上海樓市的行情,始終是在糾結之中重現希望,而又會在任性之時產生焦慮。樓市行情的變化,得失于“內因”,同時,也會遭受“外因”牽連。

  因此,分析和展望今年上海的樓市現狀和發展趨勢,真的不得不把股市也扯進來,且更應關注于樓市政策的變化動態,因為這是真正的“國計民生”之大事。今年上半年上海樓市走出了一波量價齊升的紅盤行情,其直接原因是政府樓市調控政策的放松,以及銀行降準降息貨幣寬松政策的影響。

  同時,我們也不可否認,上海今年1-3月的樓市行情還是比較平穩的,而從4月份開始回暖,5-6月樓市迅速進入上升通道。這股新增的強大市場購買力的形成,離不開股市創造的財富效應,不少人提前減持股市資金轉入樓市購房行列。

  確實,今年上海上半年的新建商品房成交量超過了600萬平方米的良好市場景氣線,而成交均價也創出歷史新高,達到每平方米3萬元以上。最明顯的例子是,閘北區的房價不僅站上了單價7萬元,且能保持熱銷,這是上海樓市紅盤行情的真實寫照。

  但令人擔心疑慮的是,今年股市過山車般的“冰火兩重天”行情,是否會影響到今年下半年的上海樓市走勢呢?答案是肯定的。

  我早在今年6月份《新民周刊》“新地產”專刊上發表的《是“拋房買股”,還是“拋股買房”?上海樓市將出現樓市和股市互動作用的常態行情》一文中明確提出:“其實,無論是‘拋房買股’,還是‘拋股買房’,從理論上來講,是沒有絕對的對與錯的。暫且不論市場大勢如何?但就每一個人而言,是心態決定一切,是需求決定一切。

  “我不想以‘股災’來評說上周股市的暴跌,但周跌幅達13.32%,是創這幾年來股市周跌幅之最的。且一般的股民至少跌掉20%,而不是平均的13.32%。在這波大牛市中遭遇如此慘烈的資產縮水,甚至虧損,確實令人膽顫心驚……

  “我們真的不能忽視這一波牛市的造富效應,確實給不少人創造了財富。這里不僅有‘熊市’解套的股民,更有‘牛市’賺錢的股神。同時,上市公司股權造富增值效應,也使許多人的資產增值,套現購房是一種保值增值的正常行為。

  “我認為,今年的上海樓市和股市不會出現‘蹺蹺板’行情,而是會出現并駕齊驅的‘兄弟連’行情。

  “我曾經說過,今年上海樓市9月或10月還會出現一波量價齊升的行情。是因為那時候股市會進入高位震蕩,不少人會減倉避險,或者是獲利套現。這一部分人的資金去向,絕大部分會選擇改善居住生活條件,購買保險保值資產——房產住宅。”

  而今年這波股市“懸崖式”下跌行情,確實令人難以預料。如果沒有及時逃頂避險,炒股虧損是肯定的。而這種資金的直接虧損,嚴重折損了樓市的購買力。原因很簡單,投資股市的資產嚴重縮水,勢必會影響住房購買消費能力。而這種發酵的樓市購買力削減的影響,究竟會嚴重到何種程度?其實還得看股市是否能逐漸進入平穩行情,或者說今年下半年股市的漲或跌,都將會直接影響到上海樓市的成交量和成交均價。

  如果從綜合經濟發展趨勢分析判斷,今年上海樓市下半場依然可以保持樂觀的預期。我曾經分析判斷,今年上海的新建商品房成交量可以達到1100萬平方米。目前,上海樓市上半年成交量已超過600萬平方米,下半年是超過500萬平方米,還是站上600萬平方米,達到1200平方米的良好業績。我個人的判斷是,超過500萬平方米是大概率事件,而要站上600萬平方米,尚存懸念?其兩大主要因素依然是:限購限貸和房產稅的牽制作用。

  今年上海取消“限購限貸”徹底無望,但政策依然存在寬松的跡象

  我一直強調,上海樓市的春天沒有來臨。而制約上海樓市購買力回升的“殺手锏”,依然是“限購限貸”。可以肯定地說,“限購限貸”政策不取消,上海樓市幾乎不可能出現井噴的市場購買行情。

  對政策轉暖存在幻想是可以有的,我也是一直對樓市謹慎看多的。但最近上海市主要領導明確表示:“堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求,防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高,控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。”

  這可能是今年上海樓市的政策主基調,貌似根本無法改變。但我認為,我國的經濟政策依然存在寬松的機會,尤其是貨幣政策。那么,貨幣政策的寬松,將會削減上海“限貸”的影響力,達到激活樓市購買力的作用。

  如果上海樓市“限購”政策不肯取消,同樣,也說明目前上海樓市的購買力依然是較強的,所以依然需要制約和限制,但“限購”政策依然存在松動的可能。如上海的人才新政和開放限制境外人士購買房產的政策,肯定會給上海樓市增加新生的購買力。至少我認為,上海樓市的購買力會保持一種正能量的平穩增長。

  房地產稅立法初稿成型,但對市場會產生何種效應?有待觀察。但上海試點的“房產稅”是否應該暫時“擱置”呢?

  樓市比較敏感的話題是:“房地產稅立法初稿已基本成型。7月14日,新華社旗下的《經濟參考報》報道稱,房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

  “新華社此前報道稱,從2011年試點的房產稅到如今的房地產稅,一字之差,改革從一個稅種上升到與房地產相關的一些列稅種:土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等。

  “自2011年在上海、重慶試點以來,房產稅一直未擴大試點范圍。2013年11月發布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,將房產稅改革上升為房地產稅體系建設,提出加快房地產稅立法并適時推進改革。”

  我個人認為,房地產稅正式出臺肯定有待時日。至于房地產稅的實施,會不會影響房地產市場的購買力和房價漲跌,仍需觀察考證。但既然已明確要出臺全國統一版本的“房地產稅”,那么,對上海居民不公平試點的“房產稅”應該暫時擱置。假如全國統一版本的“房地產稅”要討論幾年,是否上海就應該一直試點下去。顯然,這是一種不作為的消極態度。

  上海試點的“房產稅”對上海居民的購房行為產生了一定的影響力,但沒有根本改變市場購房的趨勢。暫時擱置上海試點的“房產稅”征收,也會讓上海房地產市場處于平穩健康的發展。利市利民,何樂而不為呢?

作者：佚名　　來源：中房網