“買了再說！” 部分澳大利亞房產(chǎn)中介慫恿外國買家違規(guī)，試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程。根據(jù)澳大利亞《外資并購法》，外國投資者在購買住宅房地產(chǎn)之前，必須通過外國投資審查委員會向澳大利亞財長申報。

  在加大資金和提高權(quán)限的支持下，澳大利亞稅務(wù)局正在不斷收緊對違法購房案的審查。未來，外資非法購房的漏洞將被逐漸填補。

  “澳大利亞的房價已經(jīng)失控了。”近日，一位長期居住在悉尼的朋友在與

  據(jù)澳大利亞知名房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Domain發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，悉尼房屋(非公寓的獨立住宅，下同)中間價年增長率達22.9%，并首次突破百萬澳元大關(guān)，趕超紐約和倫敦房屋中間價。同時，墨爾本房屋也正以創(chuàng)紀錄的節(jié)奏火爆銷售，中間價接近70萬澳元，年增長率達10.3%。

  為了遏制澳大利亞樓市的過度火熱，澳大利亞出臺了更嚴格的投資規(guī)則。然而，部分肆無忌憚、耳目閉塞的顧問試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程，鼓勵外來投資者在投資悉尼火爆的房地產(chǎn)市場時違反法律。

  一些外來投資者得到的建議是，與其在等候外國投資審查委員會(FIRB)的同時錯過被拍賣的房產(chǎn)，不如“現(xiàn)在買了以后再擔心”。 而且，目前他們很大程度上能僥幸逃脫處罰。

  中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，這樣的事情充分暴露出澳大利亞政府監(jiān)管不善，絕大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。

  “很多買家現(xiàn)在的思維就是，澳大利亞房價漲得很快，很賺錢，如果不趕緊買下，就買不上了。”澳大利亞一家房地產(chǎn)公司的法律顧問陳宇峰告訴《國際金融報》記者，“利益驅(qū)動之下，不是特別了解澳大利亞樓市政策的買家們，自然就被一些‘聰明’的房產(chǎn)顧問帶到違規(guī)的道路上。”

  市場火熱

  正如陳宇峰說的那樣，違規(guī)事件的背后，澳大利亞樓市火爆是主要動因。那么，如今的澳大利亞樓市究竟有多火？

  8月3日，澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic RP Data公布了最新的《房屋價值指數(shù)》，澳大利亞7月主要城市房價6月上揚2.8%，過去1年大漲11.1%。

  數(shù)據(jù)顯示，7月，悉尼房價增幅創(chuàng)下近13年以來最高，較去年同期飆升18.4%。與此同時，墨爾本的漲勢也相當強勁，7月房價同比漲幅高于11%。在悉尼和墨爾本的房價支撐下，澳大利亞整體房地產(chǎn)市值首度沖上6萬億澳元。

  同時，大規(guī)模房產(chǎn)投資仍在涌入澳大利亞。其中，中國投資者占很大的比重。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國對澳大利亞的商業(yè)和開發(fā)投資總額超過40億澳元，同時超過中國在過去5年對國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資的總和。

  近日，據(jù)《悉尼先驅(qū)晨報》報道，繼中國投資有限責任公司(CIC)購入9棟高價辦公樓后，中國已成為澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)最大的海外投資者，投資額超過50億澳元。

  房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際相關(guān)負責人Nerida Conisbee說，澳大利亞CBD的房產(chǎn)越來越集中在較少買家手上。在2009年排在最前的十大集團擁有29%的澳大利亞商業(yè)房產(chǎn)，但到2014年，該數(shù)據(jù)為35%。

  房地產(chǎn)咨詢公司萊坊的研究與咨詢負責人Matt Whitby稱，隨著中國投資增多，澳大利亞的商業(yè)租賃市場也相當活躍，布里斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場都因來自中國的投資而變得更加炙手可熱。

  至于背后的因素，當?shù)貙＜艺J為，與中澳自貿(mào)協(xié)定有關(guān)。陳宇峰指出，中澳自貿(mào)協(xié)定將對澳大利亞商業(yè)租戶市場產(chǎn)生十分積極的影響，同時中澳兩國的投資量將持續(xù)上升。隨著中國逐步放寬對外投資限制，加上澳大利亞規(guī)定83萬澳元以下的私人投資將不需要再遞交外國投資審查委員會審查，相關(guān)機構(gòu)預(yù)計中國對澳大利亞住宅市場的投資規(guī)模將不斷擴大。

  “這就像是一個循環(huán)，越多的資金進入澳大利亞，澳大利亞的房價上升速度越快。而很多人看中澳大利亞房價的增幅，紛紛進入當?shù)氐臉鞘校慨a(chǎn)和土地是有限的，粥少僧多的情況下，房價被繼續(xù)抬高并不讓人意外。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對《國際金融報》

  違規(guī)頻現(xiàn)

  由于澳大利亞房價的不斷飆升，專業(yè)人士紛紛發(fā)出警告。

  近日，諾貝爾經(jīng)濟學獎得主弗農(nóng)·史密斯警告稱，悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場的種種跡象均已發(fā)出房價泡沫的危險信號。

  史密斯提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓。2007年，美國發(fā)生次貸危機，房地產(chǎn)崩盤，最終引發(fā)全球金融危機。雖然和美國不一樣的是，澳大利亞監(jiān)管機構(gòu)不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產(chǎn)丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產(chǎn)投資者將處于水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉(zhuǎn)售房屋賺取差價，但一些人可能不會如愿。

  “當房價漲到一定程度就會出現(xiàn)投機現(xiàn)象，這是資本主義經(jīng)濟的常見現(xiàn)象。”史密斯認為，澳大利亞應(yīng)該加強地方監(jiān)管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。

  事實上，澳大利亞政府也為此出臺了更嚴格的投資規(guī)則。幾個月前，澳大利亞聯(lián)邦政府宣布新措施，加大了外國人進入當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的難度，但根據(jù)澳洲國民銀行(NAB)的報告，海外投資者的購房行為并沒有停止。

  NAB最新的住宅報告顯示，第二季度，海外投資者對新房的總需求從16.1%下降至12.8%。但是，海外投資者購買現(xiàn)房的比例已經(jīng)從7.5%上升至8.6%。

  當?shù)孛襟w報道指出，為了吸引更多的買家，一些別有用心的顧問試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程，他們鼓勵外來投資者在加入悉尼火爆的房地產(chǎn)市場時違反法律。

  據(jù)《澳大利亞商業(yè)評論》報道，在澳大利亞現(xiàn)行的國外投資管理條例下，外國投資者一般不被允許購買現(xiàn)有的住宅型房地產(chǎn)(二手房)。根據(jù)澳大利亞《外資并購法》，外國投資者在購買住宅房地產(chǎn)之前，必須通過外國投資審查委員會向澳大利亞財長申報。

  “違規(guī)并不是毫無風險。”韓長吉告訴記者，違規(guī)被發(fā)現(xiàn)后，買家將會面臨最高達12.75萬澳元的罰金或最高入獄3年的刑事處罰。在知情情況下鼓勵買家違規(guī)的中介將會面臨民事和刑事處罰，以及4.5萬澳元的個人罰金和22.5萬澳元的企業(yè)罰金。

  不過，新法規(guī)仍然有寬限期，已經(jīng)非法購置房產(chǎn)的外國投資者如果在11月30日前主動報案，將不會遭到刑事訴訟，并有1年時間轉(zhuǎn)讓涉嫌非法交易的房產(chǎn)，否則將由澳財政部規(guī)定一個更短的時限。

  然而，重罰之下，為何還有外來買家選擇違規(guī)買房？

  韓長吉認為，那些買家們之所以選擇違規(guī)，一方面是因為澳大利亞投資的巨大吸引力，“首先是擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅；其次，首付低，租金回報率高；最后，澳大利亞環(huán)境優(yōu)美、食品安全、教育體系完善。”

  “其中，也有無良中介慫恿投資者違法購房的因素。與此同時，澳大利亞政府也存在監(jiān)管不善的責任，因為絕大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。而且有些外來投資者并不了解外來投資框架，投資人不熟知自己的義務(wù)，因此被人蒙騙而違規(guī)也有可能。”韓長吉指出。

  緊急降溫

  據(jù)了解，由于擔憂外國投資者違法購房助漲悉尼與墨爾本等主要城市的房地產(chǎn)市場泡沫，近來澳大利亞在收緊外國投資上動作頻頻。今年早些時候，澳大利亞政府宣布將對所有外國購房申請征收費用，起征門檻為對100萬澳元及以下的住房征收5000澳元的申請費；超過100萬澳元的房產(chǎn)，每多100萬澳元需額外繳納1萬澳元申請費。3月初，澳大利亞政府規(guī)定，將外國投資者購買澳大利亞農(nóng)業(yè)用地需要得到外國投資審查委員會審批的門檻從2.52億澳元降至1500萬澳元。

  而針對違規(guī)行為，澳政府也早已有所行動。根據(jù)澳大利亞財長喬·霍基辦公室此前公布的一項聲明，澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)正在對195起外資購房案進行調(diào)查，其中有24起為主動申報，另有40起為群眾舉報利用空殼公司和非法租賃協(xié)議購買房產(chǎn)以隱藏其外資所有權(quán)身份的案例，其余案例由澳大利亞稅務(wù)局(ATO)審計查出。

  外來買家違規(guī)的消息傳出后，新州房地產(chǎn)研究所(由悉尼頂尖地產(chǎn)中介組成的國際分部)已呼吁政府修改規(guī)則來識別拍賣中的外來投資者。他們還希望政府提供FIRB審批及購買方面的精確數(shù)字，并確保外來投資者及其專業(yè)的協(xié)助者了解FIRB的政策。

  根據(jù) FIRB最新的年度報告，澳大利亞住宅地產(chǎn)方面被提出的外來投資額在2013-2014年度翻番到了347億元，當中超過130億元位于新州。

  另外，為了防止投資過熱，澳大利亞國民銀行(NAB)進一步規(guī)范了當?shù)貥鞘械慕栀J行為。據(jù)澳聯(lián)社報道，7月27日，NAB宣布將提高只付息房產(chǎn)貸款的可變利率和信貸門檻29個基點。據(jù)悉，澳大利亞房產(chǎn)投資貸款的增長和支付息房產(chǎn)貸款分別為34%和44%，后者是投資者的主要選擇。

  與此同時，自7月起，外國投資者在維多利亞州買房要繳納3%的印花稅。

  對于這些政策是否能有效遏制澳大利亞樓市投資過熱，陳宇峰認為，澳大利亞的房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟，依靠政策提高投資門檻確實是能夠讓投資暫時冷靜下來，但這只是暫時的。

  據(jù)澳聯(lián)社報道，房屋貸款經(jīng)紀“房貸選擇”的調(diào)查表明，盡管借貸商陸續(xù)頒布收緊借貸政策和上調(diào)利率的措施，但54%的潛在投資者還是會按自己的計劃投資澳大利亞。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)