9個(gè)區(qū)域漲價(jià)以增城漲幅最大

  交易登記信息顯示，去年廣州二手住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，在統(tǒng)計(jì)的全市12個(gè)區(qū)域，有9個(gè)區(qū)域的樓價(jià)同比上漲（見附表1），分別是蘿崗、花都、番禺、南沙、增城、從化、荔灣、天河和海珠區(qū)。在9個(gè)漲價(jià)區(qū)域，同比漲幅排在前5名的全是外圍區(qū)域，且漲幅在20%以上，其中增城和蘿崗的漲幅排前兩名，分別為 33.8%、27.5%。據(jù)了解，增城在去年2月撤市設(shè)區(qū)的消息出臺后，對廣州買家的吸引力大增，加上增城地鐵配套等順利推進(jìn)，一手二手市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升局面；而蘿崗更是近年新興的熱門板塊，據(jù)合富置業(yè)保利香雪分行介紹，蘿崗二手房源素質(zhì)較高，成交均價(jià)隨時(shí)高過同地段的一手住宅。隨著地鐵、名校的不斷完善，蘿崗二手業(yè)主也有惜售漲價(jià)的表現(xiàn)，二手均價(jià)同比上漲也就自然而然了。

  外圍區(qū)域二手住宅成交量較大，齊齊漲價(jià)導(dǎo)致全市二手均價(jià)的提高，但合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，去年廣州二手均價(jià)的提高，與全款購買優(yōu)質(zhì)貴價(jià)物業(yè)買家增多有關(guān)，結(jié)構(gòu)性拉升了二手價(jià)。他介紹，去年全年換房需求增多，一次性付款的買家占比達(dá)四成，比2013年的三成三明顯上升，其中越秀、荔灣、天河等一次性付款的買家更占四至六成，“一次性付款的買家大多實(shí)力較強(qiáng)，部分是二次或三次置業(yè)，需求以90平方米以上的優(yōu)質(zhì)、貴價(jià)物業(yè)居多，如在合富的成交中，2.5萬元/平方米以上物業(yè)的成交占比由2013年的不足兩成提高到去年的三成，去年總價(jià)300萬元以上的物業(yè)成交占比在15%以上，同比增加了一成多。”

  32個(gè)熱門板塊同比降價(jià)有1個(gè)

  去年二手成交量低迷，買家的議價(jià)空間有所增大，業(yè)主也更加愿意接受降價(jià)，但與一年前的樓價(jià)對比，二手價(jià)格還是上漲。滿堂紅市場研究部的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除了花都新華板塊均價(jià)同比下降，其他31個(gè)板塊的二手均價(jià)均同比上漲。其高級經(jīng)理周峰介紹，在31個(gè)漲價(jià)板塊，同比漲幅在10%以內(nèi)的有15個(gè)，10%-20% 的有16個(gè)，超過20%的有2個(gè)（見附表2）。其中，成交均價(jià)超過2萬元/平方米的板塊有19個(gè)，比2013年增加了8個(gè)，其中珠江新城板塊的成交均價(jià)仍位居全市之首，達(dá)34013元/平方米；東風(fēng)東、農(nóng)林板塊以33781元緊隨其后。他表示，兩個(gè)板塊都是核心區(qū)的熱門板塊，且有物業(yè)素質(zhì)高及名校概念支撐，對均價(jià)起了極大的拉升作用。他預(yù)測，如果“穗6條”在今年放松，二手市場特別是郊區(qū)板塊的需求會被激活，二手樓價(jià)也會一改去年的窄幅震蕩，進(jìn)入單邊上行通道。

  龍斌則預(yù)判，今年二手住宅交投量增幅不會太大，原因有二：一是一手住宅供應(yīng)充裕，可售新貨達(dá)12萬套，對二手客源的爭奪會持續(xù)；二是二手業(yè)主大多不愿再讓價(jià)，買家入市門檻高企，隨著“筍盤”和剛需舊買家的逐漸被消化，二手市場的交易節(jié)奏有所放緩，二手樓市將進(jìn)入新一階段的儲客周期。這種市場環(huán)境下，買家的追價(jià)意愿不會太強(qiáng)，二手樓價(jià)就仍會繼續(xù)走平穩(wěn)之路，不會大漲。

  附表1

  近兩年廣州二手住宅價(jià)格概況（按價(jià)格漲幅）

  區(qū)域       成交套數(shù)（套）  成交面積（萬平方米）  2014年均價(jià)（元/平方米）  2013年均價(jià)（元/平方米）  漲跌幅

  增城  5904 67.59 5826 4353 33.8%

  蘿崗  513  4.64  10110 7930 27.5%

  花都  5648 58.14 6407 5133 24.8%

  番禺  8396 83.31 10387 8402 23.6%

  南沙  1323 15.34 5392 4404 22.4%

  從化  2736 26.04 4865 4125 17.9%

  荔灣  4182 24.75 12693 11743 8%

  海珠  7799 49.43 15674 14894 5.2%

  天河  7155 59.15 18155 17552 3.4%

  越秀  6541 41.87 15867 16262 -2.4%

  白云  6398 49.75 11597 12079 -3.9%

  黃埔  844  5.56  9865 10417 -5.4%

  （來源：廣州市國土房管局 整理/陳玉霞 制圖/伍巖龍）

  附表2

  近兩年32板塊二手住宅成交均價(jià)對比表

  （單位：元/平方米）

  板塊名稱           2013年成交均價(jià)    2014年成交均價(jià)  升跌

  東風(fēng)東、農(nóng)林板塊  30342  33781 11.3%

  東華、大沙頭板塊  26161  30419 16.3%

  環(huán)市東、水蔭板塊  23516  23875 1.5%

  淘金、建設(shè)板塊   25549  28920 13.2%

  五羊新城、二沙島板塊 25679  29909 16.5%

  原越秀板塊   19420  21855 12.5%

  原芳村板塊   15079  15800 4.8%

  原西關(guān)板塊   19258  20420 6.0%

  濱江路板塊   25814  28629 10.9%

  赤崗板塊    17592  21677 23.2%

  工業(yè)大道板塊   20730  23162 11.7%

  廣州大道南、南洲板塊 19023  20254 6.5%

  江南大道板塊   18192  20357 11.9%

  新港西板塊   19886  24163 21.5%

  五山、沙河、粵墾板塊  17351  18288 5.4%

  天河北板塊   25082  28571 13.9%

  天河南、石牌板塊  21387  23200 8.5%

  員村板塊    19957  21449 7.5%

  中山大道板塊   20552  24266 18.1%

  珠江新城板塊   32297  34013 5.3%

  白云大道板塊   16346  18044 10.4%

  機(jī)場西、廣園中板塊  14498  15625 7.8%

  金沙洲板塊   14514  15614 7.6%

  羅沖圍、西槎板塊  13447  13849 3.0%

  同和、京溪、南湖板塊  19312  20068 3.9%

  新市、黃石板塊   13828  15402 11.4%

  黃埔板塊    13384  14484 8.2%

  大石、洛溪板塊   14675  17196 17.2%

  市橋、沙灣板塊   10854  12274 13.1%

  鐘村、南村板塊   15417  16022 3.9%

  新塘板塊    10603  11004 3.8%

  新華板塊    7331  7124 -2.8%