臨近年終，北京市住建委關(guān)于“停批單價高于4萬元/平方米樓盤預(yù)售許可證以及叫停精裝修拆分”的限令，讓北京樓市的銷售淡季提前到來。顯然，面對政府的嚴(yán)控，原本就緊張的供應(yīng)更加稀缺。據(jù)記者了解，未來兩個月內(nèi)，中高端項(xiàng)目更是全面調(diào)整入市節(jié)奏，在年末集體缺席。對于此次嚴(yán)控的結(jié)果，不少業(yè)內(nèi)人士并不看好，認(rèn)為這只是年底為完成全年房價控制目標(biāo)而采取的權(quán)宜之計(jì)。如果明年限令解禁，明年中高端市場表現(xiàn)將更為活躍，在自住型商品房尚未產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)之際，或?qū)⑦M(jìn)一步助推房價漲勢。

　　□房企回應(yīng)

　　看好預(yù)期 明年初再做打算

　　“拿不到證就暫時不開(盤)了，明年三四月再說。我們根本不可能降價，周邊很多品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我們的都已經(jīng)超過4萬元/平方米了”。門頭溝某改善型高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　在采訪過程中，為數(shù)不少的開發(fā)商都用這樣的“消極怠工”來應(yīng)對剛剛出臺的限令。一位民營房企內(nèi)部人士告訴記者，開盤與否主要看能不能拿到預(yù)售證，如果今年拿下不來那就明年開，“反正臨近年底，基本上已經(jīng)沒有什么銷售壓力，剩下的就聽天由命，主要是看政策”。

　　不過，對于已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的在售項(xiàng)目來說，則可能成為此次高端供應(yīng)叫停的受益者。據(jù)了解，位于CBD核心地段的高端項(xiàng)目首創(chuàng)禧瑞都，在樓王產(chǎn)品“天禧”首度推出后，受新消息刺激，決定再加推一部分400平方米的主力戶型產(chǎn)品以搶占市場空白。據(jù)了解，項(xiàng)目累計(jì)僅有57套房源，套均面積在400平方米左右，目前項(xiàng)目意向客戶積累已遠(yuǎn)超預(yù)期，為明年后續(xù)的推盤計(jì)劃打下了基礎(chǔ)。

　　對于中端項(xiàng)目而言，影響較大的是精裝修捆綁被叫停和大幅漲價樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售的政策，但開發(fā)商普遍采取了同高端項(xiàng)目一樣的態(tài)度，能高價拿到預(yù)售許可證就開盤，拿不到就等明年再說。豐臺某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，原計(jì)劃以3萬元/平方米的價格申請預(yù)售許可證，但現(xiàn)在看來很困難，“實(shí)在不行，就明年三四月份再入市”。

　　房山某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目本打算按照2萬元/平方米的毛坯房價格和4000元/平方米的精裝修價格捆綁出售，不過，被約談叫停這種出售方式后，最終可能以2.2萬元/平方米的毛坯房價格出售。而多個此前一直熱銷的捆綁精裝修的項(xiàng)目，在被叫停之后，項(xiàng)目的開盤時間也被順勢推后，這幾個項(xiàng)目銷售人員均對記者表示，目前在售項(xiàng)目已經(jīng)售罄，新開盤時間以及銷售方式還不能確定。

　　另外還有一些資金流比較緊張的開發(fā)商，則顯得較為著急。面對新的局面，這些開發(fā)商轉(zhuǎn)而推出一部分不受限制的商住項(xiàng)目來“應(yīng)急”。對于大部分業(yè)績飄紅的房企來說，則更多是抱著“拖”的心態(tài)，“奉旨”捂盤，在他們看來，“按照目前這地價水平，明年房價也不會太低，預(yù)期是向好的。”

　　□購房者說

　　無房可買 全都在等預(yù)售證

　　一直駐外工作的王小姐最近想回國在北京買一套兩居室，回國之前她在網(wǎng)上做了很多功課，基本上把房源定在大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近的幾個新樓盤?？墒腔貋磙D(zhuǎn)了一圈之后，王小姐表示，“完全抓瞎，沒有一個樓盤現(xiàn)在能賣，全都說在等預(yù)售證?！?

　　據(jù)王小姐介紹，一直在國外工作的她眼看北京房價一直上漲，心想著自己2015年就將回國工作，心里不踏實(shí)，所以決定在回國之前先把房子買下來。“從親戚家借了10萬元，我手里有30多萬元，就想買個七八十平方米的兩居室，按照售樓人員之前的報價，我這些錢是可以付首付的。但是現(xiàn)在全都說不開盤，銷售員說最早可能要到明年三四月，那時候的價格肯定也不會是現(xiàn)在這種報價了?！?

　　在大興沒有收獲的王小姐又轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了近郊的其他幾個樓盤，但最終能買得起的剛需盤基本沒有，眼看假期就快結(jié)束，王小姐很無奈地說，“現(xiàn)在就只能等最早就看好的大興那個樓盤了，實(shí)在不行明年再借點(diǎn)錢，希望價格不會比現(xiàn)在的報價高太多。”

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像王小姐這樣等著排號買房的人其實(shí)很多。近日，記者在大興某樓盤售樓處看到，盡管是工作日，而且今年開盤的希望非常渺茫，但依然有不少人在執(zhí)著地看房排號。

　　□市場反應(yīng)

　　新增房源全線斷頓

　　開發(fā)商的“消極怠工”直接影響了目前的市場供應(yīng)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，無論是剛需盤還是高端市場供應(yīng)均創(chuàng)新低，市場供應(yīng)面臨全線斷頓局面。

　　新房供應(yīng)量創(chuàng)5年新低

　　根據(jù)亞豪(微博)機(jī)構(gòu)(博客)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月4日—11月10日)，北京商品住宅市場僅有一個項(xiàng)目入市，入市項(xiàng)目為通州區(qū)的潤楓領(lǐng)尚(樓盤資料 業(yè)主論壇) ，共提供住宅產(chǎn)品136套，預(yù)售許可面積1.2萬平方米，相比上上周(10月28日—11月3日)分別減少70.6%、74.3%。而截至11月10日，11月上旬僅有5個項(xiàng)目入市銷售，是今年各月同期開盤項(xiàng)目最低的一個月，與春節(jié)所在的1月同期持平。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2013年截至目前，期房住宅合計(jì)供應(yīng)的套數(shù)為43337套，這一供應(yīng)量是最近5年的最低點(diǎn)，同比2012年同期的54202套下調(diào)了20%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，11月逐步進(jìn)入一年的銷售淡季，通常房企也會減少推盤量，2011年、2012年的11月，北京也分別僅有27個、21個項(xiàng)目開盤，但是今年11月則是在住建委年底控制房價的6條新規(guī)作用下，開發(fā)商或主動、或被動地延遲開盤。

　　中高端項(xiàng)目集體缺席

　　在高端市場方面，4萬元預(yù)售禁令直接終結(jié)了2013別墅銷售季。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自進(jìn)入2013年以來，別墅供應(yīng)情況一直維持在較低迷水平，而繼2月、4月之后，原本的入市佳季10月份再次出現(xiàn)“零供應(yīng)”。10月北京別墅市場僅實(shí)現(xiàn)成交221套，成交面積7.98萬平方米。這一成交量也創(chuàng)下了自2月份以來的月度新低。

　　另外，亞豪的數(shù)據(jù)還顯示，年底前對于單價超過4萬元的項(xiàng)目不再發(fā)放預(yù)售許可證的規(guī)定，直接導(dǎo)致原本預(yù)計(jì)11月入市的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、山水文園西園等高端別墅產(chǎn)品難以取證入市。

　　高姍分析認(rèn)為，6條新規(guī)中“年底前單價4萬元以上住宅項(xiàng)目不再發(fā)放預(yù)售許可證”將直接導(dǎo)致中高端項(xiàng)目集體缺席歲末新盤市場。此外，“無論期房、現(xiàn)房，漲價項(xiàng)目均不批證”、“不允許捆綁精裝銷售”的要求則杜絕了之前各項(xiàng)目“曲線漲價”的實(shí)施路徑，項(xiàng)目的市場價值高于住建委審批價格，在各大主流房企已完成全年銷售任務(wù)，將提升利潤水平作為當(dāng)前主要任務(wù)的背景下，在一定程度上會造成年末剛需項(xiàng)目供應(yīng)量的減少。

　　年底成交或?qū)⒏呶换芈?

　　在成交方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交2126套，成交面積21.26萬平方米，基本與上上周(10月28日—11月3日)成交情況持平。這是北京樓市連續(xù)第五周出現(xiàn)單周簽約僅2000套左右的成交低位局面。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，進(jìn)入11月之后，北京商品住宅成交速度將逐漸放緩。一方面，從市場的消化周期規(guī)律來看，各個項(xiàng)目在年內(nèi)銷量較好的背景下，保量完成之余開始追求利潤率，價格逐漸提升，部分中低收入的剛需購房人群被迫止步樓市。加之北京推出新政，今明兩年計(jì)劃供應(yīng)7萬套低于市價三成的自住型商品房，更加劇了剛需人群的觀望心態(tài)。另一方面，10月底，“新京七條”以及北京市住建委推出控制市場價格的6條新規(guī)砸向市場，供需雙方均需要一定時間進(jìn)行消化應(yīng)對，因此11月北京商品住宅成交量可能出現(xiàn)大幅下滑。而隨著單價4萬元以上項(xiàng)目的被“暫停入市”，年底前的這段時間市場仍然將以中低價位樓盤為成交主導(dǎo)。

　　□政策背景

　　博弈升級“6不準(zhǔn)”斬高房價

　　市場有消息稱，本月初，北京市住建委召集近40家房企代表開了一場內(nèi)部座談會，重申房價嚴(yán)控措施并口頭傳達(dá)6點(diǎn)意見，其中包括明確年底之前，大幅漲價樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；單價高于4萬元的樓盤不予批預(yù)售許可證；前期已經(jīng)上市而在今年尚未取得過預(yù)售許可證的項(xiàng)目，即便有新盤要入市，漲價幅度也不能高于10%；叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的變相漲價銷售方式。

　　高端項(xiàng)目拉高房價

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析認(rèn)為，一線城市價格上漲是政策頻頻出臺的主要原因。在價格上漲過快壓力之下，地方政府被迫出臺新的政策來穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　北京年初制定的2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。然而，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年9月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況，北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首。完成全年房價目標(biāo)幾乎可能性微乎其微。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，中低端類剛需項(xiàng)目有所減少，而中高端項(xiàng)目的占比則明顯上升。高端項(xiàng)目成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均價。對此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志(微博)表示，目前北京樓市除了“底部抬升”，還有“高端擾動”的跡象，即“時不時出來一個高價盤，總價上去了，均價也就上去了”。

　　開發(fā)商免疫力提高

　　實(shí)際上，今年以來北京市預(yù)售趨嚴(yán)，針對4萬元/平方米以上的高價房采取預(yù)售許可審批配額管制并非首次，今年的6、7月份就曾經(jīng)傳出原則上超4萬元/平方米樓盤每月僅批1個。

　　對高價項(xiàng)目限價也是今年北京樓市調(diào)控的手段之一，在“新國五條”的調(diào)控思路下，今年3月底，北京市拿出了最為嚴(yán)厲的京版“新國五條”實(shí)施細(xì)則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價控制目標(biāo)時有這樣一句表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。根據(jù)北京的限價標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開盤項(xiàng)目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項(xiàng)目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

　　然而，對于限價令，開發(fā)商們也正使出渾身招數(shù)來應(yīng)對價格紅線。今年以來，一些項(xiàng)目將裝修房改為毛坯房來降低售價、期房改為現(xiàn)房來規(guī)避政策監(jiān)督以及延遲開盤等手段已經(jīng)成為開發(fā)商逃避政策的慣用手段。

　　高業(yè)績與高地價增加房企籌碼

　　事實(shí)上，除了北京外，深圳、上海也在近期出臺加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策。這是否會影響今年上市房企的年度銷量目標(biāo)？不少房企普遍樂觀，新政策對于改善型購房有一定沖擊，但影響不會很大。經(jīng)過多輪調(diào)控后，企業(yè)風(fēng)險控制能力已經(jīng)很強(qiáng)。

　　截至目前，已有28家房企公布了前10個月銷售業(yè)績，銷售額都超過年度任務(wù)的九成，萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績，大部分房企都將創(chuàng)造其歷史最高銷售紀(jì)錄。前10個月，28家房企總銷售業(yè)績突破了9928億，同比漲幅達(dá)33%，10月單月銷售額合計(jì)達(dá)到了1292億元。

　　與此同時，近期頻繁成交的高地價，也增添了房企對后市的信心?！澳壳笆袌龆▋r權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。從目前市場情況來看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能在四季度的最后幾個月開始追求高利潤，并且囤房惜售?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉強(qiáng)調(diào)，從目前市場走勢看，大部分房企對利潤上漲已經(jīng)形成共識。

　　□前景預(yù)測

　　明年房價漲勢或?qū)⒀永m(xù)

　　“臨近年底，這次調(diào)控升級只是政府為了完成全年房價控制目標(biāo)而采取的權(quán)宜之計(jì)，持續(xù)時間不會太久，可能明年初針對高端市場的限令就會逐漸放開?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析表示。在他看來，這將直接減少今年的高端項(xiàng)目供應(yīng)，加劇供需矛盾，將使今年在售的高端項(xiàng)目更熱，而明年市場上單價在4萬元/平方米以上的項(xiàng)目則會更多。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，從近期出臺的政策來看，無論是二套房首付比例提高還是進(jìn)一步收緊限購限價政策，多數(shù)政策都屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，從政策效用的角度來說，這些政策只是為短期內(nèi)遏制房價過快上漲的“救火”舉措，短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場意義。

　　行政化調(diào)控手段遲早有其退出的一天，短期過渡性政策正為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺做好鋪墊。在業(yè)內(nèi)人士看來，正在大規(guī)模推出的自住型商品房地塊，或許正是解決高房價的長效手段之一。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前10月，北京住宅類土地成交面積為873.44萬平方米，高于成交面積868.54萬平方米。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，土地供應(yīng)缺口是最近幾年房價上漲的根源，尤其是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了600萬平方米和465萬平方米，恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年，房價漲幅都比較緩慢或者房價出現(xiàn)下調(diào)。而從今年土地供應(yīng)情況來看，住宅類土地供應(yīng)首次超過5成，全年住宅類土地供應(yīng)有望超過1200萬平方米，僅次于2010年出現(xiàn)的土地供應(yīng)爆發(fā)，這將緩解未來兩年的住宅供需結(jié)構(gòu)。

　　不過，高姍認(rèn)為，土地供應(yīng)增加特別是自住型商品房的大量推出，對于平穩(wěn)房價的效力尚需9-12個月左右的時間方能實(shí)現(xiàn)。譬如首宗自住型商品房用地是11月4日競得，預(yù)計(jì)入市時間最快也要明年下半年，而自住型商品房的規(guī)?；鲜凶羁煲惨矫髂昴甑?，也就意味著，明年的市場供應(yīng)主體仍為普通商品房。再加上早期入市的自住型商品房將率先配售給保障房輪候人群和無房戶，對商品房需求群體不會形成巨大分流。

　　因此，自住型商品房在短期內(nèi)仍難以占據(jù)供需主體，這將使得明年北京樓市房價上漲勢頭仍將延續(xù)，而隨著下半年以后自住型商品房的陸續(xù)上市，如果供應(yīng)量足夠多，對市場的影響將非常大，平均房價水平也有望得到控制。

作者：佚名     源自：房訊網(wǎng)