無(wú)論是世界杯還是樓市，對(duì)結(jié)局的猜測(cè)與其說(shuō)是專業(yè)，倒不如說(shuō)是一種全民娛樂(lè)化的游戲。如今2014年樓市賽程過(guò)半，你還記得去年年底漫天飛的預(yù)言嗎？今年長(zhǎng)沙樓市是看多派出局，還是看空派繼續(xù)失敗？

　　6月10日，勤誠(chéng)達(dá)新界新開(kāi)盤(pán)的127-226㎡洋房，最低價(jià)3980元/平方米，這成為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下行的一個(gè)側(cè)影。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月長(zhǎng)沙新建住宅均價(jià)為6818元/平方米，環(huán)比下跌1.02%，這是今年以來(lái)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。或許，長(zhǎng)沙上半年房?jī)r(jià)的變化，恰如荷蘭隊(duì)羅本在一次賽后所言：“在上半場(chǎng)，我曾經(jīng)假摔過(guò)一次，但最后的點(diǎn)球不是假摔。”

　　房?jī)r(jià)連續(xù)下滑

　　但同比仍然小幅增長(zhǎng)

　　2013年年底，本報(bào)曾采訪過(guò)的近20位業(yè)內(nèi)人士中，15位提到了房?jī)r(jià)走勢(shì)，其中10位專家看平或看漲2014年房?jī)r(jià)，占比達(dá)七成。受年底沖量的影響，2014年1月成交達(dá)到新高。隨后的2月份，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)的均價(jià)上漲至7010元/平方米。

　　今年3月，杭州、無(wú)錫、常州等城市打響全國(guó)“降價(jià)”第一槍后，長(zhǎng)沙樓市在風(fēng)聲鶴唳之中，成交也開(kāi)始出現(xiàn)滑落。于是有了藍(lán)光的降價(jià)事件、勤誠(chéng)達(dá)的“3字頭”風(fēng)波。

　　上述個(gè)案背后，是上半年購(gòu)買力出現(xiàn)衰退已成為事實(shí)，不少樓盤(pán)表示售樓處訪問(wèn)量大幅下滑。于是，通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠吸聚人氣，成為部分新開(kāi)樓盤(pán)的不二法寶。據(jù)某網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，上半年跌盤(pán)多于漲盤(pán)，岳麓區(qū)34盤(pán)降價(jià)，價(jià)格波動(dòng)幅度最大；其次是天心區(qū)，有17盤(pán)降價(jià)，再次是雨花區(qū)，有15盤(pán)降價(jià)。而金星北板塊、洋湖濕地板塊樓盤(pán)的降價(jià)格外搶眼。

　　反映在數(shù)據(jù)上，今年1月至6月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽均價(jià)連續(xù)下滑，從6954元/平方米降至6月的6818元/平方米。但同比看來(lái)，均價(jià)仍然取得了小幅增長(zhǎng)。

　　住宅下滑

　　商業(yè)成交均價(jià)上漲近三成

　　“比起住宅，商鋪及寫(xiě)字樓更具投資潛力，我擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)一時(shí)的跌漲，而是更加關(guān)注其是否具有潛在的價(jià)值。”今年上半年，具有多年投資經(jīng)驗(yàn)的王先生一直在尋找合適的商業(yè)產(chǎn)品投資。

　　與持續(xù)降價(jià)的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)總成交量為88.01萬(wàn)平方米，同比增幅為13.43%，上半年全市商業(yè)成交均價(jià)為15418元/平方米，較去年同期上漲明顯，漲幅為29.32%。寫(xiě)字樓方面，1至6月份長(zhǎng)沙市共計(jì)成交寫(xiě)字樓物業(yè)23.12萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為13388元/平方米，同比上漲11.07%。

　　正是因?yàn)樯虡I(yè)受寵，6月份長(zhǎng)沙不少項(xiàng)目為回籠資金趁勢(shì)推出商業(yè)物業(yè)，中海國(guó)際社區(qū)萬(wàn)錦街、潤(rùn)和金街、西中心等一批商業(yè)產(chǎn)品，支撐起6月近30萬(wàn)平方米的商業(yè)供應(yīng)量。

　　庫(kù)存量增大

　　“以價(jià)換量”將是趨勢(shì)

　　進(jìn)入7月以來(lái)，雖然開(kāi)盤(pán)量總體減少，但純新盤(pán)比重加大。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的20余個(gè)項(xiàng)目中，純新盤(pán)有10個(gè)，占比43%。樓盤(pán)入市仍以一系列優(yōu)惠活動(dòng)開(kāi)拓市場(chǎng)。

　　“下半年樓市很難發(fā)生質(zhì)的變化，以價(jià)換量是市場(chǎng)的主流。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)沙迎來(lái)近三年來(lái)的最高庫(kù)存，去化壓力比較大。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，長(zhǎng)沙商品庫(kù)存仍超過(guò)1900萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響偏空，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性趨緊、借貸成本較高、貸款額度緊張，下半年企業(yè)將面臨一定資金壓力，尤其是一些融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。隨著季節(jié)性推盤(pán)高峰到來(lái)，迫于去化壓力和回籠資金需要，下半年更多企業(yè)將加快推盤(pán)，同時(shí)加大優(yōu)惠力度促銷，盡快回籠資金。

　　中場(chǎng)觀點(diǎn)

　　取消限購(gòu)難改房?jī)r(jià)調(diào)整趨勢(shì)

　　馬光遠(yuǎn) （央視特約財(cái)經(jīng)評(píng)論員）

　　呼和浩特市成為今年以來(lái)第一個(gè)公開(kāi)發(fā)文取消住房限購(gòu)政策的城市。然而，這份引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注的文件在6月25日被以“兩個(gè)字打印錯(cuò)誤”為由撤回。綜合考慮之前沈陽(yáng)等地出現(xiàn)的悄悄放松限購(gòu)政策而又匆匆叫停的“一日游”情況，很顯然，呼和浩特撤回文件的原因絕非“兩個(gè)字打印錯(cuò)誤”那么簡(jiǎn)單。

　　事實(shí)上，在呼和浩特之前，已經(jīng)有天津、沈陽(yáng)、南寧、廣州等10多個(gè)城市嘗試放松限購(gòu)，與呼和浩特不同的是，這些城市的共同做法是沒(méi)有公開(kāi)發(fā)文，而是內(nèi)部傳達(dá)。

　　很顯然，地方通過(guò)各種方式嘗試突破限購(gòu)，目的不外乎刺激房市。但是，對(duì)于這一輪調(diào)整，筆者多次特別提醒四個(gè)基本事實(shí)：一、這次價(jià)格調(diào)整和任何調(diào)控政策無(wú)關(guān)，而是市場(chǎng)的自發(fā)反應(yīng)；二、流動(dòng)性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降的誘因，但流動(dòng)性緊張的狀況短期不會(huì)改變；三、中國(guó)樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，除個(gè)別城市外，大部分城市面臨的問(wèn)題已經(jīng)不是短缺，而是過(guò)剩；四、在經(jīng)歷4萬(wàn)億的狂歡盛宴之后，中國(guó)樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢(mèng)。

　　就落實(shí)限購(gòu)政策而言，之前除了北上廣深等一線城市嚴(yán)格執(zhí)行外，絕大多數(shù)城市本來(lái)就有很大的靈活性，放松與否對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響并不大。面對(duì)庫(kù)存和流動(dòng)性緊張的壓力，最好的選擇是順應(yīng)市場(chǎng)，通過(guò)價(jià)格調(diào)整，讓居住剛需者入市。價(jià)格的調(diào)整對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)而言，都是行業(yè)健康發(fā)展的常態(tài)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也不例外。房?jī)r(jià)的調(diào)整、房地產(chǎn)回歸理性從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是有益的。

　　除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購(gòu)政策失去了原來(lái)的意義。在這種情況下，筆者認(rèn)為很多城市完全可以光明正大地取消限購(gòu)，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用，無(wú)需私下操作，更無(wú)需叫停。“一日游”的滑稽戲碼對(duì)政府的公信力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育，都是一種莫大的傷害。

作者：佚名