今年中國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“新常態(tài)”，樓市也不例外。3月份，多個(gè)房企陸續(xù)發(fā)布2014年年報(bào)，利潤率下降成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。截至2月份的庫存數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高，讓不少開發(fā)商更是倍感壓力。面對(duì)2015年依然嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商紛紛調(diào)低增長目標(biāo)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入一個(gè)低增速、低利潤的“新常態(tài)”。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不斷加大下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)增長壓力也不輕，經(jīng)過去年四季度的市場(chǎng)反彈之后，想要走出低谷，迎來一波“小陽春”并非易事。

  收入增加凈利潤普遍下降

  進(jìn)入3月份，又到了上市房企公布2014年業(yè)績(jī)報(bào)告的高峰期。3月11日，碧桂園集團(tuán)召開2014年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)，該集團(tuán)主席楊國強(qiáng)罕見親自出席，并且對(duì)今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L做出5%的預(yù)期。值得注意的是，碧桂園去年凈利潤為12.1%，相比2013的13.6%有所下滑，更遠(yuǎn)低于2010年到2012年16%以上的水平。該集團(tuán)相關(guān)人士認(rèn)為，凈利潤的下滑是受整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)的影響，碧桂園的資金周轉(zhuǎn)率較高，綜合來看仍優(yōu)于同行業(yè)其他企業(yè)，而該公司正致力降低融資成本，凈利潤有望有所回升。

  來自平安證券[微博]的一份調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，受到銷售低迷影響，上市公司尤其是中小公司可結(jié)算資源下降，同時(shí)費(fèi)用高企及降價(jià)促銷使凈利潤率進(jìn)一步收窄。該公司重點(diǎn)跟蹤的14家公司中，2014年凈利潤平均增速為9.58%，較2013年增速下降9.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，龍頭房企增速為8.4%，二三線公司增速為10.75%。原因一是房?jī)r(jià)下行而地價(jià)未降，擠壓開發(fā)商利潤率。原因二則是2014年下半年開始降價(jià)促銷，其中現(xiàn)房促銷比例更高因而影響2014年下半年業(yè)績(jī)。

  龍頭房企調(diào)低增長預(yù)期

  利潤下行倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型，開發(fā)商的規(guī)模之爭(zhēng)或接近尾聲。分析人士認(rèn)為，利潤率下行中若單純追求規(guī)模增長會(huì)帶來存貨積壓及現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)，因此大型企業(yè)不再單一關(guān)注規(guī)模，而是更多追求凈利潤的增長。

  據(jù)悉，目前已有多家企業(yè)公布2015年銷售目標(biāo)。其中，萬科將不考核銷售額指標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)，綠地集團(tuán)銷售目標(biāo)2800億元(同比增長16%)，增速較2014年48%大幅下降。萬達(dá)集團(tuán)核心考核指標(biāo)調(diào)整為考核租金、凈利潤、持有物業(yè)增長指標(biāo)，明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)不作考核。恒大集團(tuán)和保利地產(chǎn)也調(diào)低了銷售目標(biāo)，分別為14%和10%。

  碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在該集團(tuán)2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“碧桂園2015年合同銷售目標(biāo)比去年增加了5%，其實(shí)也是出于審慎的策略，我們很有信心完成1350億元的銷售目標(biāo)，當(dāng)然我們不是片面地追求規(guī)模的增長，更重要的是我們騰出足夠的時(shí)間把我們管理的基礎(chǔ)更進(jìn)一步的夯實(shí)。”

  今年走出低谷并不容易

  至3月11日，已有十多家房企公布了2015年2月份銷售業(yè)績(jī)。十多家房企中，以大型房企居多，不過，就業(yè)績(jī)情況而言，出現(xiàn)同比、環(huán)比下滑的現(xiàn)象的企業(yè)比比皆是。由此，能否抓住3月份市場(chǎng)，是決定房企一季度成敗的關(guān)鍵。

  事實(shí)上，今年1-2月份的市場(chǎng)行情并不理想，這可能會(huì)對(duì)即將發(fā)布年報(bào)的房企造成不小的壓力。3月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1-2月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，從各個(gè)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)來看，基本符合市場(chǎng)預(yù)期。多數(shù)數(shù)據(jù)不容樂觀，部分指標(biāo)仍在惡化。“我們可以看到投資增速在下滑、拿地面積出現(xiàn)大幅度的縮減、新開工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。除了數(shù)據(jù)本身具有滯后性之外，主要還在于房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的基本面并未實(shí)質(zhì)改變。” CRIC研究中心研究員楊科偉對(duì)此認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不斷加大下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)增長壓力也不輕，經(jīng)過去年四季度的市場(chǎng)反彈之后，想要走出低谷，迎來一波“小陽春”并非易事。

  市場(chǎng)分析

  庫存再創(chuàng)新高  樓市急需“泄洪”

  數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，樓市庫存量繼續(xù)攀升，今年2月份又再創(chuàng)新高，這讓不少開發(fā)商倍感壓力，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌就表示，該公司今年是一手抓去化，一手抓發(fā)展。 來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，到2月末，全國商品房待售面積達(dá)63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比去年末增加1753萬平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬平方米，辦公樓待售面積增加211萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加47萬平方米。

  分析人士認(rèn)為，盡管從去年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)各類救市政策頻頻，市場(chǎng)成交量有所回升，行業(yè)庫存得到了一定消化。但由于去年房企普遍完成業(yè)績(jī)壓力較大，去年底企業(yè)緊抓去庫存窗口期，推盤力度也在加大，因此又給行業(yè)去庫存進(jìn)程帶來較大壓力。加上1-2月正值春節(jié)，市場(chǎng)進(jìn)入淡季，去化能力也受到一定影響。預(yù)計(jì)今年上半年在貨幣政策寬松的情況下，市場(chǎng)信心會(huì)緩慢復(fù)蘇，需求逐漸釋放，庫存壓力或有所緩解，但前景依然不容樂觀。

  而從商品房銷售面積的同比增幅來看，今年前兩月仍處在負(fù)區(qū)間。在經(jīng)過四季度市場(chǎng)回暖后，全國房地產(chǎn)銷售大幅下滑，累計(jì)數(shù)據(jù)同比增幅也大幅減少。供應(yīng)量的減少和營銷力度減弱也是造成銷售下滑的重要原因。開發(fā)企業(yè)經(jīng)過去年四季度以來的觸底回升行情，資金得以回籠，且年初業(yè)績(jī)壓力較小，推盤節(jié)奏放緩；而各項(xiàng)目營銷依然積極，努力去化，但折扣力度普遍收窄。

  楊科偉表示，年前央行多次利用逆回購釋放流動(dòng)性，給樓市帶來一定刺激。但是整體而言購房者觀望情緒依然濃厚。隨著中央和地方政府也會(huì)在政策上繼續(xù)寬松，整體市場(chǎng)成交將得到提升。在目前市場(chǎng)格局下，城市分化也將更加明顯，一線和部分二線城市將會(huì)率先復(fù)蘇。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)