通州運河核心區(qū)的規(guī)劃建筑面積多達366萬平方米，又都是50年產權的商住綜合體項目。一位業(yè)內專家接受本報記者采訪時預測，未來數(shù)月的集中供應期，將使通州運河CBD樓市迎來一輪同質化競爭的“血戰(zhàn)”。

  運河CBD房價“坐三望四”

  走出北京地鐵6號線北運河西站，富力地產銷售團隊一位江西籍的小伙子熱情邀請記者看房。在富力運河十號售樓中心，登記個人信息之后，另一位胡姓客戶經理在項目沙盤前告訴記者，該項目一期開盤2棟樓、300多套房子，目前排號超過700個，報價為35000元/平方米；二期2棟樓預計10月開盤，可能要賣到45000元/平方米。

  相隔三個月，二期項目比一期就能漲價10000元/平方米？胡姓客戶經理表示，房地產項目二期比一期價格高是行業(yè)規(guī)律，越往后越漲價。

  在保利大都匯售樓中心，一位劉姓銷售經理介紹了區(qū)域優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、交通優(yōu)勢之后表示，該項目一期開盤兩棟高層、900多套LOFT公寓產品，計劃7月18日出詳細的價目表，8月8日開盤，目前排號已經超過1000個；該項目公寓產品主力戶型集中在40~50平方米，報價在30000元/平方米到35000元/平方米，商鋪報價則在40000元/平方米左右。

  綠地中央廣場就在保利大都匯的旁邊，目前主推產品同樣也是40~80平方米的LOFT公寓。據記者了解，由于綠地集團在東北的項目遇困，急于回籠資金，綠地中央廣場公寓項目已經在2015年4月賣給中根資產管理有限公司(以下簡稱“中根資產”)，由中根資產重新包裝之后上市；目前，該項目還有大約400套公寓在售，排號也在700個以上。

  據記者不完全統(tǒng)計，通州區(qū)運河核心區(qū)聚集了富力運河十號、保利大都匯、綠地中央廣場、華業(yè)新北京中心、富華長安運河以及復地、K2地產、合景泰富等十余家房地產項目；其中，大多數(shù)項目都計劃在今年入市，多個項目目前正在抓緊蓄客，公開報價都在30000元/平方米到35000元/平方米之間。

  “目前只有區(qū)間價格，具體價格還不確定，運河核心區(qū)幾個商住類LOFT產品價格都是如此?！痹趩柤霸驎r，華業(yè)新北京中心一位銷售人員表示，通州區(qū)房價已經確立上漲趨勢，運河CBD幾個項目又幾乎是同時入市，誰也不想成為第一個定價的項目。

  在走訪過程中，幾個銷售經理都勸記者排號，認為通州運河CBD房價已處于突破30000元/平方米、向40000元/平方米推進的關口，早出手就早受益?！霸S多客戶都是在看上一兩個項目的同時排號?！币晃讳N售經理如是表示。

  記者還隨機采訪了幾位看房人士，較為一致的看法是，通州“副中心”以及“政府搬遷”的消息已經傳了多年，京津冀協(xié)同發(fā)展正讓這些曾經的傳言成真，交通便利的運河CBD板塊將更適宜投資、升值。對于房價，“30000元/平方米未來是有升值空間的，40000元/平方米以上恐怕就懸了?！币晃豢捶咳耸空J為。

  放量供應下競爭或加劇

  據記者了解，保利大都匯是由2棟大約高100米的甲級寫字樓、3棟創(chuàng)意辦公樓、2棟公寓、數(shù)棟商業(yè)裙樓和一個地下商業(yè)中心組成，總建筑面積為18.7萬平方米。

  另外，綠地中央廣場、華業(yè)新北京中心、“通州運河一號”以及緊鄰京杭大運河五河交匯處的標志性建筑——“彩虹之門”的總建筑面積分別將達到43萬平方米、72萬平方米、51萬平方米、65萬平方米。

  據不完全統(tǒng)計，通州運河核心區(qū)十余家開發(fā)商提供總量超過300萬平方米、產權都是50年的商業(yè)綜合體項目。而他們目前的定價策略又集中在30000元/平方米至35000元/平方米的區(qū)間，這是否會帶來同質化競爭的問題？

  業(yè)內人士透露，其實在通州區(qū)政府層面，也很擔心通州運河核心區(qū)商業(yè)綜合體的放量供應，由于業(yè)態(tài)類型較為接近，會出現(xiàn)競爭加劇的情形，因此，通州區(qū)也在控制項目進程和入市體量。

  不過，通州區(qū)新城中心區(qū)建設管委會主任朱志高表示，通州運河核心區(qū)經過最近幾年的發(fā)展，諸多工程項目逐步成型，已經具備承接北京中心城區(qū)商務及文化功能的能力，這些大型城市綜合體在疏解非首都功能、對接京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略方面，將起到積極作用。

  保利地產北京公司總經理李晶也公開表態(tài)稱，通州區(qū)從不回避300萬平方米的建筑面積將是一個龐大的體量，因此才有了運河CBD超前的規(guī)劃藍圖。

  一位地產業(yè)內人士此前在接受記者采訪時表示，目前，通州在北京的位勢，就相當于前海之于深圳、浦東之于上海，與河北廊坊、天津武清交界的通州未來一定是京津冀協(xié)同發(fā)展的受益者；同時，通州區(qū)運河CBD的定位是要成為國貿CBD、金融街之后北京的第三個CBD，未來的升值空間很大。

  一位區(qū)域經濟專家在接受本報記者采訪時表示，通州“副中心”建設的關鍵在于改變“睡城”的形象，過去通州僅有一些文化藝術產業(yè)形成了聚集效應，未來北京黨政機關在多大程度上搬往通州、產業(yè)項目在多大程度上向通州聚集，都將影響通州運河CBD能否消化如此體量的商業(yè)綜合體項目。

  其實，在走訪過程中，受訪對象也在極力淡化同質化競爭的問題。比如，保利地產劉姓銷售經理認為，相比周邊項目，保利大都匯的優(yōu)勢是容積率更低；同時，保利集團本身就有文化產業(yè)基因，打造的是商務藝術綜合體。富力地產胡姓客戶經理則表示，與周邊項目的LOFT公寓主要是小戶型產品相比，富力運河十號提供的是110平方米至150平方米的大戶型產品。

作者：佚名　　來源：中房網