剛剛過去的7月,濟南二手房價格環比上漲0.5%, 市場在逐漸復蘇回暖。作為二手房市場中的“香餑餑”,學區房的量價走勢牽動著廣大家長敏感的神經。20日,記者走訪省城多家熱門學校附近的中介調查發現, 經過這幾年的發展,學區房的房價已經到了一個高點,再漲已難,部分掛牌價格過高的房子,很難成交。

  夏季交易占全年一半,7成家長偏愛小戶型

  隨著開學季的到來,學區房再度成為家長們關注的焦點。尤其在現在“劃片區入學”和取消“零擇校”的大環境下,學區房價格和銷量的一絲絲變化都能牽動不少人的神經。

  20日,記者探訪了省城文東、甸柳、勝利大街、燕山等多家小學周圍發現,市民一般在過年后,便開始考慮購買學區房問題,一般在6、7、8月份最多。市民李先生今年7月份在和平新村花了90萬購買了一套解放路第一小學的學區房,“因為報名時對落戶時間有要求。”

  21世紀不動產文化東路店的店長趙先生告訴記者,該店代理的不少房源都位于文化東路小學學區。自從過年后,學區房的交易量就在節節上升,“一般來說,4月和5月交易量要少一點,6、7、8月的交易量會有很大的上升。”

  趙先生告訴記者,6、7、8月份的成交量上升除了季節性的因素,“今年歷下區的學區政策出臺也促進了學區房的交易。”趙先生說,該店在年后就經手了好幾起交易,“這些顧客原來都在猶豫,學區正式定下來后,最終確定了下來。”

  齊魯樓市樂山小區店的工作人員告訴記者,“僅8月份就賣了三套勝利大街的學區房,一般在夏季三個月的交易量能占到全年的半數以上。”

  隨著學區房交易量的逐漸上升,小戶型的房子更受市民偏愛。據21世紀不動產文化東路店的店長趙先生介紹,“該店所代理銷售的學區房主要為一些老單位的宿舍,在50平米到80平米之間。”由于這些房子總價小,比較受市民歡迎。

  勝利大街小學和經五路小學的學區房因為單價比較高,市民更加偏愛小戶型的房子,這些房子大都在50平左右的老宿舍。齊魯樓市經六緯二店工作人員告訴記者,“經五路學區房、30、40平的最受歡迎。”

  位于經五路的金皇家園中介工作人員告訴記者,“目前手頭上還剩下的最小學區房就是70平米。”他還介紹,“40平方米左右的小戶型占了所有成交房源的7成,房源也很緊缺。”雖然手頭上沒有房源,但是已經有20多個人前來咨詢,“想購買小戶型的學區房。”

  據孚瑞不動產誠基中心店的業務經理告訴記者,“雖然6、7、8月份是學區房交易的高峰時期,但是交易數量還是不如婚房等剛需住房和改善性住房的交易。”

  調查:多個熱點學區房價格感覺不到上漲

  雖然交易量在上述三個月出現了上漲情況,那學區房的交易價格上升了嗎?20日,記者走訪了燕山小學、甸柳小學、勝利大街小學、經五路小學、文東小學等多個學區調查發現,學區房的整體價格表現平穩,小戶型的學區房從今年6月以來出現了微漲局面,一般每平方漲價在100元至300元不等,而大戶型的學區房價格則比較穩定。

  20日下午,記者來到孚瑞不動產誠基中心店。該店共代理文東小學、解放路一小、十畝園、燕山、甸柳等學區房。據該店負責人趙店長介紹,“同去年相比,這些學區房的交易價格只是稍微上漲,大概每平方米在100元至200元之間。”同前幾年的漲幅相比,“今年可以說感覺不到漲幅。”

  21世紀不動產歷山東路店的工作人員告訴記者,解放路一小的學區房價格約在1.2萬至1.5萬之間,燕山的學區房價格為1.3萬至1.6萬之間,“和去年同期相比,有了幾百元的漲幅。”整體感覺比較平穩。今年歷下區施行彈性學區的制度,一些被劃到彈性學區的房子售價也只是有了幾百元的漲幅,但是漲幅也不大。

  據記者了解,對于一些單價過兩萬甚至更高的房子,多名中介稱,這些都是為了落戶成交的三四十平米的小戶型房,而且大都位于勝利大街學區和經五路小學學區。據齊魯樓市樂山小區店工作人員介紹,“前一段時間就賣出去一套2.1萬每平的。”

  不過,在當前市場行情下,明顯高于市場價格的房子,很難成交,過高的價格屬于典型的“有價無市”。齊魯樓市樂山小區店工作人員介紹,“有些經五路的學區房很多房東標價都很高,但是成交價總是有一定的差距,很難成交。”

  熱門學區房價已至高點,難再現千元漲幅

  采訪中,多家中介負責人都有同樣的觀點:目前整體表現比較平穩,與去年來看,整體基本持平,部分波動也是微漲。

  孚瑞不動產萬達廣場店店長張成志說,學區房雖然需求量大,但是其成交和價格都會受到整個房地產市場大環境的影響。從2014年至今,整個房地產市場都不景氣,市場的觀望情緒較重,一直到今年3月底,國家出臺了系列的刺激救市政策后,才慢慢出現恢復好轉。“學區房的價格沒降但也沒漲,成交周期也沒有了前幾年那樣出一套房子很快就能成交。”張成志說,從他們店里的情況來看,從4月份起,成交量明顯增加,尤其是6、7月份,多數是四五十平米的小戶型房子。

  齊魯樓市不動產逸居店有關負責人說,受整個房地產市場影響,從去年開始,熱門學區房的價格上漲并不明顯,基本保持了一種平穩的狀態。“像2013年,市場好的時候,學區房價格同比上漲10%左右很正常,均價的漲幅在1000元至1500元不等。”該負責人說,學區房是一種特定需求,每年都是熱門,只能說隨著市場的逐漸調整,以及購房者對市場對政策的不斷深入了解,購房態度越來越理性,以往對學區房持續的高燒熱度會出現降溫。

  “從我們的監控來看,一些來店的意向客戶得知燕山、甸柳等熱門學區房的價格過高后,選擇去買一些有名校分校的新房,或是沒有那么熱門的學區。”三宇和記地產中介一負責人坦言,傳統的熱門學區價格相對較高,對購房者的購買力有很高要求,并不是取消擇校后,所有有需求的購房者都會選擇扎堆購房。這樣來看,熱門優質學區的供應量與有效需求量不會有太大的懸殊,價格也會逐漸趨于理性。

  取消擇校政策后,學區房價將逐步穩定

  采訪中,不少準備購買學區房的家長也表達了對未來市場的擔憂:雖然目前熱門學區房的價格總體保持平穩,但是目前降息、稅收等救市政策的效果在漸漸奏效, 市場逐步恢復回暖。再加上以后義務教育階段入學全面取消擇校生,實現“零擇校”。多重因素的影響下,未來學區房的價格會不會出現大幅上漲?

  經五路小學附近一中介經紀人說,前段時間有個房主掛出一套房子,48平米,一室一廳雙氣,正常的成交價在92萬元左右。但是房主看到國家救市政策出臺后,把價格抬高到了95萬。但是經過買主的輪輪議價后,房主還是把價格又恢復到了92萬。“現在零擇校的政策出臺后,不排除部分房主會試探性地漲價,但是我們的目的是成交房子,像一些價格很離譜的房子我們也不愿推介。”這名經紀人說,總的來看,學區房的供需矛盾不是很大,同一學區的房源信息透明度較高,購房者可選余地還是有的。

  三宇和記地產有關負責人說,從目前成交的熱門學區房來看,房齡在20年左右,甚至還有上世紀80年代的房子,像有的老房子銀行都不愿放款,綜合這些因素來看,未來房價大漲的動力不足。

  濟南教育部門有關人士說,近幾年來濟南不斷出臺政策促進教育均衡發展,部分熱點高中目前的指標生比例已達到總計劃的68%。這些看得到的“實惠”讓更多的學生和家長放棄擇校,選擇在原學區入學。盲目擇校的熱度也隨之逐漸降溫。

  濟南百安居不動產總經理熊良頂說,濟南學區房優質房源供應不大,但如果定價過高,不少不著急買房的市民也陷入觀望。“成交的速度減緩,價格上漲的動力自然不足。”熊良頂說,隨著二手房市場的自我調節,以及教育資源均衡化戰略的實施,未來學區房的價格也將趨穩,不會出現大漲。

作者：佚名　　來源：中房網