2014年3月19日，“2014中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會”在北京舉行。這是中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心連續第六年進行此項測評。中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰，中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如，中國房地產業協會副會長朱中一，中國房地產研究會副會長胡志剛，中國房地產測評中心專家指導委員會執行主任、上海易居房地產研究院院長張永岳等領導和專家，以及房地產企業、研究機構和媒體人士近500人出席了本次峰會。中國房地產研究會、中國房地產業協會官方網站中房網對本次測評成果進行了直播發布。

  會上，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》和《2014中國房地產開發企業500強首選供應商品牌測評研究報告》，并發布了2014中國房地產開發企業500強、500強房企首選供應商品牌兩大主榜單，以及房地產開發企業綜合實力10強等系列子榜單。在測評晚宴“柏麗之夜”上，中國房地產研究會、中國房地產業協會還與平安銀行簽署戰略框架合作協議，共同為房地產企業提供普惠金融服務，降低整個行業成本，以促進中國房地產的行業誠信和健康發展。

  測評報告認為，房地產開發企業整體業績再上層樓，但產業的“馬太效應”持續，市場集中度再次提高。隨著房地產業趨于成熟和規范，資源進一步向大企業集中，強者恒強的另一面，小型房地產開發企業的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產市場。核心城市主流產品供不應求的狀態刺激資金實力雄厚的大型開發企業大規模介入直接推升核心城市的地價，從而導致行業的進入門檻提高，小型房企依靠自身力量拿地擴張的可能性較小，且部分聚焦三四線城市的企業受發展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴重，生存空間進一步收窄，未來發展存疑。

  排名：萬科蟬聯榜首 恒大萬達位列前三

  根據本次測評發布的《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》(以下簡稱“測評報告”)，2013年，是住房市場成交活躍、土地市場復蘇的一年，也是我國房地產市場調控政策思路開始轉變的一年。在國家“穩中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣信貸政策保持穩定的背景下，2013年我國房地產市場延續了2012年以來的回暖勢頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續增加，市場不斷向好發展。

  經過客觀、公正、專業和科學的測評研究，形成了2013中國房地產開發企業500強榜單。萬科集團以超群的綜合實力連續六年位居榜首，恒大地產和萬達集團躋身三強，綠地集團、保利房地產、中國海外、世茂房地產、碧桂園、綠城和龍湖地產分列四到十位。

  規模：增速表現各異 集中程度攀升

  測評報告指出，2013年，500強房地產開發企業普遍再迎增長，企業銷售額紛紛創下新高。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先于全國水平。

  統計數據表明，2013年500強中的100強企業銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。從100強企業銷售金額的分段分布來看，2013年千億企業由上年的3家擴容為7家，500億以上企業增加至11家。從10強、20強、50強和100強的中位數對比情況來看，2013年1-10強、11-20強、21-50強和51-100強房企銷售金額的中位數分別為1071億元、422億元、150億元和95億元，分別較上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100強銷售業績持續快速增長。

  隨著房地產市場的波動和各區域市場的分化，近年來持續的產業集中度提升之勢在2013年得以延續。不管是以金額和面積計算的房地產業集中度，還是500強房地產開發企業市場份額均持續保持高位。

  風險：償債壓力上升 資金到位良好

  作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發企業流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發企業凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

  2013年6月以來，國內流動性收緊趨勢逐漸顯現，然而其對房地產開發企業的影響則相對較低，不少500強房地產開發企業在銷售業績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現整體弱于2012年。但在總體流動性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風險的積聚，因此，房地產開發行業內企業間的未來分化方向將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

  此外，隨著貨幣政策穩中趨緊以及2013年令人印象深刻的錢荒，房地產開發企業融資的重要性更為凸顯。從近年來開發商資金來源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩步增加，有效地對沖了銀根緊縮下開發貸等資金來源的減少，地產信托、地產私募基金等近年發展尤其活躍。另外，內地標桿房企通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，并且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，資金實力大大增強，有效增加了企業的競爭優勢。

  盈利：盈利能力回升 成本管控仍需加強

  2013年500強房地產開發企業凈利潤均值為4.64億元，同比上升7.26%，終止了2011年以來的下滑趨勢；現金及現金等價物余額同樣止降回升，為30.53億元，同比上升20.30%。凈利潤和現金及現金等價物余額雙雙回升，一方面與2012年以來企業銷售業績普遍較好有關；另一方面，2013年500強房地產開發企業加強費用管控，盡管三費均有不同程度上升，但三費比率為14.13%，快速增長的勢頭得到有效控制。雖然費用壓力仍然存在，但企業普遍加強控制成本的成果初顯。

  自調控常態化以來，行業利潤空間有所下滑，盡管2013年500強企業順應需求取得良好業績并迎來了盈利能力的回升，但2013年以來貨幣政策中性偏緊，海外流動性風險依然存在，行業整體利潤成長空間相當有限的趨勢并未發生方向性改變，企業盈利效率回升的彈性較為有限，因此只有成本管控能力強且競爭優勢強的企業才能在房地產行業分得蛋糕，這也將進一步加速行業格局的變化。

  測評報告還指出，在凈利潤回升的同時，2013年500強房地產開發企業盈利效率也有小幅回升，但仍低于2011年的水平。500強房地產開發企業利潤和盈利效率雙雙回升與房地產開發行業整體環境有關。但由于政府對房價漲幅的持續關注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續。單純依賴房價上漲獲得利潤的逐漸終結迫使企業未來必須要靠管理上的精耕細作，通過建造標準化、產品線組合、提升營銷精準度等方式以降低建造成本和銷售管理費用來提升利潤空間。

  成長：標桿企業領先 路徑差異漸顯

  2013年500強房地產開發企業業績增長指標較2012年明顯上升，銷售面積增長率均值達20.03%，較2012年上升12.91個百分點；銷售金額增長率均值為21.96%，增幅上升19.73個百分點；營業利潤增長率均值為20.10%，凈資產增長率平均值為11.80%。

  從標桿企業的表現來看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營銷使得企業銷售保持強勁勢頭，房地產銷售金額和面積增長率分別達到122.69%和108.51%。

  測評報告認為，近年來，房地產開發企業持續成長的不確定性逐漸增強，房地產開發企業基于其在企業規模、融資渠道、市場洞察力、成本管控力、戰略執行力等不同層面的資源稟賦成長路徑差異明顯。隨著我國房地產行業領先企業的核心競爭力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業也通過選擇不同的標桿而進入不同的成長路徑。

  運營：高周轉迎碩果 中小城市去化壓力大

  2013年，500強房地產開發企業運營效率指標全面回升，存貨周轉率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調控前水平；流動資產周轉率均值為0.2，同比上升0.04%；總資產周轉率為0.19，同比上升8.82%。銷售業績不斷刷新，運營效率穩步提升，房地產開發企業以高周轉為主線的運營模式得到了豐厚的回報，盡管企業紛紛探索規模和利潤平衡發展的路徑，以緩解高周轉帶來的企業利潤率下滑，但在競爭不斷升級的房地產行業內，繼續保持高周轉以維持和進一步擴張企業規模可能是更多企業的共同選擇。

  不過，2012年以來，房地產開發企業存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產開發企業存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續攀升。因此，大部分開發企業維持著2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍并未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中于首次和改善置業類型，144平米以上大戶型產品持續滯銷。而三四線城市由于出現供過于求的局面，2013 年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業由于保有與市場需求不匹配的產品或城市布局，導致去化速度較慢，此類企業存貨壓力亟待緩解。

  責任：納稅加速增長 積極履行社會責任

  測評報告顯示，2013年500強房地產開發企業所得稅額均值約為2.89億元，同比增長31.01%，增幅較2012年大幅回升。從營業稅金及附加項目來看，500強均值約為4.89億元，同比增長幅度由2012年的2.24%大幅上升至29.18%。納稅額度增幅回升與2013年房地產開發企業經營業績有效回升相對應，取得良好業績的企業更多地承擔了社會責任。

  除繳納稅收外，在房地產行業快速發展的同時，500強房地產開發企業積極履行社會責任，在創造就業、支持創業、慈善公益、綠色環保等方面成績突出，紛紛交出企業社會責任成績單。

  2011年至2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套，其中，棚戶區改造1084萬戶；基本建成1577萬套，其中，棚戶區改造668萬戶。"十二五"時期開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房的目標為3600萬套(戶)，根據住房和城鄉建設部公布的數據，"十二五"前三年已完成目標任務的近七成。其中，不少500強房地產開發企業不僅兼顧企業發展與社會責任，積極投身保障性安居工程的建設，更有企業從保障性安居工程的建設中積累了經驗，摸索出了獨特的企業競爭力。

2014中國房地產開發企業20強榜單

2014年排名 企業名稱

1 萬科企業股份有限公司

2 恒大地產集團

3 大連萬達商業地產股份有限公司

4 綠地控股集團有限公司

5 保利房地產（集團）股份有限公司

6 中國海外發展有限公司

7 世茂房地產控股有限公司

8 碧桂園控股有限公司

9 綠城房地產集團有限公司

10 龍湖地產有限公司

11 廣州富力地產股份有限公司

12 融創中國控股有限公司

13 金地（集團）股份有限公司

14 華潤置地有限公司

15 招商局地產控股股份有限公司

16 遠洋地產控股有限公司

17 佳兆業集團控股有限公司

18 華夏幸福基業股份有限公司

19 復地（集團）股份有限公司

20 金科地產集團股份有限公司

附：

  測評指標體系說明

  基于過往500強測評過程中積累的經驗，測評中心綜合考量了房地產開發企業的目前經營特點和未來發展趨勢， 2014年的500強測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面，采用了收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈等19個二級指標，包括房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、投資性物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等40個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

  測評模型簡介

  在測評方法的選取上，我們采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標進行賦權。關于指標的賦權，我們邀請了中國房地產業協會、中國房地產研究會和中國房地產測評中心權威專家經過了數輪的反復確認，最終確定二級指標層和三級指標層各指標的權重。

  在測評方法的選取上，我們選取了業內公認的因子分析法、層次分析法、功效系數法三種權威的測評統計方法分別對企業數據進行測算，然后采用組合評價法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。

作者：佚名