為了了解城鎮居民對房價及購房計劃的變動情況，人民銀行蘭州中心支行在蘭州市隨機選取400戶儲戶，開展了 2013年四季度城鎮居民房地產問卷調查。調查顯示，居民對房價的滿意度較低，但對房價上漲的預期減弱；房產投資預期收益降低，居民購房意愿下降，且擁有多套房產居民出售意愿在增強；居民住房保有量較高，但對住房滿意度較低，改善型購房需求者仍是主要的購房群體；提高首付比例對近3／4有購房計劃的居民有影響。

　　一、居民對房價的滿意度較低，但對房價上漲的預期明顯減弱

　　蘭州市居民對房價的滿意度繼續下降。調查顯示，蘭州市居民對當期的房價水平滿意度指數已降至5．75％，為 2010年以來的最低點。其中，認為“高，難以接受”的居民占比高達87．25％，認為“可以接受”的居民占比為10．50％。對于2013年以來蘭州市房價的變動情況，73．25％的居民認為房價在“僵持中微變”，其中53％的居民認為房價在僵持中上升，17．5％的居民認為房價基本不變，2．75％的居民認為房價在僵持中下降。調查中絕大部分居民反映，目前蘭州市城區房價微漲，郊區房價微跌。以上調查結果反映出蘭州市房價過快上漲的勢頭雖然在房產政策的調控下得到有效控制，但居民認為仍處于高位。同時，目前房價過高也是居民不打算購房的主要原因。被調查的無購房計劃的居民中， 51．88％的不打算購房的原因是“房價過高、無力購買”。房價高加上購房首付比例的限制，致使大量剛需居民望“房”興嘆。

　　雖然蘭州市居民對房價的滿意度較低，但對房價的預期指數明顯回落。當期調查中，蘭州市居民對未來三個月房價的預期指數為65．31％，較上季度的預期回落7．89個百分點。其中，預期房價上漲的居民占比較上季度減少10個百分點，降至31．5％；預期房價基本不變的居民占比較上季度增加7．75個百分點，升至41．5％。同時，從本季度甘肅省銀行家問卷的調查結果看，銀行家對房地產價格的預期指數出現了2011年四季度以來的首次回落，預期指數為68．04％，較上季度下降5．16個百分點；銀行家反映的本季度房地產業貸款需求和個人購房貸款需求都有所萎縮，需求景氣指數較上季度分別下降3．61個、1．24個百分點。這在一定程度上反映了甘肅省房地產開發投資和購房需求放緩的狀況。

　　從未來發展趨勢看，隨著恒大、萬科、碧桂園等全國大型開發商的進駐，規模大、設施全、環境好、價位相對較低樓盤的相繼推出，尤其是2013年下半年新推出的恒大綠洲、碧桂園蘭州新城 (開盤當日交易額超過50億元)，給蘭州市房地產業帶來了一定的沖擊，這將成為影響未來蘭州市房價走勢的重要因素。

　　二、房產投資預期收益降低，居民購房意愿下降，且擁有多套房產的居民出售意愿在增強

　　本期調查中，在對房產投資的判斷上，認為房產投資價值不高的居民占比較上季度增加5．41個百分點，在對目前資金投向的選擇上，認為投向房地產最合算的居民占比較上季度減少1．25個百分點。蘭州市居民對房價上漲的預期減弱，對房產投資收益的預期降低，同時，對商品房的購買意愿也明顯下降。調查中，目前有購房打算的居民家庭占比為 26．75％，與上季度相比下降10．25個百分點；其中，投資型購房者較上季度下降 2．09個百分點。

　　調查顯示，由于房產投資預期收益降低，擁有多套住房的居民售房意愿增強。本期調查中，21．5％的居民擁有2套或2套以上住房(下文稱擁有多套住房的居民)，在目前的房價水平和房產政策下，22．1％的擁有多套住房的居民有出售房屋的打算，高于三季度20％的占比，也高于二季度18．46％的占比。準備出售多余住房的居民占比上升，從另一個方面說明在房地產稅擴容政策臨近、房產持有成本增加預期下，擁有多套房產居民出售意愿在增強。

　　三、居民住房保有量較高，但對住房滿意度較低，改善型購房需求者仍是主要的購房群體

　　調查顯示，蘭州市九成居民已擁有住房。其中，68．50％的居民擁有1套住房，18．25％的居民擁有2套住房，3．25％的居民擁有3套或3套以上住房；在這些住房中，房屋自住率為82．5％。雖然九成的居民已擁有住房，但居民對當前居住條件的滿意度卻較低。調查中， 51．25％的居民對當前的居民條件表示不滿意。其中，住房面積小、小區環境差是居民不滿意的主要原因，選擇占比分別為38．05％、19．02％。

　　改善型購房需求者仍是主要的購房群體。67．29％的有購房計劃的居民，購房是用來“改善居住條件”，遠高于首次置業、投資、出租等選項的選擇比例。而在房屋類型的選擇上，79．13％的有購房打算的居民準備購買一手房，20．87％的有購房打算的居民準備購買二手房。由于蘭州市房地產市場起步較晚，有相當部分居民的住宅是20世紀80年代修建的磚混結構房屋，面積小、綠化程度低，這部分居民改善住房的要求較為強烈，而且對一手新房、電梯房需求較大。

　　四、居民房貸需求較強，還貸壓力較大

　　由于蘭州市人均收入較低，房價水平相對較高，購房需要貸款的居民也較多。調查中，76．64％的有購房計劃的居民需要購房貸款，其中，18．32％的居民需要的購房貸款占房價總額的70％， 70．99％的居民需要的購房貸款占房價總額的50％以上。在對已經背負房貸的居民調查中，51．55％的認為還貸壓力較大、月還貸額占家庭收入的30％以上； 13．41％的認為還貸壓力過大、月還貸額占家庭收入的50％以上。

　　2012年，蘭州市城鎮居民人均可支配收入為24565元；2013年上半年，蘭州市房管局提供給媒體的1-6月蘭州市近郊四區的商品房成交均價為6936．16元/平方米。由此看出，在目前的收入水平和貸款基準利率的背景下，蘭州市居民還房貸的壓力較大，尤其是剛性需求的購買者。

　　五、提高首付比例對近3／4有購房計劃的居民有影響

　　如果提高首付比例，74．77％的有購房計劃的居民認為有影響，他們將推遲或取消購房計劃。兩套及以上限購政策對居民改善居住條件和投資投機也產生了一定的影響。8．41％的居民因為限購政策取消了原來的購房計劃，26．17％的有購房計劃的居民因為限購政策推遲了購房計劃。

作者：佚名