在“北京副中心”“市政府東遷風”多重利好刺激下，北京通州樓市呈現持續升溫狀態。

  根據北京市住建委存量房網簽平臺截至6月30日的統計數據，2015年6月份通州區二手房成交量在全市17003套網簽量中占比12.6%，這相對于2015年5月份上升5個百分點；與2015年5月份21602元/平方米的成交均價相比，2015年6月份的成交均價環比上漲2%。

  一家房地產中介機構的統計數據顯示，2015年6月份通州區共成交1956套商品住宅，創下18個月以來的新高，即便剔除某項目的739套回遷房，通州區1217套的純商品住宅成交量仍然是18個月以來的新高；2015年6月份通州區純商品住宅成交均價為25801元/平方米，相比2015年5月份的25019元/平方米環比上漲3%，而相比2015年1月份漲幅已近20%。

  北京市住建委存量房網簽平臺的數據顯示，受到通州樓市升溫的影響，該區庫存二手房源中下調報價的房源比重，已經由2015年5月份的75.6%下降至2015年6月份的48.3%，業主心理變化由此可見一斑。

  另據《中國經營報》記者近日在通州樓市熱點區域——梨園板塊、運河板塊實地調研得知，該區新盤價格上漲意愿明顯，一些項目的公開報價已上漲數千元不等。

  “看漲”通州

  華業東方玫瑰是2015年6月通州區銷售最好的項目之一。相關統計數據顯示，2015年6月第四周，華業東方玫瑰銷售64套、成交均價23405元/平方米。7月1日，該項目一位銷售代表告訴記者，目前該項目的報價為26000元/平方米。對于該項目的漲價行為，這位銷售表示：“通州樓市最近一段時間都在漲價，作為銷售最好的項目，提價在情理之中。”

  與華業東方玫瑰相距不遠的合生濱江帝景項目，此前被傳已經處于封盤停售狀態。7月1日，在合生濱江帝景售樓中心，一位銷售代表告訴記者，該項目并未封盤，“此前已組織過一次團購，并且已經售罄，現在計劃再組織一次團購，目前正在想公司申請團購房源，同時確定團購價格。”

  這位銷售代表透露，該項目剩余房源不到300套，目前的策略是“順銷”，仍會按照此前的營銷進度銷售，預計今年之內清盤。目前，該項目最低公開報價為30000元/平方米，最高已達35000元/平方米。

  通州在售樓盤漲價較為普遍。相關統計數據顯示，2015年第二季度，通州大約有50個在售房地產項目，其中，在第二季度3個月時間內均有成交、并且成交價格持續上漲的有10個項目；同時，在持續上漲的10個項目中，有7個項目的漲幅在10%以內，另外3個項目的漲幅超過10%；漲幅最高的兩個項目是位于臺湖鎮的泰禾·1號街區和泰禾·拾景園，分別達到25%、38%，2015年6月份成交均價分別達到41244元/平方米、40420元/平方米。

  二手房市場以及在售項目的強勢表現，正在加快房地產開發商在通州推廣的節奏。據搜房網數據中心顯示，2015年7月，通州區共有通州富力中心、新北京中心、K2·清水灣等10個房地產項目開盤，這是今年截至目前開盤量最大的一個月。據記者了解，通州富力中心正在蓄客，公開報價為30000元/平方米。

  K2·清水灣項目立志要做通州最貴樓盤，近期已經拿到8萬元/平方米的審批價。但據記者了解，因為清水灣是K2地產最高端產品線的代表，所以申報了8萬元/平方米的高價，但是最終售價不會達到8萬元/平方米，可能會在5萬元/平方米上下浮動。

  K2地產相關負責人告訴記者，K2旗下在通州的高層住宅項目早已售罄，主要客戶群是宋莊的藝術家，作為別墅項目的清水灣目前正在蓄客，從目前情況看，來自798、宋莊的藝術家群體仍將是主要客源。

  亞豪機構市場部總監郭毅認為，在滯后了一個月之后，供應市場回暖的節奏正在追趕成交的回暖。最為重要的還是需求回升所拉動的，從市場表現看，自今年5月份開始，大量中低端剛需及改善型項目推盤均受熱捧，甚至開始出現久違的“日光”現象，這種現象直接激發尚在猶豫的開發商加快入市。

  “3萬不破”？

  多年以來，作為全國有名的“睡城”，通州樓市雖然表現火爆，但在房地產行業內一直存在“3萬不破”的魔咒。那么，在這一輪利好周期之內，已經開始領漲北京的通州樓市，能否打破這一魔咒？

  K2地產相關負責人對通州樓市前景相當樂觀，在接受本報記者采訪時認為，就目前“北京副中心”建設以及“政府東遷風”的態勢看，通州之于北京，就相當于前海之于深圳、浦東之于上海一樣，未來通州的房價上漲是“擋也擋不住的”。

  通州梨園某項目負責人也表示，通州樓市漲價是必然的，未來區域內成交均價達到3萬元/平方米并非不可能。

  相對于開發商人士的高調，房地產業內專家的態度則顯得超脫、理性。一位不愿具名的專家認為，通州樓市目前的漲價只是表現為“敢喊”，表現了房地產開發商的漲價意愿，但實際成交是另外一回事，因為成交價格在明擺著，“成交均價兩萬五，你喊三萬沒人買啊”。

  郭毅也認為，“敢喊”只是一種策略，“近期通州房地產市場價格確實有變化，但變化的幅度并沒有想象中的那么大。對于房地產開發商來說，封盤也好，漲價也罷，可能就是一種營銷策略。一些利好消息肯定會對通州樓市產生一定的影響，但利好并沒有確切的兌現時間表，所以影響也有限。”

  中原地產首席分析師張大偉認為，目前通州房價是一種“補漲”，因為之前北京房價大漲的時候，通州并未跟風，通州“有較多的二手房存量，這可能會影響通州房價的漲幅，同時，通州缺少大盤，但2015年通州房地產市場有補漲的趨勢，整體房價的上漲趨勢已經出現。”

  對于通州樓市的前景，郭毅表示，隨著成交量的提升，通州新城板塊住宅處于相對稀缺狀態，在售項目大多都是三年之前拿地，目前基本處于尾盤出售狀態，開發商一般都會提升尾盤的品質，價格也會隨之上調，因此，預計通州房價下半年將繼續迎來上漲行情，但并非“跳漲”。

  所謂通州新城板塊，亦即“通州運河核心區”。因為無論是“北京副中心”建設也好，“通州新城”建設也罷，目前的發力重點就是“運河核心區”。

  張大偉形容現在的“通州運河核心區”相當于十年以前的CBD，通州正在加緊“運河核心區”建設，預計在3~5年內即可建成。屆時，“北京副中心”將依托醫療、教育、文化、旅游等產業，“形成與國貿功能相當的小CBD，創造大量的工作機會，從而將通州和燕郊的上班族，吸引到通州副中心。”

作者：佚名　　來源：中房網