當前，房地產市場預期已經急轉直下，甚至連一線城市都未能避免量價齊跌的態勢。截至5月11日，2014年4月份以來，無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產調控的政策。這意味著什么呢?有業內人士分析認為，救市的背后是地方樓市庫存壓頂。

　　房地產救市城市增至6個

　　據搜狐財經報道，近日，《鄭州市個人住房置業貸款政策性擔保管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《意見稿》)發布。《意見稿》顯示，個人住房置業貸款，依法設立的住房置業政策性擔保機構可以作為保證人，依據有關個人住房置業政策，為申請個人住房貸款的借款人提供保證，在借款人未按合同約定履行住房貸款償還義務時，由擔保機構代借款人償還住房貸款債務。

　　不過，借款人應當根據貸款金額、貸款期限向住房置業政策性擔保機構交納擔保服務費。

　　此外，值得關注的是，在鄭州市行政區域內，借款人申請個人住房商業銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔保時，由住房置業政策性擔保機構提供擔保的，均適用本辦法。事實上，這意味著政策不光是為公積金貸款提供擔保，還為商業貸款提供擔保。

　　“雖然購房者需要繳納一定的擔保服務費，但該政策不乏提振市場信心的目的。”中原地產首席分析師張大偉表示，該政策是首度側重于給金融機構和銀行信心的放寬性房地產調控政策，抓住了現在市場下滑的關鍵是金融機構對房地產的風險預警，減少了斷供風險，避免金融機構收緊房地產貸款。

　　“實施增加市場信心的政策，最主要是為了緩解庫存壓力，減少資金沉淀，加速資金流動?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進表示，畢竟，庫存過高的城市容易淪為“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創。

　　值得玩味的是，目前，房地產市場預期已經急轉直下，甚至連一線城市都未能避免量價齊跌的態勢。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線城市擴展至二線城市。以往實施救市政策都是給購房者信心，從而提振房地產市場的信心，但在此輪“救市潮”中，首次出現了“購房貸款可獲政策性擔保”政策。

　　實際上，截至目前，包括無錫、南寧在內的6個城市已經出手“救市”。在無錫，購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶;在南寧，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房;

　　在杭州蕭山，購地保證金1000萬元上限，拆遷戶鼓勵貨幣補償、一年內購房獲補貼;在天津濱海，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房，并將推出共有產權模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房;在鄭州，借款人申請個人住房商業銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔保保證時，由住房置業政策性擔保機構提供擔保，住房置業政策性擔保機構收取擔保服務費。

　　在杭州、天津濱海新區等二線城市，在融入長三角經濟圈、京津冀經濟圈的過程中，土地供應力度較為激進，大量房企涌入搶地，庫存快速高企;在銅陵等三、四線城市中，當地勞動力不足，外來人口導入慢，整個市場需求難以支撐因新城開發而飆升的大量庫存。

　　來自民生證券的一份報告顯示，當前將地產政策的制定下放至地方政府手中，增加了調控的靈活性，其中庫存較高的三、四線城市可適當支持刺激需求，已限購但成交低迷，房價平穩的二線城市適當放松限購，根據各地地產市場的具體情況，出臺力度不同的政策。但調控放松的大方向是確定的，且步伐正在加快。

　　張大偉則表示，目前來看，限購政策對投資投機需求還是起到了顯著的抑制作用，目前難以全面放開。不過，部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松則存在很大空間。此外，部分二、三線城市救市的闖關成功，可能引起多城仿效，進而加入救市大軍。

　　不過，救還是不救，對政府而言，是個問題。據每日經濟新聞報道，同屬經濟領先的江蘇省，無錫、常州和蘇州已經或即將拿出拯救樓市的路線圖，而南京市委書記楊衛澤明確表示，樓市限購為國家政策，南京將嚴格執行，沒有放松限購的想法。

　　截然相反的態度耐人尋味。過去，我國樓市調控政策基本是“一刀切”，如今，決策層提出了分類調控思路，防止誤傷剛需，“提出分類調控，實際上就是不能開一個藥方大家都治病。”住建部副部長仇保興說。江蘇省或許可以作為這樣一個典型區域，其內部已出現明顯分化趨勢，因此各地也根據各自城市特性，在羅盤上轉出不同的調整方向。

　　對于無錫、常州和蘇州已經出臺或即將出臺的政策，有業內人士表示，救市的背后是“蘇錫常”三市的庫存壓頂，政府要通過政策救市達到加速去化庫存的目的。

　　來自常州官方的統計數據顯示，2013年末，常州商品房可售余量達1173.82萬平方米，可售周期近20個月?！跋啾取鄙蠌V深’等樓市僅6至7個月的去化周期，常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市，常州樓市目前供需比例為1.4，說明常州樓市長期處于供大于求的狀態。”房地產行業專家李智表示。

　　來自無錫官方的統計數據顯示，截至2013年12月底，無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米，存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來看，180平方米以上的住宅新增供銷比最大，為1.62:1，現在存量已經達到了12600套，占到住宅總存量的20%。

　　“無錫樓市目前的現狀就是庫存量大，1700萬平方米的庫存量，庫存消化周期得3年時間，樓市風險較大?！睙o錫當地一家房地產網站負責人田明稱。同樣，蘇州的商品房庫存壓力也不小，根據蘇州住建局信息公示，目前蘇州城區的商品房庫存為10.1萬套，去庫存周期需要長達2年時間。

　　對此，李智表示，“當市場出現危機時，開發商出現退出潮，會引發連鎖效應，這是地方政府不愿意看到的。同時，由于開發商資金鏈斷裂出現爛尾樓，甚至開發商跑路，最后收拾殘局往往都是政府，所以地方政府無論如何是不愿意看到這種局面。如何避免這種局面?那么就是從政府層面進行政策救市。”

　　而在張建初看來，“蘇錫?！比谐雠_救市政策是必然。

　　他透露，“無錫去庫存時間需要長達3年時間，蘇州和常州也需要至少兩年時間，而且這個庫存壓力隨著新建項目的入市會進一步加劇，這也就意味著將會影響開發商拿地計劃，這無疑對地方政府是致命打擊，所以這樣來看，這些城市出臺政策救市是必然之舉?！?/P>

　　一線城市也未能幸免

　　經濟增速放緩、銀行信貸緊縮等等不利因素導致的一個直接結果就是房價“回調”，包括北上廣一線城市。

　　據中國產經新聞報報道，“五一”小長假期間，北京樓市成交量跌破歷史新低。據多家房產機構的統計數據顯示，5月1-3日，北京新房成交量僅為169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積比去年“五一”假期分別降低78%、74%，更是創下了自2008年“五一”假期以來的最低值。

　　二手房方面，北京“五一”期間二手房網簽量僅為31套，與去年“五一”期間相比下降了82%，成交量為近6年來最少。據亞豪機構統計數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價也出現下行，僅為20836元/平方米，對比清明小長假期間，價格下探幅度高達18%。

　　對此，我愛我家房產中介表示，去年底開始，北京樓市就呈現出“量跌價穩”的特征，二手房和新房都是如此。而鏈家地產北京燈市口店劉經理則頗有擔心地稱：“現在北京房地產市場行情不像去年那樣好，一些熱門地區成交量還比較穩定，其他地區呈現有價無市的狀況。”

　　而在鏈家地產市場研究部張旭看來，從去年底以來，全國范圍的樓市調整已經顯示跡象，截至3月，房地產市場下調趨勢更為明顯。影響行業和市場的各項重要指標都表現低迷。這期間，持續收緊的信貸市場對抑制需求、降溫市場發揮了重要作用。

　　與此同時，張旭認為，今年初以來，北京二手住宅市場持續冷淡，購房人群觀望濃厚，這其中有很大一部分是寄望于自住型商品住房項目的群體。從供需角度看，申請數量和供應量對比懸殊，尤其是位置優越的區域，自住型商品住房對于周邊商品房市場的影響更為明顯。

　　以朝陽東壩和高井兩個區域為例，大量提出過自住房申請的購房群體都在等待申購結果，暫時入市的可能性很低。這造成區域性的市場低迷，價格出現相對明顯的松動。部分急售業主讓價比例最高達到10%。目前入市的自住型商品住房項目多數集中在五環以外剛需集中的地帶，很多自住型商品住房的申請者不局限于一個項目，因而可能影響的范圍更大，需求觀望的時間持續更長。

　　此外，2014年初，“兩會”上提出的 “雙向調控”，客觀上會給樓市低迷、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經濟增幅降低，宏觀經濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調控放松現象或有增多。

　　張旭認為，由于當前信貸市場依然沒有放松跡象，整體的需求觀望情緒仍會持續。

　　往年屬于成交旺季的二季度，會出現一定程度的增長壓力。價格調整持續，同時區域間分化更加明顯。一線城市在較短時間內會維持基本穩定的量價，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調的可能，土地和供應市場也會出現明顯緊縮。

　　無獨有偶，上海樓市亦是“價格下滑”。據第一財經日報報道，打出“七二折”旗號促銷的上海浦東唐鎮某樓盤已于上周末完成“蓄客”并正式開盤?！斑@次優惠的58套房源已經全部預定完畢，想要買需要等下次加推了 ”昨日，該樓盤的售樓人員稱，之后加推的房源是否仍有優惠，現在還不確定。

　　“浦東唐鎮某項目大幅降價‘搶跑道’就是一個信號，預計后市降價促銷的項目會越來越多?！庇油C構執行董事黃志堅認為，上海樓市的“倒春寒”已經形成，后市開發商想要增加成交量，既需要加大剛需產品的新增供應，也需要“以價換量”的出現，特別是供大于求的大面積、高總價產品，“降價跑量”將是最有效的營銷策略。

　　在黃志堅看來，目前看空后市的力量正在加大，這將撼動一部分開發商的價格策略?！皟r格優惠越早越徹底，則效果越好，反之則可能會陷入被動。”

　　而易居中國執行總裁丁祖昱表示，該樓盤的開發商資金緊張，尾盤清貨，快速回籠資金也很正常?！皩τ谶h郊的單總價都較高的極個別大平層項目我并不看好，這種定位錯誤而一直滯銷的項目，價格調整勢在必然?！?/P>

　　事實上，即使在房價堅挺的上海，一些拿地價格較高、產品定位失誤的中高端樓盤價格早就已經出現調整。

　　例如，招商地產2013年年報披露，子公司上海靜園房地產根據當時市場情況，對其開發的上海佘山瓏原項目計提了存貨跌價準備2億元。當期末，該公司按照目前市場價格狀況和佘山瓏原項目實際銷售情況，對該項目可變現凈值進行測試后補提存貨跌價準備146萬元。

　　佘山瓏原項目為“區域地王”，自開盤以來，就一直去化困難，價格一降再降，公開資料顯示，該項目一期已經竣工，2013年實現毛利-908萬元。黃志堅認為，針對上海的住宅市場，小面積、低總價的剛需產品仍供不應求，但大面積、高總價的產品已經供過于求，價格調整有一定必然性。

　　“受‘限購令’影響最大的就是高端大平層的銷售?！币患疑鲜蟹科蠖胤Q，該公司旗下的一個項目已經開盤四年，但仍有三分之一的房源沒有賣出去。

　　需要指出的是，“雖然降價的樓盤并不多，但京滬最終被‘拉下水’，本身就具有風向標意義。”一位業內人士表示，目前，不少在售樓盤雖然沒有宣稱降價，但已經通過一些手段間接給購房者讓利，漲價更是基本不可能了，在這當中，又以中高端樓盤的去化壓力為甚。