他，以經濟學家的眼界和思維，從宏觀經濟發展的角度，一語道破高房價背后的玄機。

他，擅長用講故事、舉例子的方式，來詮釋晦澀難懂的經濟學原理。

他，就是中國人民大學宏觀經濟學教授陳淮、原建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長，“2015中國房地產實戰案例系列研究” 易居沃頓特約嘉賓。

讓我們來看一下陳淮教授在易居沃頓課堂上的那些生動的栗子和精彩觀點。

栗子一 是什么導致了房價的上漲？

假設，北京四環以內核心區現有城鎮住房總量是1，城鄉結合部的住房總量是3，遠郊區縣的住房總量是5，那么，這三個區域現有的住房存量資源是1：3：5，8-10年后，這個比例關系可能會變成1：8：20。即現在北京核心區城鎮住房占北京行政轄區所有住房資源的比重是1/9。那么，8-10年以后，這個比重就是1/29。顯然核心市區的房子是變得更稀缺了。

那么，房價是會上漲還是會下降呢？

這個現象在特大城市極為顯著，這就是著名的級差地租理論。

馬克思在《資本論》的第二卷中用了整整四章來分析的地租理論。

僅僅用了幾組簡單的數據，陳淮教授就把晦澀的地租理論解釋清楚了，經濟學小白們，趕緊記下來，拿出去炫耀吧！

栗子二 把房價降到合理水平，大多數人就能買得起房了嗎？

假定，一個城市有100戶家庭想改善住房，開發商每年只能蓋10套新房。如果把供需全部交給市場，價格就會漲到第10戶恰好買不起，第11戶買不起。第10戶買的起的時候，恰好10戶居民買了10套房子，在經濟學意義上這叫短期均衡。

但是，政府說不行，要把價格降到第70戶都買得起。那么以下問題出現了：

第一個問題：假定政府通過調控把房價降到第70戶買的起、第71戶買不起的程度，一年有多少家庭搬了新房？還是10戶對嗎？能是11戶嗎？能是70戶嗎？

第二個問題：當價格降到70戶家庭都買得起的程度，而只有10套新房，那這70戶家庭里，哪10個家庭最先搬？怎么比較不同的人口收入、資產、身體強弱、年齡高低、男女、幾代人，如何分配才能保證公平性？這其中有許多復雜不可預測的因素。

第三個問題：假定政府的住房分配真的出于公心，但后來發現，這70戶中住進去的10戶，有9戶是官員的親戚，只有1戶不是，他叫趙忠祥。當行政權力配置極度稀缺的資源的時候，如何能防止尋租和腐敗？

第四個問題：一開始這城市有100戶居民想搬新房，只有10套新房，政府介入把價格降到第70戶都買得起，并且政府做到了以相對低的價格合理地把房分配給了10戶，那么，想改善而沒有改善的住戶有多少？還有140戶。因為，當你把房價降到第70戶都買得起的時候，又有40戶想搬到上海來住，里面是一個開放的而不是一個封閉的需求。不是說一共有50個人，有10個人吃了盒飯，還有40個人沒有吃盒飯那么簡單。

這就是經濟學！

深入淺出的解釋了政府調控下，可能會引發的幾大問題，真的是連街邊跳廣場舞的大媽們都能很好的口口相傳啊！

栗子三 什么是買得起買不起房呢？

假定，一個小青年念了個大專來上海找工作，一個月收入3000元。顯而易見，你可能認為這個月收入3000元的年輕人不是潛在的購房對象，售樓小姐可能都不愿意搭理。但是她錯了！假定，這個年輕人每個月最多能拿出600元用于住房消費，即這個收入群體的最大住房消費能力是每個月600元，但三個月以后，老板一看還不錯，月工資漲到4000元，他的月收入漲了30%，那他每月能拿出多少用于住房消費？是1200。也就是說，他的收入只要增加30%，他的住房消費能力就能增加100%。

這叫做住房消費能力對收入的高敏感、高彈性。

如果，住房敏感度成正態分布的話，大約20%的人群他們的住房消費能力對收入不敏感，是哪兩種群體呢？一個是困難群體，一個是特困群體。有大約20%~25%的高端人群。對于住房消費也處于不敏感階段，恰好中間部分正是住房消費能力最敏感、最具有彈性的部分。

由此，我們可以說，那些高敏感、高彈性的人，就是那些買不起房的人，也是對住房需求最強烈的人。通過數字進行區分之后，是不是很容易就明白了呢？

陳淮教授那些一語道破高房價背后玄機的觀點

觀點一：調整城市結構是中國城市化成功的關鍵，也是調整了十年的關于房價問題的關鍵。

中國目前已有17座五百萬到一千萬以上人口的城市，一個叫超大城市，一個叫特大城市，這17座城市未來將嚴格限制人口規模的進一步擴張。要讓更多人住城里，又不讓更多人住大城市，那住哪里呢？住二三線城市，包括大部分的省會城市，包括中西部的省會城市和百分之八十以上的地市級中心城市。也就是說 300-500萬和100-300萬的城市和50-100萬有條件的城市是未來十年人口進一步聚集的地方，也是房地產建設的主戰場。

中國有30個省市自治區，西部有12個省，12個省會城市，在過去十年中沒有一座城市像上海那樣房價暴漲的，中西部城市總體上是供大于求，東北三省沒見過房子不夠賣的情況。在城市的現代化進程中，時間、資金、基礎設施等主要資本全部集中在特大城市，導致了人口過多的向特大城市聚集，從而推高了房價上漲。所以歸根到底還是要調整城市結構。

觀點二：當人們走出一個階段之后，他們的新增需求才會主要指向另一個更高層次的需求。

以上海為例，在九十年代初中期的時候，住房比現在困難得多。從1992年浦東開放到2002年，上海房地產市場的地方政府推出了藍印戶口政策，買房退稅政策，購房免稅，契稅減半再減半等政策。但上海人還是奔走相告“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。是老百姓那時候住房很寬裕嗎？為什么那個時候的住房需求反而沒現在大呢？消費在不同的發展階段，在不同的人群，有不同的彈性，有不同的需求敏感。

觀點三：房產稅的意義在于促使資產結構合理配置。

房地產稅和不動產登記制度是一個保護、支持和鼓勵更多人群擁有持有私人資產的制度。占有優質資源和多占有資源的人多交稅，這是全世界皆然的規律。同時，如果一個人不擁有第二套甚至更多套住房，租賃市場從何而來？一個完整的住房市場租房體系，特別越大的城市，越需要有發達和足夠規模的租賃市場存在。一、它的存在是最接近于低端群體需求的市場。二、它最真實的反應實際的購房需求，三滿足市場經濟下滑、資源不斷流動的客觀需要。

一部分人擁有一部分資源，同時通過租賃的方式滿足低端群體的需求，這就是合理的資產配置結構，是不可避免的。