在過去的2013年，盡管全國一二線城市不斷加大調控力度，但是房價卻再度陷入越調越漲的局面。對此，住建部副部長仇保興日前表示，房地產政策如今有一個鮮明轉變，就是房地產要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。現在解決房地產存在的問題還來得及，采用微調辦法還可以調節。專家認為，當前一刀切的調控政策已經難治百病，只有實行差異化的調控政策才能對癥下藥。

　　樓市分化趨勢嚴重

　　2013年盡管房地產調控主基調依然從緊，但仍難以阻擋樓市的火爆。

　　數據顯示，去年9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70個大中城市中，69個城市房價同比上漲。北上廣深等一線城市上漲幅度尤為顯著，而廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價漲幅也大多在15%以上。

　　然而，正當一二線城市房價快速大幅上漲的同時，三四線城市交易市場卻相對慘淡，形成鮮明對比。溫州、海口、聊城、蕪湖等少數三四線城市住宅市場出現下行，其中溫州跌幅最大，達到13.91%；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。

　　“隨著中國的城鎮化發展，2013年內，房價分化的趨勢就已非常明顯，”全聯房地產商會創會會長聶梅生指出，未來5年還可能會出現“一個城市中某一個地段分化”的現象，未來分化可能更大。

　　差異化調控是上策

　　事實上，過去一、二、三線城市房價的上下浮動基本上是同向變化，最近兩年開始明顯分化。不管是面積、銷售、施工、價格，歷史上的“同上同下”，現在都變成了逆向變化。反差極大的兩種現象證明：“一刀切”的調控政策已不適應全國，“因地制宜”、“對癥下藥”，讓政策真正回歸地方，不同區域采取不同措施才是上策。

　　“市場分化趨勢引發的潛在問題值得關注。” 國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲形象地將房地產調控比喻成吃藥，“如果說在過去10年，全國房地產市場都得了相同的‘熱’病，那么大家可以吃一樣的藥。但現在房地產市場出現分化趨勢，得的不是一樣的病，如果再給一樣的藥，那就不行了。”

　　在中國房地產學會副會長陳國強看來，當前各地更需要加強地方對于本地樓市調控的自主權和主動性，比如部分二三線甚至四線城市應該向刺激型的樓市調控方向轉變，而大多數一線城市針對現在仍存的供應明顯偏緊、房價上漲壓力等問題，明年在“做減法”繼續嚴格限購限貸的同時，也要注重“做加法”，加大后續住房供應，比如繼續提高住宅用地供應比例、提高住宅用地土地利用率等。

　　一地一策分類指導

　　其實，自去年下半年以來，政府的調控思路已經開始改變并有所嘗試。在一些地方出臺的規定中可以看出，從過去的“一刀切”，變為因地制宜、分類指導的調控政策，強調“誰的孩子誰抱走”。比如，去年9月鄭州率先對調控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調控措施。與此同時，少數市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調控底線前提下，對現有政策進行“松綁”，放松調控力度，以促進需求釋放。

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，要強調調控的針對性。針對房地產市場出現的新情況，更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

　　陳國強認為，“分類指導”的樓市調控方向，除了各類型城市之間的調控政策需要有所差別外，在一線城市內部也需要制定差異化更明顯的調控政策，比如今年部分城市除了加強針對中低收入人群的保障房供應外，還特別注重了對“夾心層”改善型住房需求的滿足。