2015年的樓市，最先熱鬧起來的，不是遠郊區的“屌絲”盤，而是頂級豪宅市場。

  融創“壹號院”的發布，將這個市場推上了一個高峰。6月18日，融創于2013年拍得的農展館地王終于揭開神秘的面紗，最高單價達40萬元/平方米。

  在上海，綠城黃浦灣新推出的樓王，最高單價報38萬元/平方米，刷新上海豪宅價格紀錄；在深圳，“第一豪宅”深圳灣1號部分房源的單價，也達到20萬/平方米。

  融創董事長孫宏斌笑言，自己也買不起壹號院的房子。然而，融創選擇在拿地兩年后的這個時間點推出壹號院，是希望分享此輪流動性催生的樓市盛宴——3·30新政疊加股市財富效應，中國的富人們正在重新調整自己的資產配置。

  那么，這些頂級豪宅，和他們的未來主人們，都在哪里？

  一線樓市新生態：

  單價10萬+豪宅扎堆

  在北京、上海、深圳，資產千萬，只是一個中產階級的身家。

  沒錯，隨著房地產價格的一輪輪暴漲，一千萬只夠在上述城市的成熟區域，購買一套100多平米的房子。

  2015年的樓市，似乎并沒有給中產階級和平民們準備更多的選擇。在京滬深三地，總價數百萬的項目減少，而千萬級以上的豪宅急劇增加。

  “單價六七萬，七八萬已經不能算豪宅。”豪宅開發商們說，他們為中國的富人群體量身打造的豪宅入門產品，總價已經升到了3000萬左右，單價10萬以上；那些最頂級的產品，單價則被模糊，總價要在1億以上。

  中原地產研究部數據顯示，2015-2016年初，北京預期上市能夠銷售的新10萬+的項目接近15個，再加上目前已經銷售的單價10萬以上的存量項目，總數在25個左右。

  目前，包括融創壹號院、中赫萬柳書院、中糧孫河項目、佳兆業廣場(原長安8號)、遠洋劉娘府地塊等十余個頂級豪宅項目，均在做入市準備。

  其中，融創壹號院以均價16萬元/平米通過審批，達到北京商品房預售價格審批最高限。孫宏斌稱，壹號院最高單價將達到40萬/平方米。這個價格比一年前又提升了一個LEVEL，彼時，孫宏斌曾說，這個項目單價最高為30萬/平方米。

  上海的頂級豪宅售價也一路跳漲，如上海遠雄徐匯園部分房源報價高達22萬元/平米，萬科翡翠濱江最高單價報價為24.39萬元/平方米，綠城黃浦灣新最高單價報38萬元/平方米，均超過了此前上海“最貴”豪宅湯臣一品。

  在深圳，隨著中端市場的價格暴漲，從單價三四萬飆升至六七萬，豪宅開發商的定價也頗具戲劇性。5月25日，中洲中央公寓預售申請一套單位定價高達37.6萬元/平方米，但在深圳規土委約談開發商之后，該房源備案價更改為17.6萬元/平方米。

  其他單價10萬+的項目，還包括深圳灣1號、天元、深業上城、萬科天琴灣等。

  深圳一開發商人士告訴21世紀經濟報道，號稱深圳第一豪宅的深圳灣1號，去年均價定在10萬元/平方米，但銷售并不算好。今年調整戶型，提高售價后，成為上半年銷售最好的豪宅。其最新產品單價最高可達到20萬+。

  “在經歷了過去一年房地產的低迷之后，富人們又開始在大城市投資房產，其中豪宅投資的價值因為抗跌、稀缺而凸顯了。”一些豪宅開發商的操盤手指出。

  隨著眾多頂級豪宅的入市，人們也不斷地聽到過億成交的故事。在北京，位于東二環內的萬科北河沿甲柒拾柒號，春節后即簽約一套近1.2億元房源，創北京最貴總價紀錄。

  深圳灣1號有關人士透露，開年后，已經售出總價5000萬元以上的豪宅超過30套、4單過億的大單。而5月亮相的新品Yabu Pushelberg定制空間，還未正式推售就已經賣了十幾億，單套總價均超過6000萬。

  6月25日，杭州綠城·云棲玫瑰園新成交一套總價1.2億元的房子，浙江史上最貴豪宅誕生。

  諸多豪宅開發商均對后市強烈看好，一些上半年開盤的項目后悔賣得便宜了，如位于蛇口海上世界的招商雙璽，單價不到10萬，去年開盤至今，已經接近售罄。

  股市財富效應溢出：

  京滬深豪宅成交創新高

  從豪宅的城市分布來看，國內頂級豪宅基本上集中于京滬深三個城市，以及廣州、杭州等少數區域和項目。

  “從發達城市房地產市場發展來說，那些經濟和人口體量大、在區域乃至國家經濟政治文化中具有重大影響力的一線城市、國際化程度較高的城市，能夠培育出超級豪宅的市場需求和產品”，偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝說。

  多位開發商營銷人士向記者表示，今年豪宅成交很大程度上得益于股市。上半年，股市大漲的財富溢出效應，使得一些人將獲利資金拿出買房。

  以深圳為例，中金公司6月16日發布報告稱，由于深圳當地開戶的股東賬戶數已經超過1200萬(2014年深圳常住人口1077萬人)，截止2015年1季度末，深圳也是此輪牛市全國新開戶最多的城市(開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市財富效應導致城市短期購買力顯著變化，是深圳此輪房價暴漲的主要原因。

  深圳灣一號、深業上城的銷售人員透露，購買其產品的人士，很多為金融及互聯網人士，尤以金融界管理人員為多，他們都有投資股市。

  “金融尤其是銀行人士本身就享有配資的優勢，他們投資股市更容易獲益。”深業上城的銷售說。

  世聯行一位銷售人士告訴記者，他所代理的客戶均為高凈值人群，今年買豪宅也要排號了。“VIP客戶買房也要排號，還是第一次見到。”這位人士說。

  “深圳樓市兩大產品出現分化，即剛需盤面積減小、豪宅價格不斷創造天價。”世聯行集團副總經理袁鴻昌認為，深圳本土目前有314家上市公司，位列全國第二。牛市創造越來越多的億萬富豪，同時也給深圳的豪宅帶來了眾多買家，并在一定程度上催生了豪宅價格的攀升。

  在北京，幾位豪宅操盤手對6月下旬以來的股市大跌感到擔心。因為他們的買家中，已經有一些撤了此前的訂金，去“搶救”股市。

  即便如此，京滬深豪宅還是不斷創出新高。中原地產研究部統計數據顯示，在前5月上海已經成交過千萬豪宅合計2004套，同比2014年前5月同期的960套上漲了109%。預計2015年，上海千萬豪宅成交有望突破5000套，創造歷史紀錄，成交均價也明顯上漲。

  在北京，頂豪物業成交也明顯上漲，其中單價超過10萬的居住類物業，在2015年簽約已經超過123套，剔除其中的盤古大觀影響，也達到了27套。也就是說前5月，北京豪宅成交已經創造歷史。

  截至目前，北京年內2000萬以上的豪宅，簽約已經超過306套。而在2014年前6月合計簽約只有201套。

  今年3月，深圳豪宅公寓成交環比大幅增加303.8%，而深業上城前五月銷售已達30億元。

  誰在購買頂豪？

  那些金字塔頂端的隱身者

  頂級豪宅總是流傳著一些神秘買家的故事。

  杭州綠城·云棲玫瑰園1.2億大單的買家，據開發商透露是一位知名陽光私募大佬，去年在資本市場獲利頗豐。今年一月，大佬夫妻倆來到云棲玫瑰園，爽快刷掉6000萬元，訂下這套“最貴豪宅”。

  據統計，云棲玫瑰園業主平均金融資產達30億元。中式大宅組團業主包括曾經的中國首富，以及BAT的共同創始人。

  中國的富豪群體有多少？據2014年的胡潤百富榜統計，截至2013年末，中國擁有1000萬資產以上的富豪有109萬人；億萬富豪6.7萬人，十億富豪大約有8300人，百億富豪有300人。胡潤研究院并預測：未來3年，中國千萬富豪人數可能達到121萬人，億萬富豪人數可能達到7.3萬人。

  在宋輝看來，我國的億萬富豪人群在不斷發展，企業主、明星、政商人士等群體是其中的主流，這部分人群對于房地產市場的投資需求和居住客觀存在，也是頂級豪宅的消費和投資主體。

  “我們想了解富人真正想要什么。”作為當前國內最知名的豪宅開發商，孫宏斌說，以往豪宅的潛在客戶是煤老板，現在則包括創業板上市公司的老板。

  豪宅開發商們調研發現，內地新貴大多數來自互聯網科技行業和金融行業，而且更加年輕。因此，與前幾代富人相比，他們的品味可能截然不同。

  比如對豪宅居住功能性的要求。在星河灣聯手胡潤百富對271位高凈值人士的訪問中，44%的人有重新選擇第一居所的傾向，他們不認可目前的住宅是第一居所。這些人士的平均家庭總資產7300萬元，平均年齡為38歲。

  星河灣營銷人士對21世紀經濟報道說，高凈值人士在各個城市間行走，通常會在幾個地方都投資房產。而大部分購買豪宅的買家，對房地產增值十分樂觀，他們購買的目的，很大程度上是進行資產配置，抵御通脹，保值升值。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，在未來的豪宅競爭中，價格體系非常關鍵：城市中主流高端的價格一般是城市水平房價的2-3倍，而高端豪宅的價格一般是城市水平房價的4-6倍左右。頂豪的價格達到水平房價的7-9倍。位于塔尖的超級豪宅，是可以脫離城市的價格體系的。

  以北京普通住宅2015年的成交均價2.6萬為例，目前的主流高端在5-7萬，頂豪的價格則在10萬-18萬，塔尖的頂級豪宅的單價應該在20萬+，未來只有3-4個項目有望染指這一領域。

  至于那些超級豪宅，將是可以脫離城市的價格體系的，因為絕對的稀缺導致價值只能以典藏級收藏品歸類，目前國內還未出現這樣的豪宅。

  與豪宅的層次相應，購買這些豪宅的富人群體也是分層的。單價10萬+的豪宅主人，以新貴階層居多。

  而云棲玫瑰園、萬科北河沿甲柒拾柒號的大單業主，以及居住在北京龍湖頤和原著的人，可以說是富人群體中金字塔頂端的那部分人。

作者：佚名　　來源：中房網