北京十多年的樓市發展，也讓購房人煉就“火眼金睛”，“好戶型”成為購房的重要標準。而歷經多次調控，北京戶型也從僅滿足居住需求，到現在普遍重視采光、通風，甚至南北通透、明廚明衛等舒適、宜居戶型。而最近一輪以“限購”為主要內容的樓市調控，則讓購房人更愿意一步到位，也讓開發商研發出一些創新戶型。隨著城區土地的有限、房價的上行，緊湊實用的戶型也逐漸成為趨勢。 

　　趨勢1 全功能戶型興起 

　　2010年以后，因為限購、限貸等政策的影響，戶型面積趨于緊湊、更注重實用性的90平米“小三居”如雨后春筍般涌現。“小三居”總價更低，但實用功能依然很完善，能夠滿足一家三口的生活所需，一段時間內購房人也不用再為換房而憂愁，這也是限購下滿足了購房人“一步到位”的購房需求。 

　　據了解，以前北京的兩居室基本是在90-120平米，三居最小也是120平米，大點兒的三居室基本都在一百四五十平米之間，開發商對于面積和戶型的研究還沒有十分精細。而2010年以后，開發商針對剛需及改善型客群開發出了90平米左右的三居室，兩居戶型基本固定在80平米左右，甚至出現了70多平米的“微兩居”。 

　　某機構市場總監認為，主要是限購政策導致的客群變化，以及價格提升后對購房者消費能力造成的制約。“這也是房價上漲帶來的必然趨勢，比如人多地少房價高的香港，戶型設計則是將緊湊發揮到了極致。” 

　　目前，品牌開發商旗下的剛需樓盤，90平米的小三居戶型已十分常見，但使用功能并沒有減弱，甚至通過創新，功能變得更加強大，空間利用率更高。 

　　據業內專家介紹，北方冬冷夏熱，南北通透這點倒是一直沒變化的。以前北方的產品設計相對粗糙，很難做到明廚明衛，而現在三居基本上都能做到明廚明衛了，部分兩居產品也能實現。為了實現采光通風的舒適性，開發商也是有諸多戶型上的創新。 

　　此外，為了增加使用面積、控制總面積，飄窗也在調控后更加風行，一方面飄窗為贈送面積，可以增加使用面積，另一方面也能起到促銷作用。 

　　趨勢2 “過渡房”設計也多元 

　　因為限購，讓游離于政策束縛之外的商住產品一度升溫，成為很多無法滿足普宅購買條件的剛需族的另一個選擇。 

　　“前兩年是因為首付不夠錯失很多買房機會，現在首付湊夠了，又要湊社保年限，等夠了滿足5年的條件，房價怕是又要漲了。還是先買一套小的商住房過渡一下吧，將來有條件了再置換。”大學畢業剛工作三年的趙宏即將和女友結婚，小戶型、低總價、交通便利的商住房已成為當前首選。像趙宏一樣，面臨居住問題的年輕剛需并不在少數。 

　　而近些年面對眼前龐大的市場需求，房地產企業對于商住項目也開始了與時俱進的革新。縱觀市場上的商住產品都有著越來越鮮明的特色，其中多數都占據外部的優勢環境，或者有鄰近城市核心區、毗鄰地鐵線路等先天便利；或者有自建商場、配件學校的后發優勢，迎合了年輕剛需的生活方式和習慣。 

　　與此同時，商住產品內部的設計也在不斷推陳出新，從樓體的干掛石材到入戶大堂的水準，再到小區園林設計絲毫不遜色。最明顯的莫過于，從過去單一的“大開間”開始有了居住功能的區隔，通透一居和方正兩居等普通住宅中的戶型格局被越來越多地引入，且居室面積也更加多元，既有三四十平米的MINI戶型，也能找到100平米以上多居室的大戶型。更有一些項目貼上了標新立異的個性化標簽，LOFT、錯層等戶型相繼面世，精裝修交房省去不少麻煩等，都受到了年輕剛需的追捧。 

　　趨勢3 “剛改”產品重視私密和舒適 

　　“剛改”，作為本輪調控中衍生出的新概念，代表了另一類群體對住房的切實需求，他們是想要用既有住房換得居住條件更上一層的群體。而在當前，這個群體的需求已經開始逐步釋放，并影響京城樓市供應的整體結構。一個比較典型的結果是，目前樓市供應的房源均價并未產生太多變化，但總價上揚卻很明顯，就是由于130-150平米及以上的大中戶型產品開始扎堆入市所致。 

　　記者通過與多位剛需改善性購房人交談了解到，他們最切實的需求就是較大的居室空間，不僅可以滿足兩代同堂，還可以避免家人由于生活習慣差異而帶來的干擾。此外，房企在整體的項目設計中也更講究性價比，在保證戶外園區及周邊設施等硬件要過硬的前提下，對項目自身的軟件也更加注重。 

　　因為空間較大，設計發揮的余地也更寬泛，客廳、臥室朝南已不足為奇，而是通過拓展方式提高舒適度；獨立的衛生間和衣帽間也成為“標配”。此外，入戶花園和花廳的引入同樣成為大中戶型個性化的發展方向。據業內人士介紹，目前常見的大中戶型產品無非分為平層和躍層兩類，平層符合傳統的居住習慣；而躍層則更加注重私密性，更易實現動靜分區。 

　　趨勢4 豪宅重視社交功能 

　　本輪樓市調控，剛需住宅和豪宅的分界逐漸明晰，也形成了兩大截然不同的購買群體。剛需住宅主要滿足“住”的需求，而對于豪宅買家來說，在住之外，豪宅的社交功能越來越被重視。 

　　此前，200平米左右的面積就算是寬綽的了，但現在不少豪宅買家對戶型面積的要求則是300平米以上。據記者了解，2010年調控后，相比普通別墅成交不平穩，千萬級別的別墅、城市豪宅的成交依然堅挺。以前是買來“住”的，而現在產品的設計上更貼近高端人群的生活、社交需求，比如保姆房與主人臥室的分隔、電梯入戶、層高更高等，甚至使用功能也比以前豐富了。有些產品是專為企業會所定制設計的，或在使用功能上傾向于企業會所。 

　　某營銷總監告訴記者，他們的客戶中，有不少是私企老板，不少企業家以企業名義購買，用作企業會所使用。 

　　相關負責人也表示，城市別墅具有私密性，又不遠離城市的繁華，也是業主很重要的一個社交場所。 

　　郭毅分析，住宅產品的兩級分化越來越明顯，高端豪宅也越來越高端，高端豪宅的功能也越來越多元化了。