京津冀一體化步伐正逐漸加快，“房價的一體化”也隨之而來。北京青年報記者在與通州一河之隔的燕郊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤績r在今年一路飆升，已經(jīng)超過了北京部分區(qū)縣。不過，對于燕郊暴漲的房價，業(yè)內(nèi)人士直言，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

  與通州僅一河之隔的燕郊房價自6月“北京市政府職能部門東遷”消息落地后開始一路飆升。三個月的時間，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價格翻倍的現(xiàn)象。北京 青年報記者實地調(diào)查的結(jié)果顯示，燕郊的房價已經(jīng)超過北京部分區(qū)縣。到底是什么驅(qū)動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？京津冀一體化的進(jìn)展和通州作為北京副中 心的確是導(dǎo)火索，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊的房價暴漲背后是房地產(chǎn)商的炒作。

  現(xiàn)象

  燕郊房價已超北京部分區(qū)縣

  “燕郊的房價瘋了。”一位從燕郊看房回來的北京市民發(fā)出感慨。今年6月份，北京市政府職能部門東遷通州消息落地。與通州僅一河之隔的燕郊房價開始一路飆升，兩個月不到時間，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價格翻倍的現(xiàn)象。燕郊的房價已經(jīng)超過北京部分區(qū)縣。

  北青報記者了解到，位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城，去年的價格單價是8600元，8月的成交價已達(dá)1.4萬元；港中旅的項目去年年底單價才 9000多元，隨著今年上半年房地產(chǎn)回暖，今年6月開盤時的均價為1.1萬元／平方米，但8月新開盤項目的價格已飆升到1.5萬元/平方米左右；位于燕郊 南城的天洋城4代的項目去年單價還是1萬元左右，5月受燕郊通地鐵影響，漲到12500元，6月份通州被明確為北京城市副中心后，該項目的開盤單價均價達(dá) 到1.6萬元。

  多家機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，燕郊的多數(shù)新樓盤報價在6月份之后都出現(xiàn)了不同程度的上漲，漲幅最少的大概在每平方米500元，有的熱點樓盤甚至每平方米漲了1萬元左右。

  而來自中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京市平谷、懷柔新房成交均價分別為每平方米13038元、11654元，密云、延慶的房價更低。對比之下，燕郊部分樓盤房價已經(jīng)超過北京部分區(qū)縣的房價。

  親歷

  6號線草房站燕郊樓盤奔馳車“拉客”

  9月13日上午，北青報記者乘坐地鐵6號線前往燕郊實地調(diào)查。在草房地鐵站剛出站，就被一群燕郊樓盤的銷售人員團(tuán)團(tuán)圍住，天洋城、港中旅、上上 城理想城等幾乎所有燕郊的樓盤都有人專門守候在這個地鐵口，他們手中拿著樓盤的資料，詢問每一個下地鐵的人是否有意購買燕郊的房子。得知北青報記者有意看 房時，一輛奔馳車快速將北青報記者拉上車，一直開到燕郊某樓盤的售樓處。

  該樓盤的銷售人員介紹，幾乎每個樓盤都在6號線東邊沿線的地鐵站“布點”了銷售人員，爭搶從北京過來的看房客。在售樓處登記的時候，該銷售人員還特意囑咐記者一定要提到是從草房站地鐵被拉過來的，這會被列入他們的業(yè)績考核。

  從草房地鐵站到燕郊的路上，路邊的廣告牌、開往通州的公交車、高速路出口的隔欄板……燕郊樓盤的廣告幾乎無處不在。過了潮白河，沿著102國道 進(jìn)入燕郊城區(qū)，大約兩公里的街道兩側(cè)幾乎都是燕郊開發(fā)商樓房的銷售點，道路兩側(cè)密布的地產(chǎn)廣告讓人以為置身于一個中型的房展會。

  而在燕郊南側(cè)的大廠回族自治縣，銷售的競爭更為激烈，多個樓盤方圓幾公里內(nèi)都有銷售人員“擺攤”，只要有車經(jīng)過，便從車窗內(nèi)塞入大量樓盤宣傳資料。

  現(xiàn)場

  九成看房客來自北京

  奔馳車將包括北青報記者在內(nèi)的一車看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。據(jù)介紹，該樓盤只剩最后兩棟樓，其余已經(jīng)售完。產(chǎn)品為60-122平方 米的一居到三居室，目前均價是1.6萬元／平方米。天洋城4代二期也已經(jīng)封頂，預(yù)計明年推出。銷售人員反復(fù)向看房客提及小區(qū)作為第四代城市綜合體的遠(yuǎn)景規(guī) 劃，以及小區(qū)附近很快將開業(yè)一座“航空博物館”。

  北青報記者看到，售樓處內(nèi)，4個銷售專員正分別向4撥看房客介紹樓盤的情況，據(jù)了解，他們都是來自北京的年輕人，選擇周末過來看房。多名樓盤的 銷售人員提醒看房客要盡早出手，剩下可賣的樓盤已不多，過幾天又是另外一個價了。而“京津冀一體化”、“燕郊將來要通地鐵”和“北三縣（燕郊、大廠和香 河）可能很快會限購”更是多次被銷售人員拿來刺激看房客。

  銷售人員介紹，來看房的人9成以上來自北京。北青報記者現(xiàn)場調(diào)查顯示，這些北京來的年輕購房人主要分兩部分人群：一種是在北京買不起房，一直上 漲的北京房價讓他們擔(dān)憂以后再也買不起房了，趕緊來選擇燕郊置業(yè)；還有一種是純粹投資型，這部分購房人認(rèn)為北京政府職能部門要東遷通州，一河之隔的燕郊房 價還會上漲。

  北青報記者隨機(jī)詢問了幾位看房客，他們都表示自己第一次來燕郊看房。“燕郊的房價有點超出了預(yù)期，是否在此買房還需要謹(jǐn)慎考慮。”也有理性一點的購房人如是和北青報記者說。

  中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，燕郊今年以來新增供應(yīng)住宅高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)是通州市場商品房住宅供應(yīng)量的14倍，大盤開發(fā)充斥市場。

  追訪

  燕郊房價暴漲是開發(fā)商在炒作？

  到底是什么驅(qū)動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？調(diào)查中，多位業(yè)內(nèi)人士和購房人表示，京津冀一體化的進(jìn)展和通州作為北京副中心肯定是導(dǎo)火索，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊的房價背后有房地產(chǎn)商的炒作。

  “這里面有借勢炒作的因素，在上漲行情中效果很好，但在下跌行情當(dāng)中，也跌得快。”燕郊某大型樓盤銷售經(jīng)理方芳（化名）告訴北青報記者，燕郊的 房價跟北京相比，有一個特點就是大起大伏、波動性很大。據(jù)介紹，2013年前后，燕郊有樓盤的銷售價格就已經(jīng)達(dá)到每平方米1.5萬元左右，而到2014年 底，這些樓盤的價格就跌到了每平方米八九千元，而今年8月，又很快漲到了每平方米1.5萬元。

  方芳介紹，今年燕郊樓市的總體銷售表現(xiàn)為“價升量減”，有些開發(fā)商手里有房子，但他們控制著銷量，分批放出來，每一批的價格都比前一批高，成交 量比以前少，但價格卻漲得很快。方芳分析，這跟土地的供應(yīng)也有一定關(guān)系。“這兩年開發(fā)商拿到的地不多，而預(yù)期房價還會漲，導(dǎo)致了開發(fā)商的惜售。另外，也跟 燕郊的地產(chǎn)生態(tài)有關(guān)，這里的開發(fā)商總共就那么幾家，除了港中旅一家是外來的，其他幾家都本地的。這是一個壟斷性的市場，容易形成價格聯(lián)盟，出現(xiàn)這種局面就 不奇怪了。”

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志也明確表示，燕郊的房價被過度炒作。一位熟悉燕郊地產(chǎn)圈的人士告訴北青報記者，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

  上述人士雖然沒有“指名道姓”透露哪些燕郊樓盤在炒作房價，但值得關(guān)注的是河北省最近下發(fā)的一則整治規(guī)則也印證了，確實有炒作現(xiàn)象存在：為防止 北京周邊地區(qū)炒作房價，近日，河北省住建廳、省國土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將嚴(yán)厲打擊北京周邊房地 產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

  對此，燕郊某大型樓盤的一名銷售經(jīng)理告訴北青報記者，燕郊的房價現(xiàn)在已高度敏感，再加上政府開始監(jiān)管，估計未來漲價的空間已經(jīng)不大，除非有新的重大利好。

  購房故事

  投資客：三年后無論漲跌都出手

  故事一：猶豫的購房人

  9月13日下午，購房人劉峻（化名）和女朋友去了趟燕郊，為了婚房，他已經(jīng)跑了不少新樓盤和二手房。劉峻是80后，老家在河南，研究生畢業(yè)以后在一家廣告公司上班，如今剛滿3年，由于北京5年的限購政策，沒有北京戶口的劉峻一直沒法買房。

  劉峻說，本打算在今年年底結(jié)婚，但女朋友家人希望他們結(jié)婚時能在北京有一套房子。“原來計劃等兩年再買，但現(xiàn)在房價又在漲，周末便約了女朋友一起來燕郊看看，不行先買一套，過兩年再換到北京去。”

  當(dāng)天，劉峻兩人一共看了港中旅、天洋城4代兩個樓盤。“價格比想象的要高一些，之前以為至少能打個折，但銷售人員說目前沒有折扣。如果是一萬二左右還比較能接受。”當(dāng)天，劉峻沒有下定決心在燕郊買房。他說，下周末還要來看看燕郊的二手房，再和家人商量決定。

  故事二：自信的投資客

  在燕郊買房的群體中，投資客占相當(dāng)大的比例。作為京城一家媒體的編輯，陳明在今年4月份聽到通州要成為城市副中心的傳聞之后，火速在燕郊的夏威 夷南岸以單價1萬元的價格，全款買了一套兩居室二手房。夏威夷南岸緊挨著潮白河，陳明買的二手房是一個景觀房。8月初，陳明將房子租給了燕郊的一位店主， 租金每月2800元。

  9月13日，記者在燕郊一家房產(chǎn)中介了解到，夏威夷南岸的精裝二手房價格已經(jīng)達(dá)到1.3萬元／平方米左右。陳明預(yù)計，隨著北京市政府的東遷，他的房子漲到1.8萬元／平方米應(yīng)該問題不大。“打算先租出去三年，三年之后無論漲多少都賣。”

  財經(jīng)觀察

  配套成燕郊樓市痛點

  在實地探訪中，北青報記者多次向樓盤銷售人員表達(dá)對燕郊交通的擔(dān)憂。“6號線東延”被銷售人員反復(fù)提及。但北青報記者查詢相關(guān)的資料發(fā)現(xiàn)，北京地鐵總公司和廊坊方面均未確認(rèn)該消息——至少在2015年的規(guī)劃中，6號線東延是沒有的。

  一位住在燕郊的北京上班族劉女士告訴北青報記者，從今年6月開始，燕郊全城擁堵已是常態(tài)：“從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速，在高峰期，花一個小時到一個半小時，幾乎成了常態(tài)。”

  “最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷藍(lán)灣都屬于巨型社區(qū)，但這兩個小區(qū)目前沒有公交通勤，這種巨型社區(qū)的入住，將會給迎賓路與102國道帶來巨大的壓力。”劉女士擔(dān)憂，目前燕郊大約有60萬人口，隨著更多樓盤入住，燕郊到北京的交通將是個無解的難題。

  在生活配套設(shè)施方面，銷售人員給看房客介紹了很多，但一問時間，大多是幾年之后才能建成。而義務(wù)教育方面的缺乏，也被燕郊居民詬病。據(jù)了解，燕郊大量小學(xué)普遍超編，一些小學(xué)一個班級學(xué)生往往多達(dá)八九十人。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，配套設(shè)施決定市場健康程度，從目前看，環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，配套設(shè)施的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上樓盤的開發(fā)速度。燕郊等區(qū)域恐怕無法支撐目前超過1.5萬的房價。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)