1. 2012年上半年杭州市場概況 

　　時光荏苒，轉眼間，2012年已經過去了一半。在世界末日來臨之際，樓市也上演著瘋狂的一幕?？v觀杭州上半年的樓市，可謂處于“水深火熱”的狀態。2012年上半年的樓市現狀也可用“一高一低”一詞來概括。與2011年的“一高一低”不同的是，2012年上半年的“一低”是指成交均價連創新低，“一高”則指成交量再創新高。據某房地產網站研究室統計，今年上半年（1-6月）杭州市區商品房共成交37042套，約383.3萬平方米，成交套數環比上漲89%，同比去年上半年上漲63.2%；成交總金額為547億元，環比上漲66.7%，同比去年上半年上漲19.1%；成交均價為14272元/平方米，環比下跌11.3%，同比去年上半年下跌20.9%。中央調控樓市的效果得以昭顯。 

　　2. 二手房市場“先抑后揚”，成交量屢創新高，六月達高峰值 

　　回顧二手房市場，同樣也是“先抑后揚”。一月，隨著中央不斷重申嚴守調控政策不放松，提升了購房者對房價下跌的預期，再加上元旦、春節的來臨，成交量大幅萎縮，樓市冷清開局，共成交677套，創5年最低。二月份，隨著荷塘月色打響“降價促銷”第一槍，包括泊林印象、中外公寓、滟瀾山、江語海、灣天地、香檳國際、半島國際等多個樓盤相繼加入到價格戰當中來。一時之間，價格戰的硝煙彌漫在杭城的上空，并逐漸蔓延至主城區，新盤的價格戰無形之中也拉低了二手房的成交均價，使得二手房的成交量有了大幅攀升，2月杭州全市二手房共成交1523套，環比大漲124.96%。三月份，樓市進入傳統的“金三銀四”銷售旺季，開發商在嘗到價格戰的甜頭后，繼續加緊推盤，以價換量取得良好的效果，價格戰深入到主城區，帶動了周邊二手房價的不斷下跌。三月杭州全市二手房共成交2668，環比上漲75%，同比大漲116%。樓市回暖論提上議程。四月份是樓市的銀四，成家量相較三月份有所回落，開發商繼續以價換量，二手房成交均價也下跌3.2%。四月全市二手房共成交2239套，環比下跌16.08%，同比上漲60%。讓銀四得以圓滿落幕。紅五月，樓市在金三銀四取得卓越佳績的同時，二手房成交再創新高，共成交2733套，環比上漲22.06%，同比大漲115%。隨著剛需的放量，成交量的攀升，部分二手房業主卻逆勢漲價，二手房的成交均價在五月份有小幅回升，五月杭州二手房成交均價18679元/平，環比上漲2.8%，這是今年上半年唯一一個成交均價上漲的月份。樓市進入六月份，有了紅五月做基礎，開發商、二手房業主對市場的信心逐步回升，央行降息降準政策的施行，剛需族、改善族加緊入市步伐，成交大肆放量，六月份的樓市成交量出現暴增。六月全市二手房共成交3586套，環比上漲31%，同比大漲262%。人民日報發表評論，樓市回暖正式確立。 

　　3. 二手房掛牌量持續走高，樓市供應充足，購房需謹慎 

　　自去年政府施行調控政策以來，樓市成交一直處于谷底。去年底今年初，樓市更是邁入“冰封時代“。成交量的持續低迷，使得業主出售房源的意愿降低。故今年1月份，全市二手房掛牌量僅為50748套。2份，由于受目前樓市的低迷現狀以及新房價格戰的影響，二手房業主的出售意愿進一步降低，轉售為租成為業主保證自己利益的有效手段，故2月份全市二手房的掛牌量降到48338套。3月份，隨著金三銀四小陽春的降臨，樓市成交有了明顯的突破，回暖論正式提上議程，二手業主出售的意愿有所增加，故3月份全市二手房掛牌量為74236套，增幅明顯。接下來的三個月中，掛牌量持續走高，從4月份的81810套，增長到6月份的109452套。二手樓市供應充足，購房者的可選擇性增長。故在購買房產時，不妨多挑選，謹慎下單。 

　　4. 擇校政策使得學區房備受矚目，價格堅挺 

　　受浙江省擇校新政的影響，部分擁有較好學區的房源出現了一房難求的局面，市場價格水漲船高，成為了3、4月份部分區域二手房價格上漲的重要因素。在價格一路領跌的當下，唯有學區房的價格堅挺，不降反升，成為今年上半年樓市的一枝獨秀。 

　　5. 租賃市場活躍，成交再創新高 

　　租賃市場，2012年上半年，杭州租賃市場也保持活躍的狀態，從開年的租賃高峰期邁入4、5月的租賃淡季，租賃市場一直保持較高的成交量。據我愛我家的統計數據顯示，上半年杭州租賃市場總成交同比去年上漲了48.46%，為近三年來的新高。而外來務工人員的增加，以及樓市的低迷狀態是導致租賃市場火熱的最主要原因。隨著軌道交通1號線的通車，帶動沿線租賃市場的進一步活躍，新的租賃區形成，緩解了供求關系緊張的局面，在下半年中，租賃市場的走勢還將以平穩為主。租金漲幅不會太大。 

　　6. 2012年下半年房價“下行”成主旋律 樓市運行平穩 

　　上半年樓市一反常態，降價幅度成為歷史之最。下半年樓市是否還會延續降價行情？樓市何時止跌反彈？房價會不會報復性上漲，樓市何去何從？成為人們熱議的話題。 

　　從下半年的樓市環境看，上半年經濟有所放緩，政府旨在通過積極的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動國內經濟的增長。房地產行業的洗牌進一步加劇，中小企業將在這一輪洗牌中被迫出局。中國經濟將出現一段時間的結構性調整陣痛。雖然央行降息降準等寬松的貨幣政策正在實行，但是中央一再強調政府調控樓市的決心不會改變，而，市場流動的部分資金還是涌入房地產市場，促進樓市的火速回暖。故下半年的樓市將在平穩階段運行，房價下行的幅度比較小。 

　　從樓市供應情況分析，2012年杭州主城區住宅供應預計新增供應會達到430萬平方米，將會是供應量密集的一年；除去已經上市的158.9萬方，預計2012年下半年新上市房源還將達到250萬方以上，因此，下半年的競爭壓力將明顯高于上半年。據此，預計2012年下半年樓市仍將保持供應量大、競爭激烈的發展態勢，在限購限貸政策的繼續執行下，房價下行的發展態勢將不會有多大的改變。但是，基于國家“穩增長”政策下，房價下行的幅度將不會太大，整體還將以平穩運行為主。 

　　從需求方面分析，自從金三銀四拉開樓市成交的火爆場面開始，紅五月，旺六月，都真正驗證了樓市正在回暖。降息降準等一系列貨幣政策的施行，以及業內關于房價趨穩及上揚的呼聲，都在考驗著剛需族、改善族的神經。而經歷過上半年的樓市博弈站，剛需族幾乎消耗怠盡，預計今年下半年，更多的改善族將會加入到購房大軍中，成為支撐樓市下一輪火爆成交的主力軍。