當下，北京樓市觀望氣氛濃郁，明折暗扣正由剛需市場向改善型市場蔓延，但高端住宅市場（成交均價在5萬元/平方米以上）自4月以來成交量逐步回暖，5月也維持升溫勢頭。業內人士預計，二季度是豪宅的傳統銷售旺季，由于去年以來的高地價項目將陸續入市，以及高端購房者最看重的資產保值增值特性，預計豪宅市場全年的成交價格仍將穩步走高。

　　推盤、成交均積極

　　北京市住建委網站數據顯示，5月1日-21日，成交均價在5萬元/平方米的項目共簽約53套，成交面積近1.7萬平方米。“預計5月成交量環比或有小幅下跌”，亞豪機構市場總監郭毅認為，這主要是受到當月入市項目少的影響，但從近期市場成交看，豪宅的報價仍在走高。

　　隨著高端市場進入夏季銷售旺季，房企推盤的積極性也明顯增強，別墅項目尤其搶眼。截至5月22日，2014年北京已有9批擬售價格在5萬元/平方米以上的項目獲批入市，其中5月就有鴻坤·林語墅、紅杉溪谷、楓丹壹號（疊拼部分）三個別墅項目獲批取證，預計在6月入市，創下年內單月高端盤取證的小高點，而4月僅有九章別墅一個項目取證。

　　同時，高端公寓豪宅市場成交捷報頻傳。亞豪機構數據顯示，4月，北京59個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交141套，環比上漲4%。總價在千萬級以上的豪宅4月成交51套。而成交單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅，共簽約4套。

　　豪宅價格仍堅挺

　　樓市觀望期，高端樓盤的報價為何不降反升？多名業內人士認為，目前買家觀望主要是擔心市場不穩定，怕買房后房價下跌，但縱觀高端市場在2009年、2011年的市場低谷，都是走出量跌價漲的曲線。

　　“高端盤不像剛需盤，價格松動就能走量，降價傷害老客戶、傷害品牌，更賣不出去。”大興一個高端項目負責人稱，該項目在公司內部屬于“保利潤”型樓盤，并未大規模集中推售，而是每周通過各種高端圈層的營銷如珠寶展、跑車展等活動拓展客戶。

　　“高端置業人群并非價格敏感人群，對品質更敏感。”亦莊一個中高端項目負責人也表示，該項目賣得最好的是180平方米、總價600萬元以上的房源。其買家多是用于自住，對上下浮動50萬元左右并不太敏感。

　　“二季度是豪宅傳統的銷售旺季，去年以來的高價地將陸續入市，城區的豪宅市場預期將走高。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，房企在打造高端項目時追求高品質、高利潤，預計四環以內的豪宅銷量會進一步升溫，但多個項目入市，市場競爭也將更加激烈。

　　■ 揭秘

　　頂級豪宅是怎樣“煉”成的

　　據不完全統計，今明兩年計劃入市的高端項目中，預期售價超過10萬元/平方米的接近10個，加上目前在售的項目，豪宅的競爭也將趨于白熱化。如何在同質化的競爭中拔得頭籌？成為各類豪宅面臨的新問題。除了拼價格、拼產品，在細節和創新方面，也開始各顯神通。

　　投入 一塊進口磚成本約1歐元

　　一塊看似普通的青磚，可以隨著一天日光照射的變化折射出不同的光澤，這樣的磚原產自荷蘭，漂洋過海來到中國，一塊磚的成本約為1歐元，而位于海淀區的中赫萬柳書院，在整個建造過程中大概需要230萬塊這樣的青磚；位于通州京杭大運河畔的泰禾運河岸上的院子，為營造獨院內整體園林的風格，以成本50萬元一棵的古樹，一路罰款進京移植，此后每年的維護費用近30萬……諸如此類的項目打造案例，在北京的豪宅市場歷來不勝枚舉。

　　馬年伊始，位于朝陽大望京的綠地中心，其天價公寓引發業界強烈關注。綠地集團則公開表示，該公寓定義為一種全新的產品，同時將引入國際頂級奢侈品牌阿瑪尼團隊進行設計，而整體室內裝修，也由阿瑪尼量身定制，裝修標準高達3萬-4萬元/平方米。

　　標志 廚衛品牌萬元級才“入門”

　　隨著市場不斷更新，豪宅項目已不再是單純的靠拼硬裝來體現自身價值，但高調的硬裝仍然是豪宅項目標榜身價的重要標志。在多位業內人士看來，“豪宅”的硬裝標準有很多，但只需要看廚衛就能基本判斷出來。因此，豪宅項目的衛浴品牌也是項目價值的制高點。

　　在太陽宮區域內，老牌豪宅紅璽臺，僅一個廚房的裝修費用就高達180萬元，全套廚電采用的是德國嘉格納。“這是一個比較小眾的品牌，卻是少數入選奢侈品行列的廚房裝修品牌。”項目營銷總監赫蒙說，目前市場上多數能夠被稱為豪宅的項目，裝修標準普遍在1萬-1.5萬元/平方米。

　　據了解，豪宅項目在廚房、衛浴的品牌選擇上更青睞德系，而且選擇范圍也鎖定在世界十大品牌之列。某業內人士透露，以廚電為例，較之于西門子、博世等大眾熟知的品牌，豪宅項目更愿意選擇米勒、嘉格納等品牌。“西門子的洗衣機，可能三四千元就能買到很不錯的。但米勒的洗衣機，一臺至少要三四萬元。據說米勒的洗衣機可以洗玫瑰花，這就是品質。”該人士介紹。

　　同樣，科勒、TOTO、美標等雖然同為國際知名衛浴，卻難入豪宅項目法眼，它們更傾向于選擇杜拉維特、漢斯格雅、唯寶等偏小眾的頂級衛浴。前后兩者價格最高可以相差十倍，甚至數十倍。

　　“不管是什么品牌，每件單品的市場價基本上都在萬元，甚至十萬元，這在豪宅市場上也只是入門級。”某項目負責人如是說。

　　設計 設計費每平方米兩千元起

　　與普通住宅不同，豪宅很重要的一點是體現在對設計師和設計團隊的選擇上。某豪宅項目裝修工程的負責人介紹，多數項目仍然青睞內地、港臺的一線設計師，主流報價通常為每平方米2000元-2500元，而普通住宅的設計費大多維持在1000元/平方米以下。

　　類似阿瑪尼這樣的奢侈品公司進行設計，則已經不能用一般的標準來衡量。上海著名的湯臣一品也曾請范思哲公司制作了一個樣板間，耗資2500萬元，歷時15個月。“如果不是特殊的產品或者需求，一般的豪宅項目很少會選擇這樣的公司合作。”上述該負責人表示。

　　在多數操盤豪宅項目的負責人看來，與室內設計相比較，園林的裝修成本算是整個豪宅構成中成本最小的一環，但卻很有差別。某項目園林工程負責人介紹，差別在于采用的樹種和硬景、軟景的搭配。同樣是種一棵樹，可以選擇幾千元的，也可以選擇幾萬或者幾十萬的，不過用便宜的樹種也可以營造出綠樹成陰的感覺。他同時表示，一般來說水景、假山、砂石打造的硬景成本要高于樹、草營造的軟景。

作者：佚名