合富輝煌(中國)市場研究中心最新發(fā)布的2014年房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告，2014年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏，上半年市場成交低迷，不少城市房價(jià)大幅回落。下半年加諸于房地產(chǎn)身上的眾多行政調(diào)控手段逐步取消，房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場化。隨著信貸政策的放松，市場成交大幅回暖。

  行政調(diào)控手段逐步退出

  在2013年11月召開的十八屆三中全會，中央政府提出了“構(gòu)建市場長效機(jī)制”的調(diào)控轉(zhuǎn)型方向，意味著近年房地產(chǎn)市場各種行政干預(yù)手段(包括“限購、限貸、限售、限簽”等)將逐漸淡化，而來自市場自身的“調(diào)理”功能所發(fā)揮的作用會越來越顯著。

  今年3月“全國兩會”提出2014年房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)是：針對不同城市情況進(jìn)行分類調(diào)控、完善住房保障機(jī)制、增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)、做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作、抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。“分類調(diào)控”指“在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，即熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策；而對于庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”意味著國家將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)更多地交由地方政府，允許地方層面放寬政策執(zhí)行。

  由于春節(jié)后，全國房地產(chǎn)市場景氣度迅速下滑，不少城市的庫存壓力不斷增加，房價(jià)下行壓力大，自4月底開始，全國多個城市出臺救市政策，包括放松限購、契稅補(bǔ)貼、放寬公積金貸款、放寬購房入戶等各方面。

  其中實(shí)施了3年多的限購政策從4月南寧開始，全國各城市陸續(xù)松綁，7-9月各地密集放松或取消限購，現(xiàn)僅剩四大一線城市(北京、上海、廣州、深圳)和三亞未調(diào)整限購政策。10月份后，國內(nèi)通縮風(fēng)險(xiǎn)加劇，“穩(wěn)房產(chǎn)”思路被重新強(qiáng)調(diào)，中央層面實(shí)施930新政放松二套房貸，自2010年以來延續(xù)多年的國家限貸框架終被突破。11月22日，央行進(jìn)一步加大維穩(wěn)力度，早于市場預(yù)期實(shí)施降息操作。

  總體上看，2014年房地產(chǎn)行政調(diào)控手段逐步退出，市場自身的供求關(guān)系調(diào)節(jié)功能成為影響市場走勢的主要因素。

  四季度成交大幅回升

  據(jù)合富輝煌監(jiān)測，自7月份以來，隨著各地爭相取消或放松限購政策，全國樓市開始從低谷回升，加之四季度信貸政策放松，18個重點(diǎn)城市周均住宅成交攀升至360萬方以上水平，為近年高位。

  從月度成交走勢看，下半年的成交量逐月回升，特別是信貸放松后的10-11月，成交面積大幅回升，已超越近年的成交高位，顯示四季度成交非常活躍，前期被壓抑、觀望的客戶紛紛入市。

  據(jù)合富輝煌監(jiān)測，22個重點(diǎn)城市10-11月整體成交面積比8-9月增長了三成，同比去年同期的成交高位亦則有小幅增長，顯示四季度成交回升顯著。但全年看，成交仍有較大萎縮，1-11月成交同比下降約15%。

  各城市間的成交分化明顯。其中四大一線城市在信貸放松帶動下四季度成交均大幅回升，10-12月成交面積比8-9月有4-8成的回升。但由于一線城市限購持續(xù)，前三季度的成交低迷，因此，1-11月的整體成交同比下降約2-3成。

  二三線城市的分化則顯著。其中南京、長沙、成都、貴陽、東莞、中山、烏魯木齊1-11月成交下降亦超兩成，而南昌、佛山、武漢、西安、濟(jì)南、昆明同比有增長。綜合全年和四季度市場成交情況，佛山、杭州、武漢、西安、南昌、濟(jì)南(中海華山瓏城開盤銷售4000套帶動)成交回升最顯著。

  如佛山上半年市場成交低迷，不少指標(biāo)樓盤價(jià)格下調(diào)超過2成，在8月初限購松綁后，很大程度上提振了市場信心，帶動客戶的購房熱情，尤其是以廣州客為主的廣佛交界項(xiàng)目熱銷，價(jià)格則維持在降價(jià)后的水平。

  杭州是市場恢復(fù)的另一個典型城市。2014年以來杭州庫存壓力大增，是全國率先降價(jià)的重點(diǎn)城市，且降價(jià)幅度大，普遍降幅在15%-20%。杭州政府8月開始取消限購并出臺了一系列的鼓勵政策，房地產(chǎn)市場開始從低谷回升，市場成交已恢復(fù)活躍，價(jià)格維持在低位。

  庫存水平仍維持高位，樓價(jià)回落

  雖然各地成交明顯好轉(zhuǎn)，但由于2014年以來新增供應(yīng)量大，全年新增供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交，因此重點(diǎn)城市商品住宅存量繼續(xù)處于歷史高位，從消化周期看，當(dāng)前主要城市庫存消化周期仍維持在18個月水平，僅較峰值期輕微降低。一般公認(rèn)較合理的存量消化期水平是8-12個月，顯示現(xiàn)時(shí)市場存量壓力大。

  從不同城市看，雖然部分城市12月的存量和去化周期環(huán)比略有下降，但與去年同期相比，普遍大幅增加。一線城市存量同比增長3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京滬穗存量消化期達(dá)18-20個月。二三線城市中，天津、杭州、長沙、武漢、西安。貴陽、昆明、海口存量消化期都在17個月以上，庫存壓力大；合肥、南京、南昌、鄭州、珠海存量消化期在10個月以內(nèi)，庫存壓力較小。

  而從全國70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動走勢看，2014年二季度開始，房價(jià)環(huán)比上月下降的城市大幅增加。11月，70個大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個，持平的城市有3個。與去年同月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個，上漲的城市有2個，最大降幅為杭州的9.9%。

  2014年二季度以來全國樓市成交迅速陷入低迷，而新增供應(yīng)則大幅增加，市場存量不斷創(chuàng)新高，各地樓價(jià)開始回落。雖然四季度成交量大幅回升，但由于市場存量維持在高位，各地開發(fā)商仍以各種優(yōu)惠去庫存為首要任務(wù)，樓價(jià)總體保持平穩(wěn)回落的態(tài)勢，預(yù)計(jì)將持續(xù)到2015年上半年，樓價(jià)難以回升。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)