原本被當做謠言的通州限購政策在8月14日晚間突然落地生根。晴天霹靂的行政變故讓這個北京樓市措手不及。一些項目和中介機構在當夜加急提交審核購房資質并鎖定購房需求后，通州的房地產市場從原本的買方市場徹底淪為賣方市場。

  大量研究者和官方學者對《中國經營報》記者確認說，通州目前的房地產市場已經出現明顯的訪客減少，價格松動的特征。他們認為，市場交易量在短期內必然出現回落。

  有消息說，在新政落地之后，一些項目目前的主要工作是為早先交納定金的客戶辦理退款手續。這部分退出的購買力大約占據總預售的60%。

  非理性上漲或是新政導火索

  在2015年之前的通州被北京的居住者視為“睡城”。然后，隨著通州行政副中心地位的確認以及北京市政府搬遷潞城計劃落定，這個曾被稱之為“縣”的區域成為北京房地產市場最受關注的版塊。

  來自房地產中介與市場機構鏈家的數據顯示，2015年7月份通州成交價格均價為23517元每平方米，環比上月上漲5.17%，同比去年上漲7.32%，遠高于全國平均水平。在今年6月到7月，通州商品住宅成交量均超過1500套，較5月上漲1.5倍。成交均價也明顯上漲，位置較好的新房項目單價超過3萬、逼近4萬，不少項目價格直接上調了20%~30%。

  中原地產的研究統計顯示，通州市場成交明顯升溫，截止目前，7月市場成交住宅已經達到了6233套，超過了2014年全年的5893套。而目前市場的庫存只有7591套，這一庫存量也是最近6年來的低點。

  中原地產首席分析師張大偉認為，從2015年上半年住宅簽約量看，通州市場明顯上漲，半年住宅簽約達到了3947套，環比漲幅達到了21.3%。同比漲幅更是達到了65.4%。而成交均價也出現了明顯的平穩上漲，庫存數據目前明顯下調。特別是在燕郊房價明顯上漲的情況下，很多需求回流到通州等區域。

  正當大量投資者都在爭先恐后進入通州樓市時，政策風向則突發急變。

  在通州限購政策發布兩天后，政治屬性極強的《人民日報》就發表觀點批評通州樓盤“一天一價”、“臨時提價”、“毀約提價”等種種惜售行為，稱讓很多真心實意在通州安家的人頭疼不已。

  記者獲取的一份北京市住建委解讀說，這一舉措，是現行限購政策的升級，是對通州采取的更高要求。

  北京住建委認為，這一政策著眼區域發展大局。京津冀協同發展已列入國家戰略，通州區作為一個重要節點，建設、建成本市的行政副中心，是個漸進的過程，過快透支政策利好，過多吸納不合理住房需求，都會影響本市行政副中心建設的進程。市政府部門首次和區縣政府聯合發布通知規范市場，充分體現北京市對副中心建設和穩定通州房地產市場工作的高度重視。

  受建設本市行政副中心等利好影響，近期通州區商品住房市場成交偏熱，投機炒房現象頻現。政策貫徹了房地產宏觀調控的分類調控精神，對不同區域、不同類型市場差別對待、對癥下藥。本次限購升級，只針對市場偏熱的通州區商品住房市場，其他區縣、其他房屋類型沒有變化。通過合理抑制通州區域的住房投機投資，給過熱的通州區商品住房市場降降溫，穩定區域市場。

  同時這一政策也體現了優先滿足本地需求。新政著眼于優先解決通州本區居民的住房問題，保護他們的住房消費權益。政策符合解決居住需求的迫切性、合理性原則。本《通知》實施前，已在網上成功提交了購房資格申請的購房人，不受影響。

  六成客戶被迫離場

  通州房地產市場的限購政策確實富有成效。多位房地產企業內部人士在接受記者采訪時表示，這幾天很多通州在銷售項目的主要工作都是統計新政前繳納定金的客戶并進行退款。而這部分被迫離場客戶大約占比六成左右。

  鏈家研究院的分析師評論說，從政府的角度分析，只有將常年生活和工作在通州的人群牢牢鎖住，并吸引更多的優秀人才來通州工作并落戶，才能帶動區域發展。

  但是，當前的通州住宅市場并沒有實現政府的意愿。鏈家研究院統計認為，通州的購房需求中，外地人購房占比明顯高于其他城區，達到40%。本地人購房的結構中，基本均為外區居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。此外，在通州購房且在通州納稅的群體占比也不足10%。

  新政過后的數天，通州核心區的合生濱江帝景項目的銷售顧問告訴本報記者：“目前項目的單價依然是每平方米38000元左右。”這個價格與新政落地當晚該項目的開盤價格一致。這位銷售顧問告訴記者：“現在來看項目的人確實比以前少了，沒有以前那么火。但是價格卻并沒有下降。”他認為，能夠接受38000單價的購房者實際并不會受到限制。

  他認為，通州很多樓盤都不是大型項目，不需要以價換量。“我們小戶型只有5套，大戶型百余套。新政后很多客戶都以為我們會降價，但是我們賣得不錯，從目前看，項目不需要降價。”

  中原地產在新政后對通州市場統計顯示，中原地產研究部統計數據顯示：受到8月14日通州限購政策影響，8月15日到16日的新建住宅簽約量為98套，這一成交量是最近數周的低點。該機構首席分析師張大偉預判：“通州限購對于區域成交的影響，在9月份將明顯表現出來，整體市場成交將在6月到8月連續3個月突破千套后，再次回到500套左右，市場成交進入量跌價穩階段。”

  他分析說，在政策窗口期前，部分購房者開始觀望，使得成交出現了下調。同時目前新建住宅庫存有限，能夠簽約的庫存也處于最近數年的低點，所以成交量并未井噴。而次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會明顯抑制市場成交量。

  一家在通州擁有多個項目的知名上市房企營銷總監對記者說：“據我得知公司非豪宅項目受到通州新政影響并不明顯。但是別墅類的豪宅項目受到了明顯的影響。”他解釋說，由于豪宅類項目本身的客源就遠遠少于普通住宅，在新政打擊下，原有的潛在客戶又被迫流失。

  在通州擁有大量項目的北京本地房地產企業營銷負責人也告訴本報記者：“在通州新政前，我們的普通項目基本只剩余尾盤。我們從同區域競品項目那里得知，受到新政影響，普通項目的客群也受到較大影響。”他認為在政策打壓下，退房、更換購房區域等客戶保守估計也要超過60%。

  但是樂觀的預判也不乏其中。一位負責開發豪宅項目的北京房企負責人對本報記者評論說：“通州限購是雙刃劍。從短期來看，政策肯定對一切區域內的住宅項目產生影響。比如交易量大幅下滑，交易價格明顯松動。”但是他從長遠角度看來，正是由于限購，市場會更加看好通州未來的發展方向。“限購意味這一區域的資源稀缺，稀缺就意味著擁有更大的升值空間。”

作者：佚名　　來源：中房網