經典案例  

　　孫先生2009年4月在廣州市區購買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價款120萬元，繳納契稅1.8萬元，支付裝修費用15萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。房屋產權證上的產權人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經地稅機關評估160萬元的申報價格合理。孫先生能夠提供售房合同、購房合同、購房發票、裝修發票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費？  

　　賣方  

　　營業稅及附加  

　　孫先生應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，稅率為5%；還應繳納隨營業稅附征的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，三者合計金額為營業稅計稅營業額的0.6%。具體視交易房產類型和購買年限而定。個人將購買不足5年住房對外銷售的，不分房產類型全額征收營業稅。  

　　應繳納營業稅及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元  

　　個人所得稅  

　　孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料，可據實征收個人所得稅。  

　　應納稅額＝(轉讓房產收入額－房產原值－合理稅費)×20%。其中，商品房的房產原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。房產原值＝1200000+18000=1218000元。  

　　合理稅費是指孫先生轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中：  

　　(1)支付的住房裝修費用。孫先生能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列的是孫先生的姓名，經稅務機關審核，裝修費用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。  

　　裝修費用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元  

　　(2)支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。  

　　合理稅費＝ 營業稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元  

　　應繳個人所得稅＝(轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費)×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元  

　　買方  

　　交易住房同時符合以下條件：A. 住宅小區建筑容積率在1.0以上；B. 單套住宅套內建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C. 實際成交價款低于同級別土地上住房平均交易價款的1.44倍以下，因此該房產屬于普通住房。小林能提供房產所在地的房地產管理部門開具的《個人名下房地產情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠信保證書》，符合以下優惠政策：對個人購買超過90平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，在轉讓收入×稅率3%的基礎上減半征收契稅。  

　　應繳納契稅＝成交價格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000元。  

　　小貼士  

　　市地稅局提醒，存量房交易中有多個稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實性和公平性，請納稅人務必妥善保管好購房發票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務機關審核通過后才能在稅前據實扣除。  

　　在以據實征收方式繳納個人所得稅時，除商品房外，其他類型房產的原值按《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)中的有關規定確定。  

　　個人所得稅據實征收可扣除合理稅費中，公有住房和經濟適用房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%。  

　　個人所得稅據實征收可扣除合理稅費中，按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。  

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。