1月7日上午，北京市住房管理中心房山管理部的二樓人頭攢動，前來申請貸款的購房者絡(luò)繹不絕。“這兩天來辦手續(xù)的人比以前多了不少。”現(xiàn)場的一位工作人員告訴《華夏時報》記者。

  在2014年的最后一天，北京市公積金管理中心發(fā)布新政，將貸款上限由此前的80萬元提高到120萬元。這是2014年北京樓市的最后一項寬松政策，但它并不是結(jié)束，相反，它為2015年定下了繼續(xù)寬松的基調(diào)，北京樓市的限購政策有望進一步松綁。

  不過，接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，即使政策繼續(xù)放松，但隨著供應(yīng)量的持續(xù)增加，北京樓市仍將以去庫存化為主，價格大幅上漲的情況不大可能出現(xiàn)。北京樓市將進入量增價穩(wěn)的新常態(tài)。

  冬天里的一把火

  韓麗(化名)現(xiàn)在每天都打電話給賣房給她的房主，請求對方和她一起去房管局撤銷網(wǎng)簽。“撤銷網(wǎng)簽之后就可以重新做合同，我就可以用公積金貸款，能省下一大筆錢。”她對本報記者表示。

  韓麗買下的是通州九棵樹附近的一套70多平方米的一居室，總價約150萬元，2014年12月底簽完購房合同后就去房管局做了備案。但當時她只能用公積金貸款80萬，剩下的70萬首付她無力承擔，而房主因為混合貸放款時間過長而拒絕韓麗使用混合貸，最后，韓麗無奈選擇了利率更高的純商貸。“我要是晚一個星期買房就好了。”韓麗現(xiàn)在感到很后悔。

  “新公積金政策對北京樓市的影響還是很大的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報記者，在2014年北京的純商品房成交中，可以使用公積金貸款的90平米以下住房占到了50%，但選擇公積金貸款的購房者占比只有15%左右，主要原因就是其額度太低，無法滿足購房者的貸款需求。

  目前，5年期以上商業(yè)貸款的年基準利率是6.15%，而公積金貸款只有4.25%。如果分30年貸款120萬，那么用公積金貸款節(jié)省的利息可以達到34萬元，月還款壓力也大幅下降。據(jù)張大偉估計，公積金新政實施后，至少會有10%的購房者會重新選擇公積金貸款。

  公積金新政的出臺并不突兀。早在2014年9月30日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文放松首套房認定標準的當天，北京也出臺文件，對北京市的普通住房標準以及契稅繳納標準分別進行了調(diào)整，北京樓市的熱度也由此前的極度深寒一步步回暖，其主要表現(xiàn)就是成交量的逐步回升。

  去年“9·30”新政之后的10月份，北京新房網(wǎng)簽量為7975套，11月份為12279套，12月份更是達到了創(chuàng)下5年紀錄的19893套。即使刨掉其中的自住房和保障房，12月份純商品房的數(shù)量仍高達10000套，遠遠超出前幾個季度平均5000多套(包括自住房和保障房)的水平，北京樓市進入“暖冬”。

  如今，提高公積金的貸款額度在北京樓市的“暖冬”里又添了一把火。

  政策風向標

  在經(jīng)歷了“9·30”新政、普通住宅標準調(diào)整以及降息之后，北京公積金政策的調(diào)整無疑具有“承前”的味道，而它同時也是一項“啟后”政策，對2015年的北京樓市調(diào)控將會產(chǎn)生微妙的影響。

  2013年年底，北京市政府突然向多家在京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“傳話”，表示未來仍將堅決實施“去投資化”的各種調(diào)控手段，開發(fā)商們從中感受到了調(diào)控力度不會放松的信號。而一年之后的2014年年底，公積金新政卻似乎傳遞了相反的信號。“這肯定意味著今年將會出臺更多提振市場的措施。”一位房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士這樣告訴本報記者。

  由中國社會科學院財經(jīng)院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心日前共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014-2015)》指出，2015年限購政策有望在一年內(nèi)全面放開。我愛我家市場研究院分析師孔丹認為，北京的限購政策今年不太可能全面退出，但行政性的調(diào)控措施肯定會逐漸減弱。另外，在宏觀層面還可能會出現(xiàn)一兩次的降息。張大偉也認為，隨著樓市調(diào)控決策權(quán)的下放，北京的限購政策可能將很快進行調(diào)整。

  調(diào)控政策放松的趨向似乎已經(jīng)在開發(fā)商中引起了躁動。1月7日，經(jīng)過53輪的角逐，華潤置地、首開股份與平安聯(lián)合體以86.25億元共同奪得北京豐臺一幅地塊，該地塊也晉升為北京土地歷史上最貴的總價地王。據(jù)計算，該地塊是面積最大、自住房最貴和總價最高的“三最”地王，成交樓面價達到每平方米3.8萬元。此外，1月5日-7日3個交易日內(nèi)，北京土地市場成交5宗土地，出讓金達179.3億元，溢價率都處于高位。

  不過，詭異的是，在政策持續(xù)松動、開發(fā)商熱情高漲以及成交量節(jié)節(jié)攀升的同時，北京的整體房價卻波瀾不驚，不僅沒有出現(xiàn)大漲，有的統(tǒng)計口徑還出現(xiàn)了下滑。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，2014年12月份北京房價環(huán)比11月份就出現(xiàn)了0.81%的下跌。

  事實上，調(diào)控政策只會雪中送炭，從來就不會火上澆油，在北京樓市的“暖冬”背后，依然隱藏著一絲徹骨的寒意。

  去庫存新常態(tài)

  北京樓市的問題和其他出問題的城市沒有兩樣，都是要面對居高不下的庫存。

  北京市住建委網(wǎng)站顯示，截至1月8日，北京可售商品住房數(shù)量達到了10.49萬套，創(chuàng)下了33個月的新高。今年隨著更多項目的入市，這一數(shù)字還可能繼續(xù)攀升。

  在過去的兩年里，北京土地市場持續(xù)火爆，土地出讓金連創(chuàng)新高，共出讓了超過3300萬平方米的土地，這些地塊上的項目大多將在今明兩年陸續(xù)入市，會進一步推高北京市商品房的庫存量。

  2014年，北京樓市還有一個重要的“攪局者”，那就是自住房，全年共有22個項目共18860套房源入市。而根據(jù)2013年的規(guī)劃，北京將在兩年內(nèi)推出7萬套自住房。可以想象，在2015年，將會有更多的自住房入市，給市場帶來更猛烈的沖擊。

  除了自住房外，市場還將面對保障房的夾擊。據(jù)北京市住建委透露，截至去年11月底，北京2014年新開工各類保障房100811套，竣工107432套，而已經(jīng)分配的只有3.6萬套，剩下的大頭將會在2015年進行分配。

  在供應(yīng)持續(xù)大幅增加的情況下，北京樓市的需求卻很難有爆發(fā)性的增長。在未來很長一段時間里，去庫存都將會是北京樓市要面對的艱巨任務(wù)。在這種背景下，張大偉認為北京樓市的成交量會進一步回升，而價格會保持穩(wěn)定，下跌和大幅上漲的可能性都不大。

  孔丹認為，北京樓市和全國樓市一樣都會出現(xiàn)分化，有的區(qū)域有實際利好支撐，房價會出現(xiàn)上漲，有的區(qū)域則會滯漲甚至下跌。比如，大興迎來首都新機場落地這一重大利好，房價就有可能出現(xiàn)上行。相比之下，門頭溝、順義等區(qū)域相對平淡，房價也就不太會出現(xiàn)大的起色。甚至在同一區(qū)域里，各個項目由于各自情況的不同，也有可能出現(xiàn)分化。

  馮凱(化名)也感覺到北京樓市進入到了一個新的階段。他在通州區(qū)的運河邊上、朝陽區(qū)的望京和昌平區(qū)的天通苑各有一處房產(chǎn)。他原本想等退休后再賣出其中兩套來養(yǎng)老，但現(xiàn)在他改變主意了。這幾年來，北京樓市的忽冷忽熱和不動產(chǎn)登記將于3月1日施行的消息，讓他下定了最后的決心。“北京樓市的好日子可能真的過去了。”他說。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)