一季度房地產(chǎn)信托新增額與余額的雙降，并未能掩蓋住地產(chǎn)信托逐月活躍的趨勢(shì)。這是否意味著房地產(chǎn)信托將迎來新的春天？

　　5月3日，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。截至3月31日，房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，與2011年末相比下降了0.24%，是2010年來首次出現(xiàn)下滑。其中，一季度新增442億元，環(huán)比上季度亦下降了9.43%。

　　“房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)并不意外。”考慮到3月份第一波兌付小高潮對(duì)總規(guī)模的消耗以及1、2月份的春節(jié)因素，北京一家信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“雙降之外，也要看到3月份房地產(chǎn)信托發(fā)行較1、2月份明顯回暖的細(xì)節(jié)”。

　　“地產(chǎn)受控，開發(fā)貸收縮，開發(fā)商對(duì)信托渠道的融資意愿依然保持強(qiáng)勁。信托公司層面，部分公司為了延后兌付壓力，也對(duì)新增保有需求。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管地產(chǎn)信托光環(huán)不再，但在二季度末更猛一輪兌付高峰臨近的壓力之下，短期內(nèi)仍有回暖勢(shì)頭。

　　更多的市場(chǎng)消息也在支撐這一判斷。繼萬科向華潤(rùn)信托約定30億元融資之后，4月25日，建業(yè)地產(chǎn)表示，已經(jīng)與老搭檔百瑞信托簽訂了9億元的融資協(xié)議。

　　執(zhí)著回暖

　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托產(chǎn)品，其中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)56款，環(huán)比增加60%。房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品成立規(guī)模超百億元，平均成立規(guī)模達(dá)1.94億元，環(huán)比上升20.33%，較1、2月份明顯回暖。

　　就房地產(chǎn)信托規(guī)模而言，在業(yè)內(nèi)人士看來，其數(shù)據(jù)一路上揚(yáng)，從2010年四季度的4323.68億元快速躥至2011年三季度的6797.69億元，實(shí)際上已進(jìn)入了一個(gè)結(jié)束快速增長(zhǎng)行情的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。受地產(chǎn)與信托業(yè)的雙調(diào)控脅迫，2011年四季度的房地產(chǎn)信托規(guī)模實(shí)現(xiàn)稍增，達(dá)到6882.23億元，但環(huán)比增速已大打折扣，僅為1.23%，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83%。

　　到今年，房地產(chǎn)信托的首季宏觀數(shù)據(jù)更是出現(xiàn)了絕對(duì)余額的負(fù)增長(zhǎng)，下降至6865.7億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例也進(jìn)一步下降為13.46%。

　　“兌付風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束，銀監(jiān)會(huì)依然很關(guān)注這個(gè)事情。”上海一位信托從業(yè)人士向本報(bào)記者表示，日前銀監(jiān)會(huì)及各地銀監(jiān)局再次向信托公司傳達(dá)了嚴(yán)控地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的窗口指導(dǎo)。“這是一季度新增規(guī)模占比下降的首要原因。”

　　但更多的細(xì)節(jié)微觀數(shù)據(jù)卻在顯示市場(chǎng)各方對(duì)于地產(chǎn)信托需求的執(zhí)拗。

　　今春以來，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率不斷推高，與之相伴的則是相關(guān)產(chǎn)品的熱銷。根據(jù)此前一位信托人士向本報(bào)記者的描述，產(chǎn)品還未正式公開發(fā)售，就已接到認(rèn)購(gòu)者的預(yù)約。更有產(chǎn)品甫一開售，便遭搶購(gòu)秒殺。

　　“熱銷不能說信托公司不關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，也不能說市場(chǎng)不理智，實(shí)際上這是各方需求共同推動(dòng)的一個(gè)結(jié)果。”前述地產(chǎn)信托負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在當(dāng)前的調(diào)控監(jiān)管背景下，地產(chǎn)信托并沒有斷絕發(fā)展機(jī)會(huì)，各方對(duì)此的執(zhí)著并沒有消減。

　　事實(shí)如此。一方面，通脹壓力下，投資保值的壓力正在迫使市場(chǎng)資金提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的容忍度。“并且，現(xiàn)在的監(jiān)管已經(jīng)很嚴(yán)格。去年下半年以來，債權(quán)類的信托產(chǎn)品重新回升，一般情況下，越是安全、有抵押、證件齊全的項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)就越簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很低，這也是受捧的原因。”前述負(fù)責(zé)人繼續(xù)分析。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商的融資熱情也更加迫切，不斷加大信托、債券等融資比重。以新增信托融資的建業(yè)地產(chǎn)為例，其年報(bào)顯示，盡管建業(yè)地產(chǎn)2011年維持新增銀行借貸的規(guī)模接近2010年的12億元，但銀行還款年度環(huán)比卻增加了將近50%。

　　“開發(fā)商都受到了銀行緊縮開發(fā)貸的影響，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)集中，更不容易獲得銀行信貸。”穆迪分析師曾啟賢認(rèn)為負(fù)債率已經(jīng)普遍抬升，出于對(duì)到期債務(wù)壓力的未雨綢繆，目前很多房企還是融資先行；而受此限制因素，建業(yè)地產(chǎn)正在加大信托、資本市場(chǎng)的融資力度。

　　與此同時(shí)，在前述北京的信托從業(yè)人士看來，“以新償舊”仍是部分遭遇兌付風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的主流操作手段，再加上經(jīng)營(yíng)壓力對(duì)利潤(rùn)的需求，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是難以釋懷。

　　兌付風(fēng)險(xiǎn)仍存

　　回暖的行情之下，業(yè)界普遍擔(dān)憂的3月份首輪兌付小高潮，正隨著陸續(xù)的提前清盤與兌付實(shí)現(xiàn)而消隱。

　　在剛剛過去的4月，一款總規(guī)模達(dá)72億元信托計(jì)劃的成功總付受到了業(yè)內(nèi)矚目。該信托屬于平安信托知名的“佳園”系列。而根據(jù)平安信托內(nèi)部人士透露，平安信托2011年到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目均得到了安全兌付。

　　更大的市場(chǎng)信心來自于綠城中國(guó)的信托債務(wù)償還。在去年廣為關(guān)注的綠城生存危機(jī)中，有機(jī)構(gòu)調(diào)研披露，在今年1～4月，綠城中國(guó)將面臨超過30億元的到期信托償還壓力。而在4月底，綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征向媒體表示，上述到期信托已經(jīng)全部?jī)斶€，而且綠城中國(guó)沒有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來償還舊債。

　　更多的“定心丸”伴隨著一季度不斷擴(kuò)散的提前清盤撒入市場(chǎng)。根據(jù)各方消息的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有天津信托、山東信托、華潤(rùn)信托等多家公司的地產(chǎn)信托提前清盤。

　　如此，傳說中的2012年首輪房地產(chǎn)信托兌付高潮并沒有帶來此前擔(dān)憂的崩盤狀況。

　　但在包括前述上海從業(yè)人士在內(nèi)的多數(shù)觀點(diǎn)看來，今年的兌付風(fēng)險(xiǎn)壓力還遠(yuǎn)未結(jié)束。“盡管大范圍的系統(tǒng)性兌付風(fēng)險(xiǎn)不太可能出現(xiàn)，但也不容樂觀。后市的壓力也不小。”該人士提醒，房地產(chǎn)信托更大規(guī)模的兌付尚未到來，進(jìn)一步的考驗(yàn)將在下半年顯示。

　　中金公司分析師孫建平等人的調(diào)研也認(rèn)為，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億元，2013年到期2816億元。其中，今年3月是兌付小高峰，到期資金約220億元，而從7月起將迎到期大高峰，每月償付資金壓力均在300億元以上。

　　“既要還貸款，又要還信托，開發(fā)商的資金鏈恐怕就不像現(xiàn)在還有騰挪的杠桿空間了，一旦發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)，信托公司的解決途徑也無非延期兌付、借新償舊、第三方接盤、自有資金接盤，房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)調(diào)控已經(jīng)確定，這些解決途徑并不能保證對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的完全覆蓋。”前述上海的信托從業(yè)人士分析。

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　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，一季度，房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，與2011年末相比下降0.24%，是2010年公布信托數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)下滑。與此同時(shí)，一季度房地產(chǎn)信托新增額為442億元，環(huán)比2011年四季度下降9.43%，延續(xù)了下滑的勢(shì)頭。 

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，快速清除庫存永遠(yuǎn)都是開發(fā)商最有效，也最風(fēng)險(xiǎn)低的融資方式，因此二季度至三季度，開發(fā)商有望進(jìn)一步加速清貨，其中一季度降價(jià)并不明顯的新開項(xiàng)目可能成為主力。