保利地產(chǎn)”的戰(zhàn)略，公司將收益增速確定在30%是一個合理的水平。

　　對于保利地產(chǎn)增速的下降，部分機構(gòu)也有自己的看法，例如長江證券(000783,股吧)在一份報告中評論：“由于房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴資金，保利地產(chǎn)本身就是一個杠桿運用得比較高的企業(yè)，但自2010年證監(jiān)會停止房地產(chǎn)企業(yè)再融資以來，保利地產(chǎn)要維持過去的增長速度是非常困難的，增速下滑也是預期內(nèi)的事情。”

　　資料顯示，2006~2009年，保利地產(chǎn)每年都通過資本市場進行了低成本的股權(quán)融資，總籌資額度超過200億，此舉被視作促使公司在此期間高速增長不可忽略的因素之一。

　　周轉(zhuǎn)有待修復

　　如果說土地擴張的放緩是企業(yè)管理層主動的戰(zhàn)略選擇，那么周轉(zhuǎn)率的首度下降便是保利地產(chǎn)在市場轉(zhuǎn)壞過程中的被動遭遇。而這將是該公司在2012年需要積極修復的指標之一。

　　2011年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額732.42億元，同比增長10.69%，遠低于2010年度的52.52%；實現(xiàn)銷售面積650.29萬平方米，同比下降5.53%，2010年度這一數(shù)據(jù)是增長30.7%。

　　盡管銷售額實現(xiàn)了同比增長，但銷售面積的下降說明保利地產(chǎn)在2011年受市場影響大于萬科、中海、恒大等走高周轉(zhuǎn)路線的標桿企業(yè)。而將時間維度延伸至過去三年，便會發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的年度銷售額增長率呈現(xiàn)遞減走勢，這意味著，保利地產(chǎn)在2009年實現(xiàn)了一次華麗的爆發(fā)性突破后，便步入了增長速度的下降通道。

　　銷售增速放緩直接帶來公司周轉(zhuǎn)率的下降。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2011年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1596天，是公司有報表披露以來的最高值，其余如存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標都相繼出現(xiàn)了縱向的最低水平。相應的，公司截至去年底的存貨達到1500億的歷史峰值。

　　盡管保利地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度在同行中依然處于領(lǐng)先水平，但這個變動卻足以引起管理層的重視。對此，朱銘新表示：“周轉(zhuǎn)速度的同比下降，是需要正視和面對的，今年內(nèi)會有一些舉措，包括銷售、成本等的管理，今年的周轉(zhuǎn)速度相對會比去年提高。”

　　這一點可以在公司春節(jié)后積極的銷售舉措上得到證實。3月份，保利實現(xiàn)銷售回款近100億，而朱銘新也透露，預計4月份銷售也能達到該水平。

　　根據(jù)該公司2012年的推盤計劃，貨量集中在3~10月，而6月和8月是推貨的最高峰。

　　對于全年銷售計劃，該公司主管營銷的副總經(jīng)理胡在新表示，公司沒有公布具體銷售任務(wù)的傳統(tǒng)，但有一些參照的標準，例如市場占有率不下降，鑒于部分城市微調(diào)的可能性，保利地產(chǎn)在今年的銷售也會值得期待。

　　新增長動力

　　近年來，保利地產(chǎn)開始將業(yè)務(wù)拓展至商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等綜合地產(chǎn)的運作上，該公司管理層也在多個場合表達了多元化開發(fā)的意圖。但不可忽略的是，住宅依然是保利地產(chǎn)尋求規(guī)模增長的主力。

　　對此，宋廣菊此前向媒體表示，房地產(chǎn)還有10~15年的高速發(fā)展期，人口紅利、城市化雙軌驅(qū)動的影響還在。

　　而朱銘新也強調(diào)，公司依然以高周轉(zhuǎn)的成長型地產(chǎn)企業(yè)自居，住宅開發(fā)將在很長時間內(nèi)貢獻主要收益。

　　對于如何在調(diào)控背景下實現(xiàn)擴張和增長，朱銘新透露，未來公司將加大合作項目的開發(fā)，爭取多一些項目合并報表。

　　在保利地產(chǎn)看來，自己旗下合作項目的數(shù)量、比重遠遠低于同行，例如萬科，公司在這方面可開拓的空間極大。2011年年報顯示，萬科2011年凈利潤中少數(shù)股東損益為19億，占公司總利潤116億的16%，其中還未扣除萬科向部分項目合作者收取的品牌輸出費用；而保利地產(chǎn)同期的少數(shù)股東損益為8.3億，占總利潤73.67億的11%。

　　值得提及的是，保利已經(jīng)在與房地產(chǎn)基金的合作上有了不少動作。據(jù)悉，保利地產(chǎn)發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已達60億，保利地產(chǎn)持股40%，基金全部投向保利旗下項目。目前，雙方已經(jīng)有9個項目進行合作，預計今年合作數(shù)量會進一步增加。