《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查獲悉，自去年第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目入市后，多家知名房企進(jìn)軍橫琴新區(qū)樓市，而超七成購房者來自中國澳門

  去年開盤均價(jià)2.5萬元 平方米，今年均價(jià)即漲到4.2萬元 平方米！在全國樓市全面低迷，開發(fā)商想盡辦法降價(jià)把房賣出去的背景下，華融·琴海灣今年銷售額卻達(dá)到了25億元。

  “5分鐘步行通關(guān)”，“房價(jià)不足中國澳門一半，“首付貸款享受中國澳門的低利率”，“巨大的升值收益”……《證券日?qǐng)?bào)》記者在珠海市橫琴新區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉，上述種種因素促使中國澳門居民大批涌入橫琴購房，在當(dāng)?shù)貒@華融置業(yè)(中國華融控股子公司)開發(fā)的橫琴新區(qū)第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目華融·琴海灣周邊，三個(gè)貨值約百億元規(guī)模的項(xiàng)目相繼入市，而這四個(gè)項(xiàng)目的購房者的70%都來自中國澳門。

  據(jù)記者調(diào)查獲悉，橫琴目前已經(jīng)吸引了華融置業(yè)、中海地產(chǎn)、K2地產(chǎn)以及本地房企華發(fā)股份爭搶進(jìn)駐，樓面地價(jià)每平方米已接近2萬元，為全珠海市最高地價(jià)，甚至直逼珠海市臨河豪宅的銷售價(jià)格。

  超七成購房者來自中國澳門

  12月5日，在陰沉的天氣中，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了橫琴新區(qū)華融·琴海灣項(xiàng)目。該項(xiàng)目對(duì)面即珠海通往中國澳門的橫琴口岸，據(jù)悉，12月18日該口岸將實(shí)現(xiàn)24小時(shí)通關(guān)，而從該項(xiàng)目到中國澳門僅需要5分鐘。

  在華融·琴海灣銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)一輛持有中國澳門和廣東省的雙牌照轎車正從項(xiàng)目駛離。隨后，該項(xiàng)目銷售人員向記者透露，“我們項(xiàng)目中不少購房者來自對(duì)岸的中國澳門居民，所以經(jīng)?？匆姵钟兄袊鴥?nèi)地和中國澳門雙牌照的車輛出入”。

  據(jù)記者觀察，華融·琴海灣項(xiàng)目已經(jīng)建成了幾棟高層板樓和不少雙拼別墅，多數(shù)樓棟外立面已經(jīng)做好。此外，項(xiàng)目附近還有去年迎來第一批新生的澳門大學(xué)新校區(qū)，身后則是橫琴新區(qū)最大的濕地公園。

  值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，整個(gè)橫琴島三年前仍處于荒島狀態(tài)，但近兩年變化非常大，去年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)見成效，今年則已經(jīng)非常成熟，十字門中央商務(wù)區(qū)建成，橫琴長隆酒店開業(yè)。而隨著橫琴口岸24小時(shí)通關(guān)等各類政策性利好逐步落地，橫琴新區(qū)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目華融·琴海灣的房價(jià)也一路迅猛上漲。

  “項(xiàng)目去年下半年開盤，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)約為2.5萬元 平方米，現(xiàn)在雙層別墅項(xiàng)目僅剩少量房源，銷售單價(jià)為7萬元-10萬元 平方米；高層板樓二期則早已售罄，現(xiàn)在推出的房源銷售均價(jià)為4.2萬元 平方米?！痹擁?xiàng)目銷售人員向記者表示。

  對(duì)此，有消息人士向本報(bào)記者透露，2013年該項(xiàng)目將要銷售時(shí)，珠海市中心海景豪宅銷售均價(jià)僅3萬元 平方米。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，華融置業(yè)預(yù)售價(jià)格維持在9000元 平方米才會(huì)有市場(chǎng)。

  令人驚詫的是，該項(xiàng)目開盤時(shí)均價(jià)為2.5萬元 平方米，項(xiàng)目自首期入市到現(xiàn)在的一年多時(shí)間內(nèi)，房價(jià)提升空間是1.7萬元 平方米，漲幅達(dá)68%。

  此外，記者調(diào)查獲悉，與華融置業(yè)旗下項(xiàng)目相鄰的K2·荔枝灣高層公寓房價(jià)甚至高達(dá)4.2萬元-4.9萬元 平方米之間。

  而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份，珠海市商品住宅的成交均價(jià)為13029元/平方米，與之相比，橫琴新區(qū)目前在售的房屋均價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了珠海市平均水平。

  值得注意的是，華融置業(yè)相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目為華融置業(yè)首個(gè)真正意義上操盤的項(xiàng)目，但其開盤以來已經(jīng)實(shí)現(xiàn)近50億元的銷售額，今年單盤銷售也已經(jīng)超過25億元，有望擠進(jìn)全國單盤銷售額排名前十榜單，而其明年還有近30億元的貨值將推向市場(chǎng)。

  “我們的項(xiàng)目與對(duì)岸的中國澳門房價(jià)相比，即使賣到4.2萬元 平方米，也低了近一半。所以，項(xiàng)目客戶主要來自中國澳門，比例高達(dá)70%以上。”華融置業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，附近其他的商品住宅項(xiàng)目主要購買力也來自中國澳門，其中有不少中國澳門投資客。

  多房企搶灘橫琴樓市

  值得注意的額是，作為一個(gè)處在開發(fā)當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，橫琴新區(qū)的商品住宅用地非常稀少，升值空間非常高，這也是多家開發(fā)商爭搶進(jìn)入橫琴新區(qū)的動(dòng)力。

  “橫琴新區(qū)緊鄰中國澳門，但商品房項(xiàng)目開發(fā)只占整個(gè)橫琴島總體開發(fā)建筑面積的2%，非常低”。華融置業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這種超低的商品房規(guī)劃和位置優(yōu)勢(shì)吸引了不少自住和投資需求向橫琴新區(qū)靠近。

  在這種背景下，中海地產(chǎn)、K2地產(chǎn)以及本地房企華發(fā)股份均在橫琴新區(qū)摘得土地，不過，與華融置業(yè)相比，這些房企進(jìn)軍橫琴樓市稍微晚了一步，其拿地樓面地價(jià)都高達(dá)近2萬元 平方米。

  2013年10月21日，位于橫琴的兩宗約25萬平方米的商住用地拍出，華發(fā)以1.84萬元/平方米的樓面地價(jià)，再次刷新珠?！暗赝酢奔o(jì)錄，另外一宗地塊則由K2地產(chǎn)以樓面地價(jià)1.8萬元/平方米成交，而華融置業(yè)憑借其先天優(yōu)勢(shì)，獲得的土地成本相對(duì)較低。

  據(jù)記者了解，華融置業(yè)為中國華融控股子公司，雖然在房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)尚屬于新兵，但其緊密結(jié)合中國華融不良資產(chǎn)管理主業(yè)，以“存量+增量”不良資產(chǎn)盤活思路運(yùn)營，目前已經(jīng)在珠海、青島、湘潭、貴陽、涿州等多個(gè)城市布局。據(jù)悉，中國華融對(duì)其要求是成為“中國華融重要房地產(chǎn)戰(zhàn)略平臺(tái)和利潤中心”。

  而在房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤率逐漸下滑，“黃金”變“白銀”的大勢(shì)下，華融置業(yè)在利潤的大賬上則有其獨(dú)特的減成本方式。

  據(jù)華融置業(yè)上述相關(guān)人士透露，目前華融·琴海灣項(xiàng)目所在地塊是中國華融利用不良資產(chǎn)置換而獲取的。

  對(duì)此，在近日召開的中國改革(橫琴)論壇上，中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司董事長賴小民向記者表示，“我們搞房地產(chǎn)跟別的企業(yè)不一樣，我們把不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！彼硎荆檬召徶亟M方式獲得不良土地資產(chǎn)，而不是以在土地市場(chǎng)上舉牌斬獲土地，這樣能充分提升這些資產(chǎn)的溢價(jià)能力，在市場(chǎng)逆周期下實(shí)現(xiàn)順周期發(fā)展。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)