夏家胡同，懋源地塊，最不著急的開發商?！爱a品規劃還沒有批下來，但肯定做定制豪宅。由于定位比較高，因此前期做產品規劃會非常細致。再有就是銷售本身也會考慮實體樣板間和園林樣板區都出來以后再發力，因此項目進展速度會相對慢一些。”懋源公司營銷總監赫蒙說。她表示，公司目前在售樓盤紅璽臺還有幾十個億的貨值，又在北三環邊上，必須做一個漂亮的收官，而夏家胡同周邊沒有競爭樓盤，因此開發商對未來產品與銷售都充滿信心。

　　夏家胡同地塊沒有競爭，西局則不同。目前為止，六大地王項目中最神秘的當屬龍湖與泰禾的西局“雙雄會”。雙方的操盤手面對北青報記者采訪都諱莫如深。據了解，龍湖的速度要稍微快一些，產品定位已經明確，由于與泰禾存在競爭，因此，龍湖方面并沒有對記者透露具體的產品情況、價格水準?！拔覀冞@兩塊地都有環境建設指標，跟有關部門需要不斷溝通，因此進度是顯得慢了一些，但明年上半年肯定會面市?！饼埡俦P手預計，明年上半年將是六大地王真正同臺競技的時間。

　　農展館，融創地塊。融創北京公司副總經理樓燕青告訴北青報記者，目前她的任務是組建銷售隊伍進行培訓，樣板間和示范區要到明年上半年才能完成。至于產品，樓燕青表示，要做現代風格的低密度產品，基本上是七八層的公寓，頂層和一層會做一部分超大戶型，預計售價15萬起。

　　地王盤在等什么？

　　沒有特殊原因，開發商一般都會在最短的時間內迅速開盤，拿到土地一年時間沒動靜絕非“認真規劃產品所以造成了進度慢”能一語避之的。眾所周知，去年有關部門“限價”、“限證”，4萬元/平方米以上樓盤全部停發銷售證和預售許可證，因此，大量高價盤偃旗息鼓，而由此帶來的連鎖反應，比如自住房入市、二手房冰封、銀行收緊口袋等等，讓無比看中時間成本的地王項目叫苦不迭。

　　而近日從北京市住房和城鄉建設委員會傳來消息，只要項目（單價超過10萬元／平方米）是封頂的現房，北京市住建委就給予銷售許可證。這就意味著，一大批豪宅項目將因此受益，地王盤更是看到了“無限曙光”，因為在他們看來，頂級豪宅不做到現房，買房人也不會真正關注。正如萬柳書院開發商所言，蓄客半年以來，買房人就等著實樓樣板間和實際園林示范區開放了。

　　據業內資深人士分析，地王們等來了政策的解凍，但還有兩個條件也是他們必須要等的。

　　第一、相對的市場底部。這就是說，在當前情況下，地王項目不開賣，市場的底部就還沒有到來。反之，如果地王項目開賣，那么市場可能真的已經接近底部。以北京為例，地王項目由于其身份的特殊性，對于預期十分敏感。對于地王項目而言，寧可從一個低價開始開盤銷售，逐漸走高，最終登頂，也不愿意以高價開盤，其間出現波動，價格下調，然后再努力沖高。尤其在當前的市場情況下，

　　王項目一旦波動，再想沖高幾乎就沒有可能。相比普通項目，地王項目的蓄客周期往往更長，通過蓄客，開發商掌握的客戶預期、購買力變化等方面的信息，還是相對準確的?；谶@些做出的行動決定，自然具有極大的參考價值。

　　第二、二手房交易活躍期。也就是說，地王項目如果不開盤，說明二手房市場的流動性還沒有達到“理想釋放”的情況，市場還會繼續冷清一段時間。反之，市場的繁榮即將到來。

　　如今的土地價格決定了地王項目絕對不是剛需，其客戶基本是瞄準三次改善、四次改善以及投資和資產保值類的客戶。這些客戶都不是第一次買房，三改、四改都需要賣掉舊房子，來買新房子；投資型和資產保值型的客戶也重視自身資產配置的情況，所以，也存在賣舊買新的情況。所以，這些客戶能夠在多久的時間內、以什么樣的價格賣掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費能力買下地王項目的重要因素。由于當下特大型城市限購政策、禁貸政策基本沒有松動，要獲取購買資格，支付購房款，賣掉已有的一套或者幾套住房，是一個重要選項。如果他們賣得快一點，價格高一點，那么地王項目的消費能力就要強一點。以北京為例，北京二手住房7月成交量盡管環比上漲超過16%，創4個月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢是否持續，地王項目才能決定其是否有具體的“行動”。

“地王盤”的謹慎樂觀底氣從哪里來的？

　　在接受北青報記者采訪的地王盤營銷負責人中，大家不約而同對未來預期用了四個字來形容：謹慎樂觀。在幾乎所有媒體都在紛紛報道7月樓市成交量繼續下跌之時，他們的這種底氣從何而來？

　　亞豪機構副總經理任啟鑫向記者介紹，前不久亞豪做過一個上半年豪宅市場的分析，其中有一個結論是，1000-3000萬的豪宅成交量較之前同比下降比較明顯，3000萬以上的成交反倒較之前略有上漲，出現了不太相同的兩種走勢。對于下半年和明年的豪宅市場的走向，可能還要從這兩個層面上細化分析。

　　1000-3000萬上半年下降，我們的一個基本分析原因是改善型客戶的觀望、二手交易的滯緩、信貸趨緊等原因。從目前的條件來看，影響改善型購房的三個原因至少有兩個在發生改變，信貸政策和二手交易中的稅費政策，這就為下半年和明年的豪宅市場創造了政策環境。第二個層面是，由于目前各項目的成交狀況較差，下半年各項目“以價換量”的概率加大，這就會形成對于豪宅市場轉變的直接促進。第三個層面上，新項目的入市，新的產品符合市場預期的價

　　格水平，也會刺激一部分新的成交。綜上三個原因，1000萬-3000萬的下半年到明年出現轉變的概率應該還是比較大的。

　3000萬以上的頂豪市場，是一個相對獨立的市場行情，對于后市的判斷基于兩個條件，一個是目前到此價格的項目均具有絕對稀缺，基本具有絕對的不可替代性價值；二是下半年新入市項目可能出現的新的創新型產品引導新的需求和成交。

　“但是考慮到反腐、經濟不確定性等因素的影響，我們的整體判斷還是謹慎樂觀的?！比螁Ⅵ伪硎?。

　　據某豪宅統計的客戶分類顯示，70后企業主、創業者、企業高管成為購買豪宅的主力軍?！百Y源稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性?！睒I內人士指出，目前很多傳統行業都面臨著轉型、重新洗牌，很多企業主在看不清未來前景的時候，購買物業將是資產保值的重要方式，而核心城市的核心物業無疑是最佳選擇。至于購買資格問題，現在有很多種規避辦法?！捌渌芏喑鞘卸既∠讼拶?，北京雖然沒在其中，但一些能使資格受限者買到房子的辦法卻層出不窮?！痹撊耸客嘎?。

　　無論如何，六大地王項目一年多時間里遇到翻滾過山車似的經歷讓他們后怕不已。據記者了解，目前房企對拍地相當謹慎，即使萬眾矚目的華嘉胡同，很多準備參與的開發商都表示：參與要積極，但競拍要冷靜。由于此前傳聞金融街由于地緣以及資源優勢對該地塊勢在必得，因此其他參與的開發商也沒有顯出血戰一番的架勢。某集團前期部經理向記者透露，估計金融街會給各房企打招呼，大家也樂得做個順水人情。因此可以判斷，華嘉胡同不太可能成為下一個地王。

　　六大地王項目

　　1.萬柳—中赫集團

　　2012年7月10日，經歷46輪競價，就達到了北京海淀區萬柳地塊的地價上限26.3億元，之后開始競拍回購面積，最終由中赫集團報出16400平方米回購面積后拍得，成為2012年北京地王。被當時業內人士評價為“如此高昂的土地成本創下北京執行招拍掛制度以來樓面價格的最高值”。按照當時中介機構計算，項目未來價格可能達到每平方米8萬至10萬元。然而時過境遷，作為六大地王項目中第一個亮相者，它的價格已經標明15萬元/平方米起。

　　2.夏家胡同—懋源地產

　　2013年7月3日，豐臺花鄉夏家胡同地塊被懋源以17.7億元的總價獲得，溢價率30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達45819元/平方米。

　　3.孫河—中糧集團

　　2013年7月24日，中糧以總價23.6億、溢價率49.4%、樓面價4.8萬元/平方米、配建公租房3.3萬平方米為代價，奪得孫河地塊。孫河地塊性質為HIJ地塊二類居住用地、托幼用地、醫院用地。建筑規模8.17萬平方米，該地塊東至規劃泉發花園東路，南至孫河組團十號路，西至孫河組團七號路，北至孫河組團八號路。

　　4.農展館—融創集團

　　2013年9月4日，農展館地塊被融創集

　　團以21億元的總價，外加異地建設27.8萬平方米醫院的條件獲得，實際成交總價為43.24億元，折合樓面價7.3萬元/平方米，溢價率16.67%，超出很多人的預期。農展館北路8號0304-622地塊被認為是東三環成熟片區的絕版地塊。7.3萬元/平方米的樓面價刷新了之前中糧地產創下的4.8萬元/平方米的孫河單價地王，也遠遠超過了北京萬柳地王、夏家胡同地王和崇文門地塊的單價。業內人士表示，7.3萬元/平方米的單價是全國地王，這個價格在相當長的時間內很難企及。

　　5.西局—龍湖地產

　　馬年土地第一拍。2014年2月13日，龍湖地產以總價35.7億元、現場競配5.4萬平方米限價商品房的條件，將豐臺區西局地塊收入囊中，溢價率48%。另據機構測算，該地塊商品房部分折合樓面價60730元/平方米。

　6.西局—泰禾集團

　　2014年2月20日，泰禾集團以總價49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件摘得豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期XJ-03-1、XJ-08地塊，住宅部分折合樓面價63395元/平方米，溢價率達47.7%。據掛牌公告顯示，西局二期地塊位于豐臺區盧溝橋鄉豐北路北。東至西三環南段，南至豐臺北路，西至西局中街，北至南馬連道路。土地出讓面積96390平方米，建筑控制規模170535平米。

作者：佚名　　來源：中國房地產信息網