今年“春節月”樓市成交下降明顯，環比下降超七成，同比降兩成半，由于今年春節市民提前離莞過年，影響樓市成交，開發商在人氣淡的情況下，定價謹慎。

  而受成交大幅下降影響，東莞住宅庫存量創下歷史新高，開發商后市壓力大，預計3月樓市成交雖然緩慢回升，但開發商不敢貿然漲價，房價仍平穩。

  “春節月”樓市成交環比降超七成

  2月是“春節月”，購房者放假離莞過年，看房人數大幅減少，成交量也出現明顯下滑。據東莞中原研究部監測數據統計顯示，2月東莞住宅成交1533套，合計17.92萬平方米，面積環比下降71.39%，同比去年同期下降25.64%。

  與往年相比，今年的“春節日”冷清異常。通過對近兩年春節前兩周的住宅成交對比顯示，2015年春節前兩周的成交套數比2014年大幅下降47%，按面積也同比下降37%，反映出今年春節前樓市降溫比較快，主要原因正是許多市民提前離莞返鄉過節造成。

  在新增供應方面，由于許多項目已集中趕在1月扎推入市，導致2月東莞住宅樓市供應放量大幅下降，正式步入供應“低谷”。

  據統計，2月出現住宅供應的項目包括有碧桂園·豪庭、北大·資源御城、恒大·御景等14個共供應35.68萬平方米，環比下降65.54%。

  2月住宅均價重回“9字頭”

  繼1月許多低價項目成交直接將全市住宅均價拉低至8704元/平方米后，2月東莞住宅均價重回“9字頭”。不過從近兩個月成交對比來看，可以發現開發商加速走貨意圖明顯，定價仍謹慎向下。

  東莞中原地產統計，從2月住宅網簽成交明細看，近兩個月均出現成交且2月成交套數大于3套的項目樓棟共88棟，約兩成的樓棟價格環比降幅大于3%，七成多的價格環比變動在正負3%之間，不到一成的項目樓棟價格環比小幅上漲。

  數據顯示出2月東莞住宅樓價大體走勢趨于平穩，但已有部分樓盤率先下調降價促銷，比較鮮明的代表有金田花園、港口國際。東莞中原認為，這顯示2015年初春開發商對后市預期并不樂觀，加速走貨意圖明顯，定價更謹慎向下，這種情況將在3月份延續。

  庫存量創歷史新高 供過于求現象凸顯

  與此同時，由于去年第四季度開始開發商大量推新貨，庫存量也迅速增加。截至今年2月28日，東莞住宅市場庫存量為614.33萬平方米，環比上升3.13%，同比上升27.11%，并創下歷史新高。根據過去一年的市場消化成績計算，2月東莞住宅市場消化周期為12.1個月，消化周期已持續3個月拉長。

  雖然庫存量已達歷史新高，但是預計今年新增供應量仍然大幅上漲。據統計，今年東莞住宅潛在新增供應量約800萬平方米，東莞中原地產市場研究部相關人士表示，目前東莞住宅已面臨高庫存壓力，加上今年全年樓市預期走向仍不明朗，因此開發商們不得不趁早抓緊時機出貨。

  東莞中原地產市場研究部認為，目前東莞住宅“供大于求”的現象逐漸凸顯，后市消化壓力增大，靈活應對市場并快速去庫存已成為開發商的重要任務。

  后市

  2月住宅新開工量創歷史同期新高

  從去年底開始，房貸政策放松，央行降準降息，公積金出臺新政，市場利好消息頻頻，這也讓許多開發商希望能夠借著政策利好的東風，趕緊出貨。

  從2月樓市情況來看，開發商趕工出貨的意圖十分明顯，相當多開發商在2月就已開始加快項目動工進度，并加大動工量。

  東莞中原研究部市場監測數據顯示，2月東莞住宅新開工中，包括有嘉宏·盛世豪苑、星城·玉瓏灣、豐泰·橡樹溪谷、合信廣場等8個項目，合計開工住宅74.09萬平方米，創下歷史同期新高，1月環比上升205.65%，2月同比去年上升270.30%。從開發商來看，2月動工更為積極主動的是本土房企；從物業類型看，高層洋房和別墅分別開工72.21萬平方米、1.88萬平方米。

  這些新開工住宅有望在今年入市，成為新增供應量，可以預見，今年樓市的供應將較為活躍，競爭激烈，開發商消化壓力大。

  3月房價平穩 成交緩慢回升

  隨著元宵節結束，開發商重新進入營銷期，3月中下旬多個項目入市，或將掀起推貨小高潮。從區域來看，莞城、南城和虎門出現集中推貨潮，而產品類型則以剛需為主。

  東莞中原認為，3月營銷節點較多，出貨任務也比往年急，開發商推貨積極性相對較高，隨著樓市供應放量增加，樓市人氣將有所回升，市場成交也有所上升。但近期市民對樓市關注度少，加上3月陰雨天氣持續時間長給項目銷售帶來阻力等，預計3月初開始樓市漸有好轉，但回升幅度有限，全月將呈現“緩慢回升”態勢。

  在價格方面，3月樓市仍然延續2月謹慎定價的保守態度，房價平穩。據東莞中原地產市場研究部介紹，2月底央行再次降息后，市場反應偏弱，同時不動產登記啟動以及當前廉政建設持續深化等，各種利好和利空消息交集作用令到開發商對市場預期并不樂觀。此外，2015年的業績沖刺計劃又要開始，目前已至3月，開發商的出貨壓力仍較大，而庫存量刷新歷史高位，市場競爭加劇促使開發商們定價更趨謹慎。預計3月份東莞樓市保持價格平穩，或略適度降價促銷將會是開發商主要的營銷基調。

作者：佚名　　來源：中房網