住宅遇冷、城市發(fā)展需求增加、投資價(jià)值“洼地”、產(chǎn)品升級(jí)、住宅禁商五個(gè)方面，共同成就了寫(xiě)字樓發(fā)展的新機(jī)遇。隨著各大商業(yè)項(xiàng)目紛紛崛起引發(fā)一輪投資熱，高端寫(xiě)字樓集中面市也引起了市場(chǎng)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　對(duì)于投資者而言，有競(jìng)爭(zhēng)意味著有市場(chǎng)，有競(jìng)爭(zhēng)意味著有空間。然而，伴隨著投放量大、投放區(qū)域過(guò)于集中、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重等諸多問(wèn)題的出現(xiàn)，投資者也陷入了兩難境地。

　　那么，投資者應(yīng)該選擇哪個(gè)區(qū)域，選擇哪幢更具投資價(jià)值的寫(xiě)字樓？在專(zhuān)家們看來(lái)，寫(xiě)字樓“淘金”不能跟風(fēng)，而是要瞄準(zhǔn)價(jià)值“洼地”。

　　鄭州寫(xiě)字樓投資前景看好

　　鄭州還需要多少寫(xiě)字樓？這個(gè)問(wèn)題并不好回答。但鄭州產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，需要大量寫(xiě)字樓來(lái)支撐和促進(jìn)，而針對(duì)寫(xiě)字樓“多”與“少”的爭(zhēng)論，或許正是市場(chǎng)拋給投資者的一個(gè)機(jī)遇而已。

　　第三產(chǎn)業(yè)的占比，是衡量一個(gè)城市發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。縱觀鄭州近幾年發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，以及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)建設(shè)的不斷深化，本地的產(chǎn)業(yè)在提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，鄭州的第三產(chǎn)業(yè)占比越來(lái)越高。這種趨勢(shì)意味著什么？

　　正如《2013~2017年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，寫(xiě)字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，隨著中國(guó)城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來(lái)越大。

　　相比周邊省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，鄭州的寫(xiě)字樓價(jià)格處于明顯的價(jià)值“洼地”，平均售價(jià)甚至低于不少高端住宅的價(jià)格。

　　“與周邊省會(huì)城市寫(xiě)字樓相比，鄭州的寫(xiě)字樓產(chǎn)品投資門(mén)檻相對(duì)低一些，但是回報(bào)率較為可觀，而且鄭州作為二線城市的后發(fā)優(yōu)勢(shì)將更為強(qiáng)勁。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，自2010年以來(lái)，鄭州寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域主要集中在鄭東新區(qū)等潛力區(qū)域。而且，老城區(qū)商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)供應(yīng)也呈增多趨勢(shì)，其中以金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)的綜合體項(xiàng)目為重點(diǎn)—這其中，北區(qū)尤其是北環(huán)以北，寫(xiě)字樓供應(yīng)量微乎其微。

　　然而，值得一提的是，北環(huán)附近的商務(wù)辦公需求卻是非常巨大的。“北環(huán)附近云集了汽配城、歐凱龍、科技市場(chǎng)等大量專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，目前這些公司大多集中于配套和物業(yè)水準(zhǔn)較差的商住樓內(nèi)，而隨著這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的改造升級(jí)，以及公司的發(fā)展，對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求是顯而易見(jiàn)的。”

　　“從增長(zhǎng)潛力和發(fā)展機(jī)遇的角度，市場(chǎng)更看好二、三線城市的房地產(chǎn)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比之下，二線、三線城市的發(fā)展?jié)摿Αl(fā)展機(jī)遇在當(dāng)前更多地表現(xiàn)為將來(lái)時(shí)態(tài)，即將發(fā)生但是還沒(méi)有發(fā)生。但對(duì)于有遠(yuǎn)見(jiàn)、有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展布局的企業(yè)更應(yīng)該把握這樣的投資發(fā)展機(jī)遇。

　　地段+稀缺性 挖掘價(jià)值“洼地”

　　挑選商鋪不僅要選擇興旺地段，還要看具體位置。據(jù)一位商鋪投資專(zhuān)家介紹的“黃金法則”——“金角銀邊草皮肚”，在兩條街交界邊角位置的商鋪，可以同時(shí)分享兩條街的人流，這種位置是最好的，謂之“金”；相對(duì)于二、三層商鋪，在臨街邊的商鋪也是較好的選擇，謂之“銀”；在路邊但處于中間路段、相對(duì)人流較少的商鋪，被稱(chēng)之為不值錢(qián)的“草皮肚”。

　　上述商鋪投資訣竅只是說(shuō)明一點(diǎn)，地段始終是商業(yè)投資的首要因素，寫(xiě)字樓投資也必須是這樣。

　　投資寫(xiě)字樓要考慮寫(xiě)字樓所處地段的人流、物流及交通、車(chē)位配套等多方面因素。在瀚海·北金營(yíng)銷(xiāo)中心，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)了其寫(xiě)字樓項(xiàng)目“地段好、形象高、規(guī)模大、配套齊、交通便利、品質(zhì)優(yōu)異、管理放心、招人容易”，其通過(guò)八大優(yōu)勢(shì)突出了寫(xiě)字樓的價(jià)值所在，也正是迎合了當(dāng)前寫(xiě)字樓投資客們的需求。

　　“地段優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，再配置高端商務(wù)配套，中心城區(qū)高端的寫(xiě)字樓租金比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓明顯占有優(yōu)勢(shì)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果在此基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目還具有一定的稀缺性，那它的投資前景就更好了。

　　品牌+品質(zhì) 差異化創(chuàng)造三方共贏

　　“除了考慮地段與配套，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也非常重要。”上述經(jīng)驗(yàn)人士提醒，寫(xiě)字樓投資首要看地段，商務(wù)配套和運(yùn)營(yíng)管理也不能缺少。

　　事實(shí)上，隨著鄭州寫(xiě)字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈，寫(xiě)字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力不再是樓層高度與價(jià)格，開(kāi)發(fā)品牌、硬件配套、物業(yè)管理等因素越來(lái)越被看重。如果地段決定了寫(xiě)字樓的價(jià)格的話(huà)，那么品牌與服務(wù)配套則決定了寫(xiě)字樓的價(jià)值所在。

　　“如同住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)品牌及物管服務(wù)口碑對(duì)銷(xiāo)售的影響力一樣，寫(xiě)字樓用家對(duì)這些要素也是最為看重的。”一位寫(xiě)字樓物管人員說(shuō)道，寫(xiě)字樓的電梯品牌、數(shù)量等都直接影響到商務(wù)效率，物業(yè)管理水平影響著辦公使用的質(zhì)量，特別是寫(xiě)字樓物管提供的增值服務(wù)則越來(lái)越被用家看重。

　　鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直冷于住宅市場(chǎng)，品質(zhì)不夠高也是一個(gè)很致命的因素。放眼望去，高品質(zhì)的寫(xiě)字樓相當(dāng)稀缺。

　　什么是高品質(zhì)呢？如果用生產(chǎn)效率來(lái)衡量的話(huà)，高品質(zhì)的寫(xiě)字樓應(yīng)該是以入駐客戶(hù)的需求為中心，能提供更多舒適共享空間，能激發(fā)員工靈感，以便更好地創(chuàng)造財(cái)富。細(xì)分一下，則包括了交通的便利程度、建筑立面、建筑品質(zhì)、辦公區(qū)的文化環(huán)境的營(yíng)造，另外，空調(diào)系統(tǒng)、車(chē)位設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)布局、通風(fēng)采光等都是考查品質(zhì)的指標(biāo)。

　　高舒適度與低能耗的結(jié)合，在歐美寫(xiě)字樓中非常普遍，這其實(shí)也是高品質(zhì)的標(biāo)志。目前對(duì)于舒適度，很多新型寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注，寬敞的大堂、足夠的高速電梯和停車(chē)位、辦公空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)、24小時(shí)使用的空調(diào)系統(tǒng)、宜人的景觀。在“非典”之后，對(duì)于辦公樓的生態(tài)、健康也開(kāi)始關(guān)注。

　　由此可見(jiàn)，價(jià)格戰(zhàn)并非唯一選擇，差異化的定位和過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)，才能創(chuàng)造市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)三方共贏的局面。

作者：佚名     源自：房訊網(wǎng)