6月的溫州陰雨綿綿，悶熱難當，整個城市隨處可見綠色圍欄圈起的建筑工地。

  “早些有些停工的項目，但是政府都處理了，現在基本沒有爛尾樓了。”溫州市房地產行業協會副會長卓學松表示。

  從2011年下半年溫州樓市核心區域房價每平方米6萬元，到目前普遍不超過2萬元/平方米，標志著溫州樓市已然觸底。

  不過，溫州本地一位開發企業相關負責人坦言，現在就說溫州的房地產市場已經反彈，還為時過早，“此前溫州的地價被炒到太高，再加上七七八八的費用，每平方米2萬元的銷售價格，對開發商來說利潤很有限”。

  涅槃重生的過程并非沒有代價。在目前全國房地產行業變革的大背景下，溫州本地的中小房地產企業也面臨著被淘汰的危機，“溫州地價太高了，有實力的房企還好，一般企業根本拿不起地，現在很多本地小房企都沒有項目可做”。

  “斷崖式”下跌

  房價失守2萬元

  6月13日，在連日小雨的沖刷下，整個溫州格外秀麗。由于土地供應面積相對稀缺，溫州市3個市轄區中鹿城區新建項目較少，而較為偏遠的甌海區和龍灣區，新建房地產項目隨處可見，中國房地產報記者在多日走訪中注意到，整個城市幾乎沒有停工或爛尾的項目。

  由于民間資本富集，使得溫州這個三線邊緣城市的房價一直比肩一線城市，甚至高于杭州、寧波等浙江省主要城市。在2012年，單價達到6萬元/平方米級別的項目并不在少數，部分位于市中心區域的項目售價甚至達到每平方米10萬元。

  而從2013年起，溫州房地產行業危機初現，當時由于民間借貸問題凸顯，開發商資金鏈斷裂和購房者斷供現象極為普遍。也正是那一年，溫州房價從6萬元/平方米的高峰回落至2萬元/平方米左右，溫州本地人士表示，目前溫州各家商業銀行手中仍有很多斷供房源。

  卓學松告訴中國房地產報記者，溫州民間借貸主要集中于實體經濟，房地產領域相對比例不大，“也有出現資金鏈斷裂項目停工的情況，目前都已經處理掉了”。其所言的處理，即在政府主導下，把爛尾項目通過債權處理的方式重新入市。

  朗兆房產研究中心公布的數據顯示，2014年3月，溫州房地產行業觸及低點，當月商品房成交量僅為21.83萬平方米，之后開始走上緩慢回升之路，雖然成交量逐漸有所上升，但價格一直徘徊在2萬元/平方米左右。

  2014 年溫州全市共成交153宗累計3909.96畝土地，相比2013年減少50.72%，成交金額也同比減少63.08%，平均樓面地價為每平方米2705 元（包括郊縣），同比下降13.02%。而上述溫州本地開發企業人士透露，溫州市區地塊2014年最高樓面地價曾達每平方米37000元。

  2014年12月，溫州房地產市場出現一波短暫的回升，創下年度成交新高，房價也開始出現抬頭跡象，多個項目甚至調高了銷售價格。

  然而，這一局面并未維持多久，隨著全國房地產行業步入下行趨勢，進入2015年，溫州樓市終于失守2萬元/平方米的單價關口。上述溫州房地產開發企業人士告訴中國房地產報記者，目前溫州多數項目售價均低于2萬元/平方米，“去年的時候，普遍在2萬元/平方米以上，今年除了鹿城區的幾個項目，大部分都在2萬元 /平方米之下”。

  商品房價格從高峰時期的每平方米6萬元回落至每平方米2萬元之下，是否意味著溫州眾多地產項目面臨虧損？卓學松則表示，溫州市拿地價格普遍在13000元/平方米左右，“以前的價格都是炒起來的，現在是回歸正常了，賺的少了，但賠不了”。

  政府出手

  “不許市內出現一例爛尾樓”

  6月12日，中國房地產報記者來到正在建設中的溫州市龍灣區溫州奧體城，從高高圍欄的一個豁口處進入，整個項目盡收眼底，住宅項目緊鄰體育館，數棟高層的主體框架已經建到第二層，叮叮當當的聲音格外喧囂。

  這個由山東鋼鐵集團下屬山鋼地產開發的項目，雖然剛建到第二層，但已經于今年6月2日拿到預售許可證，并正式對外銷售。開盤一周后，這個樓盤以183套、共計21938平方米銷售量名列溫州市周銷售榜第二。

  該項目每平方米起價9000元，一些相對較好的戶型單價為每平方米17000元左右。由于價格低廉、相鄰萬達廣場，溫州奧體城項目在市場上很受歡迎。

  據溫州住建系統相關人士透露，一直備受民間借貸和房地產危機煎熬的溫州市政府，曾經下達死命令，不允許市內出現一例爛尾樓事件，為了實現這一目標，溫州市政府從信貸支持及預售資金等多個方面進行保障。

  該人士告訴中國房地產報記者，為了保障房地產項目順利開發和完工，目前溫州市已經全面放開開發貸，“只要有抵押，就能從銀行貸到款。通常情況下，開發商拿到地后，就能以土地作抵押從銀行貸款”。

  另外，溫州市政府還從預售條件和預售資金監管等方面入手，把項目爛尾的可能性降到最低。“以前可能項目封頂后才能拿證，現在基本出了地面就給預售證。把預售時間提前，也是為了企業回籠資金。”

  同時，為了確保預售資金專款專用，由溫州市房管部門、按揭銀行和開發企業三方共同管理預售資金賬戶，“以前也有這方面的規定，但是實際操作過程中，監管并不到位，預售資金被挪用很正常，現在加強監管，每一筆資金支出都會全程監管”。

  溫州奧體城項目亦是這一改革的受益者，該項目一位銷售負責人表示，目前項目已經正式開始銷售，但正式網簽合同需要封頂后才能簽署。對于可能出現的開發商跑路或者項目爛尾情況，該負責人回應稱，“現在政府對資金監管相當嚴，預售資金要求必須用在項目上，即便我們跑了，資金還在專項賬戶上，誰也帶不走”。

  卓學松認為，正是政府在信貸等方面的政策，使得溫州房地產行業逐步走回正常軌道，“項目爛尾一般都是因為資金問題，現在資金有保障了，再加上監管嚴格，目前溫州基本不存在爛尾項目了”。

  政府對房地產項目在金融、信貸和監管等方面的政策，再加上隨著對原有爛尾項目逐步處置完畢，整個溫州樓市底部空間已經構筑完畢。

  上述房企人士表示，由于原來溫州房價相對較高，購房者多以炒房為主，在房價出現“斷崖式”下跌后，反而釋放了大量剛需，促成成交量上升。“2014年樓市成交中，剛需占到了一般以上。溫州民間資本比較多，現在價格比較低，很多本地人覺得買房子起碼要比把錢存銀行好些。”

  庫存去化期縮短

  本地中小房企仍命運堪憂

  長久以來，由于民間資本活躍，溫州本地企業融資能力較強，溫州本地房企在整個溫州房地產市場占有較大的市場份額，截至目前，除了萬科、碧桂園、綠城等少數幾個一線開發商在溫州有項目外，溫州房地產市場主要以本地企業開發為主，2014年單盤地產項目銷售排名前五，悉數為本地企業。

  新峰地產下屬的房譜網統計顯示，截至6月16日，溫州共有404個在售項目和149個尾盤，累計庫存104378套，其中住宅66526套。

  溫州市一位本地房企高管對中國房地產報記者透露，如果把沒在溫州市住房和城鄉建設委員會正式網簽統計的成交數據也算在內，2015年以來，溫州全市每月的住宅成交能夠達到3000至5000套，按照目前銷售量計算，溫州市住宅去化周期為9~12個月，“如果未來幾個月成交量還繼續上升的話，去化周期會更短。”

  現在卓學松每周都會看本地媒體發布的成交信息，“每天成交量都在三四百套，每個月能達到四五千套，價格也小幅上升了0.7%左右，溫州本地市場需求還是很旺盛的，現在價格基本觸底，所以成交比較好”。

  但是，隨著“民間信貸崩盤”和房地產市場的幾度沉浮，目前本地房企民間融資渠道基本被堵死。卓學松表示，由于溫州土地價格較高，本地企業自有資金實力有限，多數中小房企現在已經無力購置土地。

  “溫州的房地產開發以前一直以本地開發商為主，但現在這些本地開發商受到外來企業的競爭沖擊越來越大。外來大企業資金實力雄厚，能拿得起地，本地開發商中，除了中梁地產等少數幾個大企業，很多中小企業已經沒有儲備土地了，也沒有項目可開發。”卓學松感嘆道。

  溫州市國土資源局公布招拍掛信息顯示，截至2015年5月25日，主城區累計成交面積1173畝，不足供應面積的四分之一，其中商品房、高檔住宅和安置房等其他用地性質成交面積為421.37畝，真正普通商品房用地只有一宗85.333畝成交。

  溫州本地一位房地產開發企業相關負責人對中國房地產報記者表示，目前其公司只有一個項目尾盤在售，正面臨著“無米下鍋”的境地，“每畝地的地價在六七百萬元，像我們這種小企業，連地都拿不起，也沒法和那些大企業競爭。拍地拍不過人家，未來銷售也拼不過人家，沒法做了”。

  在該人士看來，未來幾年內，溫州本土中小房企會逐漸衰落，外來房企和本地實力房企將主導整個市場。卓學松也持類似看法，“大房企憑借雄厚資金實力和品牌效應，會逐漸吃掉中小房企，不僅是溫州，全國各地也都面臨著這樣的情況。”

  而對于大房企而言，目前的溫州房地產市場無疑是個機遇，上述本地人士均認為，“現在股市比較好，人們有錢都炒股了，房價暫時漲不起來。如果股市不好了，房價還有上漲空間，溫州老百姓還是很有財力的”。

  【記者觀察】

  溫州樓市的“被救市”路徑

  田國寶/文

  溫州房地產市場崛起于中央政府2008年4萬億元經濟刺激政策。在實體經濟相對低迷、股市下跌的背景下，大量民間資本涌入房地產行業，彼時的溫州炒房團再次卷土而來，溫州本地的房價也直線上升，與北上廣一線城市看齊。

  到2012年初，在全國樓市普遍看漲的背景下，單價最高達到每平方米10萬元的溫州房價開始向下“傾覆”，2013年下半年的時候，溫州多個高價樓盤出現價格“腰斬”，購房者斷供、地產項目爛尾等現象也開始涌現。

  一時間，溫州樓市面臨崩盤危機，而更為嚴重的是，民間借貸違約背后不斷被激化的矛盾。隨后，溫州市政府開始啟動救市方案，不同于其他地方政府單純從放開限購、稅收減免等方面出手，溫州市政府的救市措施更具實效性。

  從2013年下半年起，溫州當地政府開始著手清理違約債務，把因資金斷裂的爛尾項目通過拍賣方式重新入市，所得資金用來償還債權人的債務。雖然當時這一政府主導的償債方式頗具爭議性，但從實際效果而言卻值得借鑒，也使得溫州房地產行業多年積累下來的頑疾得到有效根除。

  在對房地產行業進行“動骨療傷”之后，溫州當地政府又開始用加大土地供應量、限制民間借貸等方式來抑制房價快速上漲。實際上，到2015年第二季度，溫州市房價普遍低于每平方米2萬元。

  而在全國多數城市還未放開房地產開發貸款的背景下，溫州市率先行動，在銀行信貸方面加大對開發商的支持力度，確保項目順利進行。這一舉措意義重大，不僅降低了開發企業的融資成本，也逼退了高息民間借貸亂象。

  目前，溫州樓市還采取了靈活的預售制度，通常情況下，地產項目封頂后才能獲取預售許可證。但在溫州，現在只要建筑出地面就可以申領預售證，這一舉措使得開發商的資金能夠盡早回籠。同時政府又加大預售資金監管力度，保證專款專用。

  通過以上種種舉措，原本深陷泥灘的溫州房地產市場逐步進入復蘇通道。

  在全國多個三四線城市仍庫存居高不下、爛尾樓頻現的背景下，溫州樓市所探索出的“被救市”路徑頗具借鑒價值。

作者：佚名　　來源：中房網