對國人而言，房子不僅是一個物理空間，更是穩定生活與美好未來的寄托。因此，每逢節假日，看房、買房成了很多人的“例牌菜”。

今年“五一”小長假，有購房意向的消費者有新的“功課”要做。5月1日，由住建部發布的國家標準《住宅項目規范》（以下簡稱“新《規范》”）正式實施，“好房子”有了明確的指標和底線。新《規范》的落地實施，將對新房和二手房的價值評估產生深遠影響?！昂梅孔印钡木唧w指標、未來怎樣的房子更有價值、如何選房子等問題，是新“國標”下消費者需要重點關注、考慮的內容。

“好房子”的硬指標

當下，國內房地產市場正從“增量時代”步入“存量時代”，住房需求也從“有房住”轉向“住好房”。這是房地產行業經歷20多年快速發展后的必然趨勢，也是行業轉型升級的新起點。

近兩年，圍繞“好房子”的呼聲和討論愈發熱烈。今年全國兩會期間，《政府工作報告》首次提到“好房子”，4月25日舉行的中共中央政治局會議也首次提出“加大高品質住房供給”。新《規范》則從安全、舒適、綠色、智慧四個維度，以及層高、隔音效果、智能化、適老化設施等多個方面，對住宅進行了全面規范，讓“好房子”有了明確且可操作的指標，2025年因此被稱為“好房子”元年。

具體來說，新《規范》要求，新建住宅建筑層高不低于3米，臥室、起居室的室內凈高不低于2.6米。四層及以上或最高層樓面距地面高度超過9米的住宅，每單元至少配1臺電梯；12層及以上或最高層樓面距地面高度超過33米的住宅，每單元至少配2臺電梯。此外，墻體和樓板隔聲性能提升為“不大于65分貝”，以有效減少鄰里噪聲干擾。

新《規范》也對適老化和智能化建設提出要求。如每個單元至少應要1個無障礙公共出入口；戶門、臥室門、衛生間門通行凈寬分別提升至不窄于0.9米、0.8米和0.7米，衛生間裝扶手或預留安裝條件，方便攙扶老人進出或坐輪椅進出；公共移動通信信號要覆蓋到公共空間和電梯轎廂內，要求住宅配備智能家居系統等。

《消費者報道》記者注意到，與2011年發布的《住宅設計規范》相比，新《規范》在上述四個維度均提出了更高的要求，推動住宅從單純的居住空間向高品質生活空間轉變。這將重塑房地產及其產業鏈競爭格局，帶動行業從“拼規模、拼速度”轉向“拼品質、拼服務”。

眼下，“好房子”建設已成為部分房企的目標。如越秀地產于今年3月提出“品質、溫度、智慧、成長”的“4×4好產品理念”，涵蓋設計、質量、功能、綠色科技、人文關懷和社區服務等方面。龍湖集團2024年就在上海市、合肥市等多地打造了多個超低能耗建筑項目。以其合肥某項目為例，項目采用被動節能、主動節能等設計降低了建筑能耗，實現健康、綠色的建造目標。

不同開發商對“好房子”的側重點有明顯差異，也有不少房企開始在得房率上“卷”產品力。此前，起碼20%的高公攤比例一直讓消費者“有苦難言”，但近兩年100%甚至更高得房率開始出現在新推房源中。以廣州樓市的新項目為例，2024年底開盤的南沙招商林嶼境得房率達到140%，今年3月“上新”的珠江·天河都薈得房率為120%。

一直以來，高公攤面積、鄰里噪音、衛生間串味、墻體滲漏和開裂等問題，是降低家居生活幸福感乃至引起鄰里矛盾的主要原因，新《規范》為解決這些問題提供了明確的指標和指引。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新《規范》將激發人們改善住房的愿望，促進換房需求?！靶隆兑幏丁钒l布后，相當于把住房消費的底線標準拉高了，標準更高的產品供給會產生示范效應，從而帶動換房需求。同時，這也會讓市場上的產品供給更加多元多樣，可供選擇余地更大?！?/p>

新《規范》下如何選房

據中原研究發展部數據，今年4月1日-4月27日，廣州開發商紛紛把原計劃“五一”推售的營銷活動提前了，預計推貨量達2252套，同比增幅超121%，全市累計有16個項目計劃在“五一”前“搶跑”入市。

這透露了房企對廣州市場的重視和期待，也顯示了其搶占市場份額的迫切。廣州中原地產項目部總經理黃韜對《消費者報道》記者稱，4月份成交情況不算太理想，短期內市場上的觀望情緒還比較濃。

據悉，新《規范》公布后，市場上也出現了一些擔憂的聲音：意向購房者擔心新房價格會上漲，二手房業主則擔心二手房價格會受到沖擊，尤其是那些不符合新《規范》的二手住宅。

但在黃韜看來，房子的價格是地段、設計、配套、物業管理等多方面綜合價值的體現，新《規范》并非唯一重要的價值標準，相關指標也并不是“好房子”的標準，而是未來住宅發展的基本要求、“標配”?！半S著科技進步、材料更新等多方面因素的推動，建造高品質的住宅是未來發展的必然方向。”

在新《規范》出臺之前，市面上已有部分符合“好房子”標準的產品，如廣州的部分豪宅項目。在新《規范》及部分城市已經發布的“好房子”建設相關標準的推動下，預計未來幾年“好房子”會放量入市。

黃韜認為，新《規范》只是為“好房子”劃定了底線，所謂的好房子更應該從不同層面購房者的角度去衡量，要能解決購房者的真正痛點，即不僅要買得起，還要住得舒心?！斑x擇適合自己的房子就行了，沒必要追求所謂的‘高大上’?！秉S韜建議道。

住房需求的多層次、多樣化，也決定了房地產市場并不會因新《規范》的出臺而出現簡單的兩極分化。例如，剛需購房者或更關注價格和基本功能，改善型購房者則更注重品質和配套。反映在二手房市場，層高不足、無電梯、得房率低的“老破小”或面臨貶值壓力，但學區房、地鐵房等具有特殊屬性的二手房房源，其價格抗壓性和需求剛性仍然強勁。

部分二手房還有望通過城市更新改造獲得“新生”。今年3月，住建部表示，2000年以前建成的城市老舊小區都將納入城市更新的改造范圍。同策研究院認為，這意味著2000年以前的二手房通過城市更新項目的改造向好房子的標準靠攏，如加裝電梯、適老化改造、安全提升等。對二手房做二次改造，能讓部分二手房具備好房子的部分品質，提升了產品價值的同時一定程度上拉回部分市場需求。因此，好房子標準的落地對二手房亦有積極影響。

可以預見，在新《規范》的標準下，眾多房企開始更加注重產品力，普通消費者將在這輪結構性周期里擁有更多選擇權和議價權，從而更好地滿足自身需求。未來，購房友好時代即將來臨。